Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 по делу n А23-1438/07Г-15-185. Отменить решение полностью и принять новый с/а

   ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

     E-mail:20aas.arbitr.ru

     ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                        Дело №А23-1438/07Г-15-185

07 марта 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2008 года

Постановление в полном объеме изготовлено  07 марта 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего                                   Тимашковой Е.Н.

Судей                                                                   Игнашиной Г.Д., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи                                                Тимашковой Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы (исполнительно – распорядительный орган) городского округа «Город Калуга» (регистрационный №20АП-351/2008) на решение Арбитражного суда Калужской области от 17.12.07 (судья Курушина А.А.)

по иску ИП Ханиной И.Г.

к Городской Управе (исполнительно – распорядительный орган) городского округа «Город Калуга»,

о взыскании 382 191, 28 руб.

при участии:

от заявителя: Ханина И.Г. – предприниматель (св-во от 09.08.04 №1208);

от ответчика: Зубарева И.А. – ведущий специалист отдела правового обеспечения (дов. от 28.12.07 №01/349-07-д),

УСТАНОВИЛ:

        Индивидуальный предприниматель Ханина Ирина Геннадьевна (далее – ИП Ханаана И.Г., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению экономики и финансов муниципального образования «Город Калуга» (далее – Управление), Городской Управе (исполнительно – распорядительный орган) городского округа «Город Калуга», (далее – Управа) о взыскании 382 191,28 руб. – стоимости отделимых и неотделимых улучшений (32 342,28 руб. + 349 849 руб.), а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.07 по 20.06.07 в размере 14 483 руб.

        В судебном заседании предприниматель отказалась от исковых требований к Управлению, в связи с чем, производство по делу в отношении указанного ответчика прекращено.

        В порядке ст.49 АПК РФ истица уточнила требования и просила взыскать с Управы 399 741,51 руб. указав, что являясь арендатором нежилого помещения по договору от 01.01.01 №188 (л.д.52), заключенному с комитетом по управлению имуществом г.Калуги, с согласия арендодателя произвела перепланировку и капитальный ремонт занимаемого помещения на сумму 32 342 руб. 28 коп., а также произвела улучшение арендованного имущества, не отделимые без вреда от имущества — строительство пристройки площадью 6,4 кв.м. стоимостью 349 849 руб.

        Предприниматель просит также взыскать с ответчика проценты за пользование суммой 9 834 руб. в период с 19.06.07 по 30.11.07 в размере 17 550 руб. 23 коп.

         Решением Арбитражного суда Калужской области от 17.12.07 заявленные требования удовлетворены в части взыскания 349 834 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 742,52 руб., в общей сумме 365 576, 52 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

        Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворенных требований, Управа обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в этой части отменить, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно ч.5 ст.268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку Предпринимателем возражений не заявлено, апелляционная инстанция проверяет решение суда только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей сторон, изучив доводы, изложенные в жалобе, с учетом представленного отзыва, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что решение в обжалуемой части  подлежит отмене по следующим основаниям.

         Как следует из материалов дела, с 26.01.99 по 20.03.06 индивидуальный предприниматель Ханина И.Г. находилась в договорных отношениях с Комитетом по управлению имуществом г. Калуги, затем с Управлением экономики и финансов муниципального образования «Город Калуга» по поводу аренды муниципального нежилого помещения в здании №22 по ул. Достоевского в г. Калуге.

         В 2001 истица произвела перепланировку, капитальный ремонт арендуемого помещения и возвела пристройку площадью 6,4 кв.м.

         В связи с окончанием арендных отношений и отказом ответчика возместить стоимость улучшений арендованного имущества, Предприниматель обратилась в суд с иском.

Рассматривая дело по существу и частично удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данной части требования предпринимателя правомерны и подтверждены доказательствами.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 623 ГК РФ  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

         Как установлено судом и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Ханина И.Г. находилась в договорных отношениях с Комитетом по управлению имуществом (далее - КУИ) г. Калуги с 1999 года по 2004 год включительно.

         Согласно договору аренды №188, заключенному на срок с 26.01.99 по 31.12.99, арендатору было предоставлено в аренду помещение площадью 11,70 кв.м. для использования под стол заказов автозапчастей. При этом пунктом 2.4.4. установлено, что все перепланировки и переоборудование арендуемого помещения  производить только при наличии надлежаще оформленной проектной и иной документации, согласованной КУИ (л.д.55).

         Пунктами 2.3.3. договоров №188, заключенных на срок с 01.01.2000г. по 30.06.2000г. и с 01.07.2000г. по 31.12.2000г., также предусмотрено, что все перепланировки и переоборудование арендуемого помещения  производить только при наличии надлежаще оформленной проектной и иной документации, согласованной КУИ (л.д. 54-53).

         Указанное условие содержалось и в договоре №188, заключенному на срок с 01.01.01 по 31.12.01, на аренду помещения площадью 68,70 кв.м. для использования под стол заказов автозапчастей.

         Обосновывая свои требования, предприниматель ссылается на то, что в 2000 году с согласия собственника  - Комитета по управлению имуществом г. Калуги ею было осуществлено строительство капитальной пристройки к арендуемым площадям здания.  

При этом предприниматель указывает, что согласие на строительство капитальной пристройки было получено ею посредством следующих документов: заявление председателю КУИ Молокову Л.Н. от 15.04.99 (л.д.26), постановление Администрации Ленинского округа г.Калуги от 28.04.99 №61/15 (л.д.24), паспорт строительства пристройки, согласованный с Управлением архитектуры и градостроительства (л.д.29), письмо КУИ от 05.04.02 №406 (л.д.25), а также акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного объекта в эксплуатацию от 01.10.01 (л.д.36-39).

Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ все обозначенные истцом доказательства, суд апелляционной инстанции не может расценить данные документы как надлежащее согласие арендодателя – КУИ на строительство капитальной пристройки, полученное в рамках заключенных договоров аренды.

Из заявления председателю КУИ Молокову Л.Н. от 15.04.99 (л.д.26) видно, что арендатор испрашивала согласие арендодателя на перепланировку арендуемого помещения, а не на строительство капитальной пристройки.

Согласно постановлению Администрации Ленинского округа г.Калуги от 28.04.99 №61/15 (л.д.24) Ханиной И.Г. действительно разрешено произвести устройство отдельного входа в арендуемое помещение. Однако Администрация Ленинского округа г.Калуги не являлась арендодателем по договору аренды  муниципального нежилого помещения, в связи с чем расценивать данное постановление как согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, данное в рамках п. 2 ст. 623 ГК РФ, не имеется оснований.

Имеющееся в деле согласие КУИ, выраженное в письме от 05.04.02 №406 (л.д.25), было дано на перепланировку в объеме работ, указанном в рабочем проекте от 27.09.01. Между тем данный рабочий проект истицей в материалы дела не представлен, в связи с чем у суда не имеется возможности определить, какие из фактически выполненных работ соответствовали рабочему проекту и, следовательно, осуществлялись с согласия КУИ г. Калуги. Кроме того, дача согласия на проведение перепланировки помещения не может рассматриваться как согласие арендодателя на строительство капитальной пристройки. Тем более данное согласие получено уже после проведенного строительства (2001 год).

Паспорт колорического решения материалов и технологии работ, согласованный с Управлением архитектуры и градостроительства (л.д.29), также не является доказательством согласия КУИ на производство неотделимых улучшений, а именно на строительство капитальной пристройки.

В материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что ответчик дал письменное согласие истцу на выполнение конкретных улучшений  арендуемого помещения конкретной стоимости, а также не представлена согласованная с КУИ проектно-сметная документация на производство строительных работ, как того требуют условия договоров аренды.

Кроме того, апелляционная инстанция считает, что требования истца не доказаны не только по праву, но и по размеру.

Исходя из положений ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.

Как следует из материалов дела, истец, доказывая свои требования по размеру, исходит из отчета №154 об определении рыночной стоимости части встроенного помещения магазина, расположенного по адресу: г.Калуга, ул.Достоевского, д.22 (л.д.40-41).

Оценив указанный документ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что он не может быть признан надлежащим доказательством, так как из него усматривается лишь оценочная стоимость объекта на 20 июля 2006 года, а ни как не стоимость материалов и самих работ по спорному объекту, понесенных предпринимателем в период строительства в 2000-2001 годах, т.е. данный документ не подтверждает, какие затраты и на какую сумму понесла предприниматель, осуществляя   капитальную пристройку. Требуя возмещения рыночной стоимости имущества, истец не доказала, что на строительство капитальной пристройки ею в указанный период было затрачено именно 349 849 руб. 

Поскольку в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, не доказан размер произведенных расходов и их необходимость, суд апелляционной инстанции на основании п.3 ст.623 ГК РФ считает требования не подлежащими удовлетворению.

         Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.

До вынесения судом первой инстанции решения ответчиком заявлено о пропуске предпринимателем срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

         Из представленных в материалы дела документов усматривается, что неотделимые улучшения (возведение капитальной пристройки) производились истицей в период действия договора аренды 2001 года в отношении помещения общей площадью 68,70 кв.м., срок действия этого договора истек 31.12.01. В последующем предприниматель обратилась в КУИ с заявлением от 29.01.02 о  заключении договора аренды на помещение площадью 75,1 кв.м. сроком действия с 01.01.02 по 30.12.02 (л.д.190). Указанное подтверждает факт возникновения новых договорных отношений между КУИ г.Калуги и ИП  Ханиной И.Г.

         В 2002 году изменился размер арендной платы в связи с установлением новой базовой ставки арендной платы. Таким образом, при перезаключении договора на 2002 год и все последующие годы имело место изменение предмета договора как одного из существенных условий договора, что не позволяет суду сделать вывод о продлении договора аренды от 26.01.99.

         Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды  заключается на срок, определенный договором.

         Заключение договора на новый срок является заключением нового договора.

         Учитывая сказанное, выводы суда первой инстанции о продлении договора аренды №188 с 26.01.99 по 20.03.06 не основаны на материалах дела, в связи с чем выводы о том, что срок исковой давности истицей не пропущен нельзя признать правильными.

         Из акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного объекта в эксплуатацию от 01.10.01 видно, что в помещении, расположенном по адресу: г. Калуга, ул.Достоевского, 22. истицей завершены строительные работы.

         Договор аренды на 2002 год предприниматель заключила уже на помещение площадью 75,1 кв.м. (площадь помещения – 68,70 кв.м. и капитальная пристройка – 6,4 кв.м.).

Учитывая сказанное, уже с момента подписания договора на 2002 год у истицы возникло право требовать возмещения понесенных затрат.

Предприниматель Ханина И.Г. направила арендодателю письмо от