Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу n А54-687/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

16 декабря 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-687/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   15.12.2015

Постановление изготовлено в полном объеме    16.12.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.10.2015 по делу № А54-687/2014 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бузина Наталья Алексеевна (ОГРНИП 304623430700237) (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при  заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Определением суда от 19.03.2014, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление), Рязанская городская дума, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

До рассмотрения спора по существу  истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировав их как требования   урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н2 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 47/1 (поз. 1 – 16 на поэтажном плане подвала от 16.10.2007), на  следующих условиях:

– цена продажи имущества по договору составляет 2 386 555 рублей 37 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;

– уплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по                      66 293 рублей 37 копеек ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора. Судом уточнение принято.

Исковые требования мотивированы несогласием  предпринимателя с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи,   направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                        № 159-ФЗ»).

Решением  суда от 01.10.2015 (т. 1, л. д. 1) исковые требования удовлетворены. Суд  не принял во внимание отчет о рыночной стоимости имущества, составленный ИП Шевченко М.А. по заказу администрации. В связи с наличием у сторон  разногласий по цене выкупа, представлением предпринимателем альтернативного рыночного отчета о стоимости спорного имущества, суд, назначив судебную экспертизу по делу,  разрешил спор по ее результатам.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с определенной судом по результатам экспертизы выкупной стоимостью объекта, ссылаясь  на то, что его осмотр  проводился в 2015 году и на  дату осмотра объект  имел иные качественные и количественные характеристики, нежели на дату подачи заявки на выкуп. Считает, что поскольку у экспертов отсутствовала информация о выполнении на объекте  ремонтных работ,  информация, полученная при осмотре, не может считаться достоверной при определении  оценки рыночной стоимости объекта на более раннюю дату. Эти обстоятельства, по мнению заявителя, свидетельствуют о том, что экспертом применены ненадлежащие методы оценки. Полагает, что информация, использованная при проведении оценки, не соответствует требованиям достоверности и достаточности. 

В возражениях истец просит решение оставить без изменения,  жалобу – без удовлетворения. Указывает, что несогласие  администрации с выводами экспертного заключения не  может являться основанием для отмены судебного акта. 

Лица, участвующие в деле,   извещенные надлежащим образом о времени и месте  его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили.  Судебное разбирательство проводилось в  их отсутствие   в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества  – нежилого помещения Н2 лит. А  по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 47/1 (поз. 1 – 16 на поэтажном плане подвала от 16.10.2007 (договор  аренды  недвижимого  имущества 01.10.2002, т. 1, л. д. 49).

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, предприниматель 28.06.2013  обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Решением Рязанской городской думы от 10.10.2013 № 51-II установлены условия приватизации путем  выкупа  помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 58).

Во исполнение  решения администрация  направила в адрес предпринимателя письмо от 21.10.2013 № 01-75/2846 (т. 1, л. д. 59), предложив заключить  договор купли-продажи по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества  от 16.09.2013 № 09-13/22р, выполненного ИП Шевченко М.А., и составляющей 13 243 180 рублей. 

Не  согласившись  с  предложенной  выкупной  ценой, предприниматель, руководствуясь  заключением специалиста от 10.12.2013 №12/13/12, направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил  установить  выкупную цену в  размере  317 194 рублей, с исключением из нее  стоимости произведенных неотделимых улучшений  (т. 1,   л. д. 61–145).

Письмом от  10.01.2014 года № 01-68/11408 администрация отклонила протокол разногласий (т. 1, л. д. 60). 

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения послужило  основанием для обращения предпринимателя в арбитражный  суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 16.09.2013 № 09-13/22р, составленном ИП Шевченко М.А.

Согласно указанному отчету,   выполненному по заказу администрации, рыночная стоимость недвижимого  имущества  по  состоянию  на 27.08.2013 составила 13 243 180 рублей (т. 4, л. д. 98).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки предприниматель представила заключение специалиста от 10.12.2013 № 12/13/12, согласно которому стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 27.11.2013 составляет 4 192 000 рублей (с учетом неотделимых улучшений) (т. 1, л. д. 74–145).

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, было назначено несколько судебных экспертиз (т. 5, л. д. 63 (эксперты Мозина Л.Ф. и Морозова С.А.); т. 6, л. д. 126 (эксперт  Сивцов О.В.); т. 10, л. д. 64 (дополнительная экспертиза стоимости неотделимых улучшений, эксперт Костев А.С.)).

Выкупная цена  определена судом на дату подачи заявки на выкуп – 28.06.2013 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12)  по результатам  судебной  экспертизы,  проведение  которой  поручалось   эксперту ООО «РОНЭКС» Сивцову Олегу Викторовичу.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по  состоянию  на 28.06.2013 составила  без учета НДС – 5 599 555 рублей 37 копеек (т. 9, л. д. 130).

Отказывая в зачете в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений, произведенных за период аренды,  суд руководствовался пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из отсутствия у общества права на такой  зачет  в связи с неполучением согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений (письма от 25.04.2002 № 01-071/1264, от 29.06.2010 № 01-68/2785 не приняты в качестве согласия на осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества).  Данная позиция соответствует сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2014 № 310-КГ14-3634).

Сам истец решение суда в части отказа в зачете стоимости неотделимых улучшений  в счет выкупной цены не  оспаривает, ввиду чего у суда апелляционной инстанции отсутствуют процессуальные полномочия для  пересмотра решения в соответствующей части.

Возражения, на которые ссылается заявитель, оспаривая судебную экспертизу, на основании которой определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования,  а являются несогласием с выводами эксперта. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки  и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001  № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»  (далее – Закон № 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых  для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность  в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская