Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу n А23-3567/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

26 ноября 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А23-3567/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 26.11.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу № А23-3567/2015 (судья Шатская О.В.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное монтажно-наладочное управление «Калужское» (далее – ответчик, общество) об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 01.12.2005 № 52, путем передачи в собственность муниципального образования «Город Калуга» по акту приема-передачи нежилых помещений, общей площадью 496,4 кв. м.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов управление ссылалась на необоснованное применение судом к правоотношениям сторон Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности). Считает, что срок исковой давности по заявленным исковым требованиям не истек.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.12.2005 между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (управлением) и ответчиком (инвестором) заключен инвестиционный контракт (договор) № 52 на строительство объектов недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга» (л. д. 5-10).

Целью контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимости нежилого назначения на земельном участке, расположенном в границах муниципального образования «Город Калуга» и ограниченном улицами М.Жукова и Ф.Энгельса (пункт 1.1 контракта).

В соответствии с пунктом  1.2 контракта ориентировочный объем инвестиций составляет 119,7 млн. руб.

Согласно пункту 3.2 контракта инвестор взял на себя обязательство за счет собственных и (или) заемных средств произвести новое строительство объекта недвижимости, создаваемого в рамках реализации данного контракта; общая полезная площадь объекта недвижимости – 5 132,73 кв. м, в том числе общая полезная площадь офисных помещений – 3 096,37 кв. м.

В пункте 3.3 контракта стороны установили, что общая площадь объекта недвижимости подлежит уточнению при получении разрешения на ввод в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением.

По итогам реализации контракта инвестору принадлежит 80%, а МО «Город Калуга» - 20% в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта. При этом, доля в праве собственности каждой из сторон подлежит корректировке на соотношение затрат, направленных каждой из сторон на освобождение строительной площадки от прав третьих лиц (пункт 4.1 контракта).

В разделе 5 контракта стороны согласовали сроки и содержание этапов работ.

В соответствии с пунктом 6.1.2 контракта управление обязалось передать ответчику в аренду земельный участок, не обремененный правами третьих лиц, необходимый для создания инвестиционного объекта.

На основании распоряжения Городского Головы от 07.06.2006 № 4368-р (л. д. 15) ответчику в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок площадью                  649 кв. м с кадастровым номером 40:26:00 02 98:0033 по адресу: г. Калуга, ул. Маршала Жукова для строительства офисного здания.

Сторонами 28.05.2009 было заключено дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту (л. д. 11-13), а согласно дополнительному соглашению от 23.12.2011 № 2 (л. д. 14) все права и обязанности управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений переданы истцу.

Распоряжением Городской Управы города Калуги от 28.10.2010 № 13750-р                        (л. д. 16-18) офисное здание, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Фридриха Энгельса, д. 22, было введено в эксплуатацию.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по передаче в муниципальную собственность доли в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта, истец обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, применение которого может привести к нарушению прав других лиц, а также пропуска истцом, установленного пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) трехлетнего срока исковой давности по заявленным требованиям.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда области на основании следующего.

В соответствии со статьей 8 Закона об  инвестиционной деятельности, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Закона об  инвестиционной деятельности), не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу положений статей 218, 219, 223 ГК РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статьи 398, пункта 3 статьи 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (пункт 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика юридически вещь считается не созданной, в связи с чем, у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Распоряжением Городской Управы города Калуги от 28.10.2010 № 13750-р было введено в эксплуатацию офисное здание, расположенное по адресу: г. Калуга,                            ул. Фридриха Энгельса, д. 22 (т. 1, л. д. 16).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Сведений о регистрации в ЕГРП за ответчиком объектов нежилого назначения, находящихся по адресу: г. Калуга, ул. Фридриха Энгельса, д. 22, в материалы дела истцом представлено не было.

Кроме того, в пункте 4.2 контракта стороны установили, что определение подлежащих передаче конкретных нежилых помещений, созданных в процессе реализации инвестиционного пректа, в соответствии с проектной документацией определяется сторонами до получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту.

В соответствии с пунктом 4.6 контракта, регистрация права собственности на объекты недвижимости, входящие в состав инвестиционного объекта, осуществляется каждой из сторон после получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию и подписания сторонами акта приемки – передачи инвестиционного объекта согласно условиям контракта.

Акта приемки – передачи инвестиционного объекта между сторонами не подписывалось.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185/12 и № 1276/13 сформулированы правовые подходы к защите прав участников инвестиционной деятельности, в которой участвует публично-правовое образование, в случае не подписания любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта.

Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства.

Суд, если придет к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и исходя из условий заключенного ими договора, должен в резолютивной части судебного акта указать, каким образом распределяются между сторонами созданные объекты (помещения в созданном объекте или доли в праве собственности на созданный объект). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется в регистрирующий орган вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности соответствующих