Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 по делу n А09-3220/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

доме, платы на общедомовые нужды в данном случае несет ООО «ГорСтройСервис», являющееся арендатором помещения площадью 137,8 кв. м в многоквартирном доме № 20 по ул. Брянского Фронта в г. Брянске является необоснованным и подлежит отклонению в виду следующего.

Судом установлено, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 04.04.2005 № 130СД2005 заключен между комитетом по управлению собственностью города Брянска (Арендодатель) и ЗАО «Брянскстройсоюз» (Арендатор) сроком с 01.04.2005 по 10.11.2014.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Впоследствии права арендодателя перешли к ООО «Русский капитал» в силу п.1 ст.617 ГК РФ в связи с переходом к нему права собственности на нежилое помещение с 18.10.2010.

Правопреемником ЗАО «Брянскстройсоюз» согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц является ООО «Брянскстройсоюз», которое привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица, однако каких-либо пояснений по существу исковых требований не представило.

Из документов, представленных третьим лицом – ООО «ГорСтройСервис», следует, что между ООО «Брянскстройсоюз» (Цедент) и ООО «ГорСтройСервис» (Цессионарий) был подписан договор №19 от 30.12.2009 уступки прав и перевода долга по договору аренды муниципального нежилого фонда г. Брянска №130СД от 04.04.2005.

Вместе с тем, доказательств государственной регистрации указанного договора цессии в материалы дела не представлено.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более одного года, подлежал государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ и был зарегистрирован в установленном законом порядке, подлежали государственной регистрации и все изменения к указанному договору.

В отсутствие государственной регистрации договор № 19 от 30.12.2009 уступки прав и перевода долга по договору аренды муниципального нежилого фонда                               г. Брянска № 130СД от 04.04.2005 не может считаться заключенным.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.2015 № 32/001/008/2015-998 на период с 01.04.2005 по 10.11.2014 было установлено обременение права собственности ответчика в виде аренды в пользу ЗАО «Брянскстройсоюз».

Таким образом, доказательства перехода к ООО «ГорСтройСервис» прав арендатора по договору аренды № 130СД2005 от 04.04.2005 отсутствуют.

Между ООО «Русский капитал» (Арендодатель) и ООО «ГорСтройСервис» (Арендатор) 11.11.2014 был заключен договор аренды нежилого помещения № 386 сроком с 11.11.2014 по 30.09.2015, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды нежилое помещение площадью 137,8 кв. м, находящееся по адресу: г. Брянск, ул. Брянского Фронта, д.20.

Во исполнение указанного договора помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.11.2014.

Пунктом 4.1.19 договора аренды нежилого помещения № 386 от 11.11.2014 была предусмотрена обязанность арендатора в течение месяца с момента подписания договора заключить договоры на техническое обслуживание помещения, на его тепло-, энерго- и водоснабжение и водоотведение, на обслуживание пожарной сигнализации, на вывоз ТБО и прочие необходимые хозяйственные и обслуживающие договоры.

Ссылка ответчика на то, что во исполнение договоров аренды между истцом и ООО «ГорСтройСервис» был заключен договор на техническое обслуживание нежилого помещения от 01.06.2013, не может быть принята во внимание, поскольку договор на техническое обслуживание нежилого помещения от 01.06.2013 был заключен до заключения договора аренды от 11.11.2014, а доказательства перехода к ООО «ГорСтройСервис» прав арендатора по договору аренды № 130СД2005 от 04.04.2005 отсутствуют.

Кроме того, в качестве последствия нарушения арендатором требований п.4.1.19 договора аренды нежилого помещения №386 от 11.11.2014 была предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю расходы на жилищно-коммунальные услуги, услуги тепло-, энерго- и водоснабжения и водоотведение, услуги по вывозу ТБО и прочие услуги с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Соответственно в данном случае ответчик будет вправе требовать от арендатора возмещения понесенных им расходов на жилищно-коммунальные услуги.

Более того, ответчиком не учтено, что ни ГК РФ, ни ЖКРФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

В договорах аренды, на которые ссылается ответчик, управляющая компания (истец) участия не принимала и, соответственно, эти договоры не предусматривали права управляющей компании требовать оплаты коммунальных услуг с арендаторов помещения.

Поскольку договоры аренды регулируют отношения собственника и арендатора оснований считать, что в них содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица (управляющей компании) обязательств собственника по несению коммунальных расходов, не имеется.

Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с этим не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Договором управления многоквартирным домом от 16.12.2012 предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме своевременно вносить плату за содержание и ремонт помещения и коммунальные услуги (п.2.3.3.).

Положения договора управления в части определения прав и обязанностей собственника помещения в многоквартирном жилом доме при избрании способа управления в лице управляющей компании соответствуют положениям статей 155, 162 ЖК РФ, а также Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354.

Тот факт, что в период с июня по декабрь 2013 года вышеуказанная плата вносилась третьим лицом – ООО «ГорСтройСервис», не влияет на правовую квалификацию спорного правоотношения сторон и не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора. Данное обстоятельство свидетельствует лишь об утрате ответчиком права требовать от третьего лица – ООО «ГорСтройСервис» возмещения понесенных затрат на оплату коммунальных расходов (платы за техническое обслуживание) за период с июня по декабрь 2013 года, поскольку эти затраты в названный период понес не собственник нежилого помещения, а лицо, фактически пользовавшееся им (ООО «ГорСтройСервис»). В спорный же период оплата ни собственником помещения, ни его арендатором не производилась.

Довод апелляционной жалобы о том, что у ООО «Русский капитал» отсутствует возможность отражения в расходах предприятия затрат на содержание и текущий ремонт по причине отсутствия первичной бухгалтерской отчетности, является несостоятельным. Со всеми организациями, производящим оплату за содержание и текущий ремонт нежилых помещений по договорам управления (технического обслуживания), заключенным с ООО «Домоуправление №11», ежемесячно подписываются акты выполненных работ и иные документы, связанные с правильным оформлением первичной бухгалтерской отчетности. В правоотношениях с ООО «Русский капитал» также нет никаких препятствий для надлежащего оформления договора управления и подписания ежемесячно актов выполненных работ в подтверждение понесенных ими затрат. Кроме того, в опровержение доводов ответчика о возможности взимания двойной платы - с собственника и арендатора, судом первой инстанции установлено, что за взыскиваемый период январь-декабрь 2014 года ни арендатор, ни собственник не произвели в ООО «Домоуправление №11» ни одного платежа.

С учетом изложенного суд отмечает, что все доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая всесторонняя правовая оценка, а позиция заявителя жалобы сводится, по сути, к несогласию с вынесенным законным и обоснованным решением.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 04.08.2015 по делу № А09-3220/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         О.Г. Тучкова

                         Л.А. Капустина

                         Ю.А. Волкова