Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2015 по делу n А62-4147/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

26 октября 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А62-4147/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2015

Постановление изготовлено в полном объеме   26.10.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца – индивидуального предпринимателя Сайеты Татьяны Анатольевны (г. Смоленск, ОГРНИП 305673114400030, ИНН 67090000290096) – Козловой Т.А. (доверенность от 29.06.2015), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дом цемента» (г. Гагарин Смоленской области, ОГРН 1126733003077, ИНН 6722040275) – Ясинского С.С. (доверенности от 26.01.2015 и от 09.02.2015), третьего лица – открытого акционерного общества «Смоленсклестоппром» (г. Смоленск, ОГРН 1026701422990,   ИНН 6731017890) – Воробьевой Н.А. (доверенность от 19.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дом цемента» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.07.2015 по делу № А62-4147/2014 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

           Открытое акционерное общество «Смоленсклестоппром» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ООО «Дом Цемента» о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2013 с возложением на ответчика обязанности по возврату ОАО «Смоленсклестоппром» земельного участка с кадастровым номером 67:03:0040101:9 общей площадью 12897 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, Гагаринский район, станция Гагарин, 9-ый тупик, по акту                         приема-передачи в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

          Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22.09.2014 исковые требования удовлетворены.

          Решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.06.2015 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью «Дом цемента» о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта, отменено решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.09.2014 по делу № А62-4147/2014.

           Исковые требования основаны на заключенном сторонами договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 67:03:0040101:9 общей площадью 12897 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, Гагаринский район, станция Гагарин,                   9-ый тупик, о расторжении которого заявил истец (арендодатель) в связи с неоднократным нарушением ответчиком (арендатором) условий о порядке и размере внесения арендной платы по договору.

           Однако после обращения в арбитражный суд с указанным иском, но до принятия судом решения, 20.08.2014 между ОАО «Смоленсклестоппром» и физическим лицом Сайета Т.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и спорного земельного участка, переход права собственности на который зарегистрирован 01.09.2014.

           При повторном рассмотрении дела в судебном заседании привлеченной в качестве третьего лица Сайетой Т.А. заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве – замене истца по делу – открытого акционерного общества «Смоленсклестоппром» на индивидуального предпринимателя Сайету Татьяну Анатольевну, являющуюся собственником спорного земельного участка.

           Определением Арбитражного суда Смоленской области от 30.06.2015 в порядке процессуального правопреемства произведена замена стороны по делу (первоначального истца) – открытого акционерного общества «Смоленсклестоппром»                                          (ОГРН 1026701422990; ИНН 6731017890) на нового истца – индивидуального предпринимателя Сайету Татьяну Анатольевну (ОГРНИП 305673114400030;                               ИНН 67090000290096). ОАО «Смоленсклестоппром» привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

           Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.07.2015 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, сторонами заключен договор аренды от 01.04.2013, в соответствии с которым ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 67:03:0040101:9, общей площадью 12 897 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Гагаринский район, станция Гагарин, 9-ый тупик, для осуществления производственной деятельности арендатора.

           Срок аренды установлен с 01.04.2013 по 31.03.2018 (договор зарегистрирован Гагаринским отделом Управления Росреестра по Смоленской области 18.04.2014), земельный участок передан в соответствии с условиями договора аренды арендатору по акту приема-передачи 01.04.2013.

           Пунктом 3.1 договора стороны установили размер арендной платы – 12 500 рублей в месяц, дополнительным соглашением от 01.01.2014 увеличили указанный размер до                   30 тыс. рублей в месяц.

           В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата подлежит внесению арендатором не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным.

           Пунктом 7.2 договора стороны установили право расторжения договора в одностороннем порядке по требованию любой из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

           В связи с ненадлежащим исполнением условий договора истец претензией от 14.05.2014 № 045 сообщил арендатору о числящейся задолженности по арендной плате за период март – апрель 2014 в размере 60 тыс. рублей, предложив погасить ее в срок до 01.06.2014 (почтовое отправление в адрес ответчика направлено по адресу места нахождения, указанному в ЕГРЮЛ, не вручено в связи с отсутствием адресата (т. 1, л. 21)).

           В связи с неисполнением ответчиком обязанности по погашению образовавшейся задолженности, уведомлением от 03.06.2014 в соответствии с положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предложил арендатору досрочно расторгнуть договор аренды по мотивам неисполнения обязательств по внесению арендной платы, предложив к подписанию в добровольном порядке соглашение о расторжении договора.

           Ответ арендатора на указанное предложение не поступил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта пользования ответчиком арендуемым земельным участком и неисполнения последним обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем признал исковые требования о расторжении договора аренды и возврату земельного участка обоснованными, удовлетворив их.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Как установлено судом, 20.08.2014 между ОАО «Смоленсклестоппром» и физическим лицом Сайета Т.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и спорного земельного участка, переход права собственности на который зарегистрирован 01.09.2014.

Таким образом, новый собственник земельного участка вправе требовать расторжения договора, в том числе по основаниям, возникшим до приобретения им права собственности на земельный участок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности внесения арендной платы за спорный период материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд установлен судом и подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.02.2015 по делу                                  № А62-7499/2014.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Пунктом 7.2 договора стороны установили право расторжения договора в одностороннем порядке по требованию любой из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Истцом 14.05.2014 в адрес ответчика направлена претензия № 045 с требованиями о погашении задолженности по арендной плате, (т. 1, л. 20), которая вернулась отправителю с отметкой «истек срок хранения» (т. 1, л. 21).

           Кроме того, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по погашению образовавшейся задолженности уведомлением от 03.06.2014 в соответствии с положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предложил арендатору досрочно расторгнуть договор аренды по мотивам неисполнения обязательств по внесению арендной платы, предложив к подписанию в добровольном порядке соглашение о расторжении договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая доказанность материалами дела факта неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд, суд первой инстанции правомерно расторг договор аренды земельного участка от 01.04.2013 и обязал ответчика в 10-дневный срок с даты вступления решения в законную силу передать спорный земельный участок истцу по акту приема-передачи.

           Довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку претензия от 03.06.2014 № 051 о расторжении договора  в адрес ответчика  не направлялась, отклоняется судом, как противоречащий материалам дела. Из представленного в материалы дела уведомления следует, что данная претензия получена ответчиком 18.06.2014 (т. 1, л. 21).

           Также в жалобе ответчик ссылается на то, что, во-первых, истец в нарушение