Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2015 по делу n А54-7335/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

26 октября 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-7335/2012     

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  26.10.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакумовой Д.О., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Антарес» (город Рязань, ОГРН 1046209018899, ИНН 6234008704) – Старичковой Н.И. (доверенность от 19.10.2015), Митрохова В.Н. (доверенность от 04.08.2015, ордер от 20.10.2015 № 23), в отсутствие ответчика – муниципального образования – городской округ город Рязань в лице Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьего лица – Финансово-казначейского управления администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1036238003625, ИНН 6231007879), надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Антарес» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к муниципальному образованию – городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий относительно цены имущества, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества расположенного по адресу: город Рязань, Почтовая улица, дом 54, реестровый номер 192368, объект недвижимого имущества: нежилое помещений Н9, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 170,6 кв. м, этаж подвал, 1 (т. 1,  л. д. 3 – 4).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансово-казначейское управление администрации города Рязани (далее – управление) (т. 6, л. д. 2 – 9).

Истец уточнил наименование ответчика – муниципальное образование – городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (т. 6, л. д. 13). Указанное уточнение судом принято к рассмотрению (т. 6, л. д. 28).   

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последнего уточнения просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Антарес» и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилое помещение Н9, лит. А, общей площадью 170,6 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Почтовая, дом 54 (позиции                 1 – 11 на поэтажном плане подвала от 26.01.2009, позиции 1 – 3 на поэтажном плане 1-го этажа от 26.01.2009), кадастровый номер 62-62-01/155/2010-236, изложив:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 103 000 рублей (НДС не облагается)»;

- пункт 2.3 договора в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 750 рублей ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (т. 5, л. д. 26 – 29, 125 – 129). Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 5,  л. д. 132).   

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.07.2015 исковые требования ООО «Антарес» удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилое помещение Н9, лит. А, общей площадью 170,6 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица Почтовая, дом 54 (позиции 1 – 11 на поэтажном плане подвала от 26.01.2009, позиции 1 – 3 на поэтажном плане 1-го этажа от 26.01.2009), кадастровый номер 62-62-01/155/2010-236;

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 103 000 рублей (НДС не облагается)». Пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 750 рублей ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

С администрации за счет казны муниципального образования взысканы в пользу ООО «Антарес» расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 рублей, расходы за проведение экспертизы в сумме 20 000 рублей.

ООО «Антарес» перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области 3 000 рублей за проведение экспертизы.

Администрации перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области 3000 рублей за проведение экспертизы.

ООО «Независимый центр оценки и экспертизы» перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 4 000 рублей (т. 6, л. д. 32 – 42).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 6, л. д. 47 – 49).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение № 2714-доп, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. По мнению заявителя, взятые экспертом в качестве аналогов объекты недвижимости таковыми не являются; при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 01.07.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Управлением муниципального имущества администрации города Рязани (арендодатель) и ООО «Антарес» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 05.11.2004 № 2191204 (т. 1, л. д. 7 – 10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: город Рязань, улица Почтовая, дом 54, на основании решения Управления муниципального имущества администрации города Рязани от 01.11.2004                 № 01-010/0409, под кафе.

Характеристики объекта: тип помещения – встроенное, общая площадь 78,5 кв. м, в том числе: основная – 61,65, в том числе, подвал 7,95, вспомогательная – 16,85, в том числе, подвал 6,15; дополнительные характеристики: стены кирпичные (пункты 1.2.2, 1.2.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок договора: с 05.11.2004 по 04.10.2005.

Решением Рязанской городской Думы от 28.06.2012 № 243-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию – городской округ город Рязань нежилого помещения H9, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью        170,6 кв. м, этаж подвал 1, расположенного по адресу: город Рязань, улица Почтовая, дом 54, реестровый номер 192368. Способ приватизации – выкуп ООО «Антарес» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1,       л. д. 15).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес ООО «Антарес» письмо от 06.07.2012 № 01-75/1755 с предложением использовать преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, подписать договор купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 14).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой недвижимого имущества, ООО «Антарес» 03.08.2012 направило в адрес администрации протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета                            № 1480/2012-1, что подтверждается сопроводительным письмом от 23.10.2013 № 79 (т. 1, л. д. 22 – 23).

В соответствии с отчетом № 1480/2012-1 рыночная стоимость нежилого помещения H9, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 170,6 кв. м, этаж подвал 1, расположенного по адресу: город Рязань, улица Почтовая, дом 54, реестровый номер 192368, без учета НДС составила 4 490 000 рублей (т. 1, л. д. 30 – 95 – 121).

Письмом от 20.08.2012 № 01-68/6361 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 24).

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ООО «Антарес» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 3 – 4; т. 5, л. д. 26 – 29, 125 – 129).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

            Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца определением суда от 11.01.2013 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПКЦ «Истина» Новикову Александру Николаевичу (т. 2, л. д. 102 – 103, 123 – 125).

05.03.2013 в материалы дела от экспертного учреждения поступило заключение эксперта от 07.02.2013 № 02/А (т. 3, л. д. 4 – 45 – 62).

Определением суда от 12.07.2013 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПКЦ «Истина» Новикову А.Н.