Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2015 по делу n А23-1751/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

05 октября 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А23-1751/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  05.10.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакумовой Д.О., при участии от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Оптима-строй» (город Калуга, ОГРН 1044004753473, ИНН 029030693) – Рухова В.Н. (доверенность от 10.03.2014 № 5), в отсутствие истца – Управления строительства и земельных отношений города Калуги (город Калуга, ОГРН 1114028000404, ИНН 4028047790), надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 по делу № А23-1751/2015 (судья Акимова М.М.), установил следующее. 

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оптима-строй» о возложении обязанности исполнить в натуре обязательство в рамках инвестиционного контракта от 29.09.2005 № 44 по передаче в собственность муниципального образования «Город Калуга» имущества общей площадью 141,94 кв. м в здании торгового центра по адресу: город Калуга, улица Московская, дом 336а, а также по передаче документов, необходимых для регистрации права собственности муниципального образования «Город Калуга» на указанное имущество (л. д. 2 – 4).

Решением Арбитражного суда Калужской области от 01.07.2015 в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 90 – 92).

Не согласившись с судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить иск в полном объеме (л. д. 96 – 97).

Заявитель жалобы полагает, что отсутствие регистрации за ответчиком права собственности на спорное имущество, входящее в состав здания, единственным собственником которого выступает ООО «Оптима-строй», не является препятствием для удовлетворения настоящего иска. Считает, что определение сторонами конкретного имущества общей площадью 141,94 кв. м, соответствующего доле управления 10 %, возможно на стадии исполнения решения суда по настоящему делу. Заявитель отметил,  что управление исполнило все свои обязательства, предусмотренные условиями инвестиционного контракта.  

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения (л. д. 111 – 114). По мнению ответчика, предоставлять какое-либо имущество в спорном объекте ООО «Оптима-строй» не должно в силу отсутствия дополнительного соглашения к контракту, а договорные основания для его заключения утрачены, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено. Ответчик полагает, что отсутствие в контракте сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указывает на не достижение сторонами соглашения по существенному условию договора – его предмету.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.  

Истец в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя (л. д. 110), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте его проведения, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от                   01.07.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (управление) и Ханом Владимиром Гариевичем (инвестор) заключен инвестиционный контракт (договор) от 29.09.2005 № 44 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения на территории города Калуга (л. д. 7 – 12), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по созданию инвестиционного объекта, а также иного имущества, определенного контрактом.

В силу пункта 2.2 контракта инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести в рамках инвестиционного проекта новое строительство здания торгового центра на земельном участке площадью 1 715 кв. м.

Согласно пункту 3.1 контракта инвестор передает муниципальному образованию «Город Калуга» в лице управления 10 % осуществленных инвестором инвестиций в создании инвестиционного объекта. По итогам реализации контракта инвестору принадлежит 90 %, а муниципальному образованию «Город Калуга» – 10 % в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 5.1.1 контракта истец обязался передать ответчику земельный участок, не обремененный правами третьих лиц, для создания инвестиционного объекта в порядке, предусмотренном законодательством.

По условиям дополнительного соглашения от 08.10.2008 № 3 к контракту, заключенного между управлением, Ханом В.Г. (инвестор) и ООО «Оптима-строй» (новый инвестор) инвестор передал, а новый инвестор принял все права и обязанности по инвестиционному контракту (договору) от 29.09.2005 № 44 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения на территории города Калуга (л. д. 14).

На основании дополнительного соглашения от 26.04.2011 № 4 к контракту Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений передало, а Управление строительства и земельных отношений города Калуги приняло все права и обязанности по инвестиционному контракту (договору) от 29.09.2005 № 44 (л. д. 15).

На основании распоряжения Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 16.02.2007 № 1497-р инвестору предоставлен в аренду земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома по адресу: город Калуга, улица Малоярославецкая, район дома 2 (л. д. 18 – 19).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 19.10.2011 № 6538-пи                    ответчику выдано разрешение на строительство торгового центра по указанному адресу (л. д. 32).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 10.05.2012 № 5149-пи                 строящемуся зданию торгового центра присвоен адрес: город Калуга, улица Московская, дом 336а (л. д. 33 – 34).

Постановлением Городской Управы города Калуги от 31.08.2012 № 10221-пи ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного торгового центра              (л. д. 35 – 37).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по передаче нежилых помещений, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 2 – 4).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их удовлетворении, исходя из следующего.

            Статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора – соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

В соответствии с пунктом 6 Постановления № 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу пункта 5 Постановления № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как усматривается из материалов дела, ответчиком зарегистрировано право собственности на здание, назначение нежилое, 2-х этажное, общей площадью                     1 419,4 кв. м, инвентарный номер 36240, по адресу: город Калуга, улица Московская, дом 336А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2012 серии 40 КЛ № 461776 (л. д. 84).

При этом сведений о регистрации за ответчиком объекта площадью 141,94 кв. м по адресу: город Калуга, улица Московская, дом 336А в ЕГРП не содержится и в материалы дела не представлено.

Кроме того, по условиям пункта 3.1 контакта определение подлежащего передаче конкретного объекта в соответствии с проектной документацией определяется сторонами до получения инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформляется дополнительным соглашением к контракту. По соглашению сторон доля управления может быть заменена ее денежной компенсацией, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади недвижимого имущества, входящего в состав инвестиционного объекта, оформляется дополнительным соглашением к контракту.

Между тем судом установлено, что такое соглашение между