Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу n А23-1829/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

30 сентября 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело №  А23-1829/2015

Резолютивная часть постановления объявлена   24.09.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  30.09.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от Воробьева Андрея Ивановича – Кеси И.В. (удостоверение адвоката от 11.02.2009 № 554, доверенность от 21.07.2014),  в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления строительства и земельных отношений города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.07.2015 по делу № А23-1829/2015 (судья Шатская О.В.), установил следующее.

Управление строительства и земельных отношений города Калуги (далее – истец, Управление) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Чистый мир» (далее – ответчик, общество) о понуждении к исполнению в натуре обязательства по инвестиционному контракту от 10.08.2009 № 25 путем передачи в собственность муниципального образования «Город Калуга» нежилых помещений общей площадью 110,05 кв. м на первом этаже с отдельным входом в здание торгово-офисного назначения по адресу:                   г. Калуга, ул. Телевизионная, д. 33 а, а также передаче документов, необходимых для регистрации права муниципальной собственности на указанный объект.

Определением от 26.06.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора  на стороне ответчика, привлечены: Невзоров Виталий Иванович, Симонов Анатолий Алексеевич и Воробьев Андрей Иванович.

Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить. Ссылается на то, что Управление исполнило свои обязательства по  инвестиционному контракту надлежащим образом. Отмечает, что подлежащие передаче истцу объекты недвижимости созданы в натуре.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Воробьева Андрея Ивановича, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (Управлением) и ответчиком (инвестором) заключен инвестиционный контракт (договор) от 10.08.2009 № 25 на строительство объекта недвижимости нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга» (л. д. 9-14).

Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта – здания торгово-офисного назначения на земельном участке по адресу: г. Калуга, ул. Телевизионная-ул. Карла Либкнехта площадью 2 260,0 кв. м, а также осуществление иных действий, определенных данным контрактом.

Пунктом 3.1 контракта стороны определили, что по итогам реализации данного контракта инвестору принадлежит на праве собственности 90 %, а муниципальному образованию «Город Калуга» - 10 % имущества, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта. Инвестор передает в собственность  муниципального образования «Город Калуга» имущество, соответствующее 10 % имущества, созданного в процессе реализации инвестиционного проекта, в виде нежилых помещений на первом этаже с отдельным входом, а также инвестор передает документы, необходимые для регистрации права муниципальной собственности. Стороны уточняют нежилые помещения на первом этаже с отдельным входом, расположенные в инвестиционном объекте и подлежащие передаче в собственность муниципального образования «Город Калуга», дополнительным соглашением к данному контракту.

Согласно п. 3.2 контракта регистрация инвестором и муниципальным образованием права собственности на свою часть имущества, созданного в процессе осуществления контракта, осуществляется ими после получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта, проведения его технической инвентаризации и государственного технического учета и подписания акта приема-перердачи.

В статье 4 контракта стороны определили сроки и содержание этапов работ по контракту.

В силу пунктов  5.1.1 и 5.1.2 контракта Управление обязалось оказывать инвестору возможное содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, находящимся в компетенции Управления, и предоставить инвестору земельный участок, указанный в   п. 2.1. контракта.

На основании распоряжения Городской Управы города Калуги от 04.09.2009                   № 9731-р (л. д. 16) инвестору по договору аренды от 10.09.2009 № 852/09 (л. д. 17-21) предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 260 кв. м с кадастровым номером 40:26:000227:32 из земель населенных пунктов для строительства здания торгово-офисного назначения на земельном участке по адресу: г. Калуга,  ул. Телевизионная-                   ул. Карла Либкнехта.

ООО «Чистый мир» по договору уступки права аренды земельного участка (л. д. 49-50) 01.12.2010   уступило права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды  от 10.09.2009  № 852/09 Невзорову Виталию Ивановичу, Симонову Анатолию Алексеевичу и Воробьеву Андрею Ивановичу.                    

Дополнительным соглашением  от 04.07.2011 № 1 (л. д.15) права и обязанности управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений по указанному инвестиционному контракту были переданы  управлению строительства и земельных отношений города Калуги.

Распоряжением Городской Управы города Калуги от 15.10.2014 № 13820-пи                     (л. д. 24-25) здание торгово-офисного назначения по адресу: г. Калуга, ул. Телевизионная, 33 «а», введено в эксплуатацию, при этом общая площадь объекта составила 1 100,5 кв. м.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по передаче в муниципальную собственность доли в созданном инвестиционном объекте, Управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном данным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными  ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными, предусмотренными федеральными законами способами.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ,37, 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях, в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора – соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2                                ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу положений ст. ст. 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП.

Согласно п. 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (п. 2 ст. 8, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика юридически вещь считается несозданной, в связи с этим у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как было указано судом выше, распоряжением Городской Управы города Калуги от 15.10.2014 № 13820-пи  здание торгово-офисного назначения по адресу:  г. Калуга,                    ул. Телевизионная, 33 «а», введено в эксплуатацию. Однако названное разрешение выдано застройщикам – Невзорову В.И., Симонову А.А. и Воробьеву А.И.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из предоставленных ответчиком и Воробьевым А.И. в материалы дела доказательств следует, что права собственности на нежилые помещения первого и второго этажа здания торгово-офисного назначения по адресу: г. Калуга,  ул. Телевизионная,                   д. 33а, зарегистрированы 26.11.2014 за третьими лицами (по 1/3 доли в праве собственности за каждым).

По договору купли-продажи от 23.03.2015 № 144 третьими лицами в общую долевую собственность по 1/3 доли каждому выкуплен земельный участок под нежилым зданием торгово-офисного назначения.

Тем самым, с учетом вышеизложенных обстоятельств, ответчик не имеет объективной возможности передать истцу нежилые помещения в указанном здании, поскольку не является собственником данного здания (помещений в нем). Отсутствуют в материалах дела и доказательства осуществления ответчиком предусмотренных инвестиционным контрактом мероприятий по созданию инвестиционного объекта.

Кроме того, истцом не представлены доказательства