Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу n А62-2291/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

28 августа 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

                     Дело № А62-2291/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца – администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) – представителя Базеевой Н.Л. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие представителя ответчика –  индивидуального предпринимателя Войтова Владимира Григорьевича (ОГРН 304673123900135, ИНН 673100052009), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Войтова Владимира Григорьевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.06.2015 по делу № А62-2291/2015 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Администрация города Смоленска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области к индивидуальному предпринимателю Войтову Владимиру Григорьевичу (далее – ответчик, предприниматель, ИП Войтов В.Г.) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2013 года по февраль 2015 года в размере 7 678 218 рублей 31 копейки, пеней, начисленных за период с 12.02.2013 по 20.03.2015 в сумме 7 720 879 рублей 71 копейки, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.03.2005 № 1997/05, заключенного между администрацией и предпринимателем, а также о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение площадью 478,2 кв. м, расположенное по адресу:                           г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, передав его по акту приема – передачи администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения исковых требований от 30.04.2015 № 24/3487-исх, л. д. 58-69).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.06.2015 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 8 866 046 рублей 31 копейка, в том числе: долг по арендной плате за период с января 2013 года по февраль 2015 года (вкл.) в размере 7 678 218 рублей 31 копейки и пени, начисленные за период с 12.02.2013 по 20.03.2015 в сумме 1 187 828 рублей. Договор аренды нежилого помещения от 14.03.2005 № 1997/05, заключенный между администрацией и предпринимателем расторгнут. Предприниматель обязан освободить занимаемое нежилое помещение площадью 478,2 кв. м, расположенное по адресу:                          г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, передав его по акту приема – передачи администрации в течении 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части требований администрации отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований предприниматель ссылался на длительное непредъявление истцом требований по взысканию арендной платы, что, по его мнению, является основанием для снижения суммы основного долга на основании статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Считает, что для увеличения арендодателем размера арендной платы необходимо письменное согласие арендатора. Указывает на необоснованный отказ суда в назначении по делу судебной экспертизы.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своих возражений администрация ссылалась на то, что необращение арендодателя в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате не освобождает арендатора от обязанности по ее уплате в соответствии с условиями заключенного договора. Обратил внимание на то, что правомерность порядка исчисления и изменения арендной платы установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу № А62-7547/2012.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился, своего представителя не направил. 

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося ответчика  (его представителя), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2005 по делу № А62-3373/2005 было признано право муниципальной собственности города Смоленска на магазин, общей площадью 986,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2.

По договору аренды от 14.03.2005 № 1997/05 (с учетом соглашения от 08.02.2007) с администрацией (арендодателем) передано предпринимателю (арендатору) нежилое помещение под продовольственный магазин по улице Ленина, д. 7/2 в городе Смоленске площадью 875,6 кв. м, в том числе подвальное - 397,7 кв. м (т. 1, л. д. 27-34).

Факт передачи арендатору предмета аренды подтверждается актом сдачи-приемки от 01.01.2007 (т. 1, л. д.33).

Согласно пункту 1.1.2 договора срок действия договора определен сторонами с 01.01.2005 по 09.08.2009.

Пунктом 2.2.1 договора установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором.

В пунктах 3.1 - 3.3 договора стороны согласовали размер, а также порядок уплаты арендной платы и определили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно предоплатой до 5 числа текущего месяца. Сумма арендной платы устанавливается на срок, определенный в пункте 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке.

Соглашением от 08.02.2007 стороны уточнили площадь подвала в арендуемых нежилых помещениях, изменили срок ежемесячного платежа (не позднее 10 числа следующего за текущим месяца), и установили, что годовая арендная плата с 01.01.2007 составляет 1 914 481 рубля 32 копейки (159 540 рублей 11 копеек в месяц).

На основании протокола об итогах аукциона от 14.09.2007 администрация города Смоленска (продавец) и ООО «Ювелирный центр «Кристалл» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.09.2007 № 506, согласно которому продавец обязался передать, а покупатель принять и оплатить на условиях договора нежилое помещение магазина общей площадью 986,5 кв. м по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске, принадлежащее продавцу на праве собственности.

Нежилое помещение магазина общей площадью 986,5 кв. м по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске передано покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 02.10.2007, а 16.10.2007 зарегистрирован переход права собственности.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2008 по делу № А62-3373/2005 решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2005 отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2009 по делу № А62-3373/2005 было признано право муниципальной собственности города Смоленска на магазин, общей площадью 986,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, в период с момента строительства жилого дома до 18.09.2007 (до момента заключения договора купли-продажи).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу № А62-3373/2005 решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2009 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Смоленска от 12.10.2009 из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись от 16.10.2007 о государственной регистрации права собственности ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты» (правопреемника ООО «Ювелирный центр «Кристалл») на магазин, общей площадью 986,5 кв. м расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2. При этом суд общей юрисдикции указал, что ничтожной является сделка по продаже магазина в целом, а не только в части отчуждения спорных подвальных помещений.

Во исполнение решения Арбитражного суда Смоленской области от 18.02.2011 по делу № А62-8604/2009 по иску ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты» к администрации города Смоленска о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи указанного нежилого помещения, ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты» по акту приема-передачи помещений от 03.11.2011 администрации было возвращено нежилое помещение магазина общей площадью 986,5 кв. м, за исключением подвала площадью 397,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2.

Из акта приема-передачи нежилых помещений от 03.11.2011 усматривается, что нежилые помещения общей площадью 479,1 кв. м (№ 28-40, 40*, 41-43, 45-48, 58-61) по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2 использует ИП Войтов В.Г. под магазин «Гастроном «Пушкинский».

Согласно выписке из ЕГРП за муниципальным образованием город Смоленск зарегистрировано право собственности на спорный магазин, площадью 592,5 кв. м (без включения подвального помещения), а также действующие ограничения (обременения) в отношении этого помещения, в том числе аренда с 01.01.2005 по 09.08.2009 в пользу Войтова В.Г.

Федеральным арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 31.02.2013 по делу № А62-2316/2012  сделан вывод о том, что спорный объект недвижимого имущества может быть предметом сделки, так как недействительность части сделки (относительно подвального помещения) не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Срок договора определен с 01.01.2005 по 09.08.2009, однако до настоящего времени предприниматель продолжает пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу положений статьи 621 ГК РФ свидетельствует о продлении арендных отношений на неопределенный срок.

Также кассационной инстанцией отмечено, что договор аренды, заключенный с                  предпринимателем, считается действующим на тех же условиях, которые в нем указаны.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А62-7547/2012 по иску администрации к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.11.2009 по 31.12.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами установлено, что из договора от 14.03.2005 № 1997/05 следует, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления.

Пунктами 3.1 и 3.3 предусмотрено, что размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок не более чем 1 год, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке.

Судом в процессе рассмотрения дела № А62-2316/2012 и № А62-7547/2012 установлено, что, начиная с 21.06.2012, ответчик знал о наличии задолженности по арендной плате, и, следовательно, с этой даты применение гражданско-правовой ответственности является правомерным.

Судебными актами по делу № А62- 7547/2012 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 14.11.2009 по 31.12.2012, которая до настоящего времени не погашена.

За период с января 2013 года по март 2013 года арендная плата уплачена предпринимателем была оплачена частично на общую сумму 338 124 рубля 18 копеек.

За период с апреля 2013 года по февраль 2015 года арендные платежи ответчиком не вносились.

19.12.2014 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить долг до 29.12.2014, которая была получена последним 23.12.2014.

30.01.2015 администрация вновь направила предпринимателю претензию с соглашением о расторжении договора аренды в случае неоплаты долга до 13.02.2015                 (т. 1, л. д. 47-48).

Оставление предпринимателем претензии и предложение о расторжении договора аренды без ответа и удовлетворения, послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта пользования ответчиком арендуемым недвижимым имуществом и неисполнения последним обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем признал исковые требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени обоснованными и подлежащими удовлетворению, обязав предпринимателя освободить занимаемое нежилое помещение, передав его по акту приема – передачи администрации в течении 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу. При этом суд области снизил размер пени по правилам статьи 333 ГК РФ до двукратной ставки рефинансирования Банка России, отказав в удовлетворении остальной части иска.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии