Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2008 по делу n А54-4028/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

05 марта 2008 года

Дело № А54-4028/2006 С9

Резолютивная часть постановления объявлена  28 февраля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 марта 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.

судей                                  Можеевой Е.И., Никуловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковальчук Т.О.

при участии: 

от истца        - пред. по дов. Галкина И.А.

от Рязанского областного объединения  организации профсоюзов – пред. по дов. Настосяк В.Д.

от МУК Муниципальный культурный центр г. Рязани – пред. по дов. Никитина Е.Н.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 декабря 2007 года по делу № А54-4028/2006 С9 (судья Афанасьева А.С.),

установил: общество с ограниченной ответственностью «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Рязанскому областному объединению организаций  профсоюзов и Муниципальному учреждению культуры «Муниципальный культурный центр» об обязании устранить препятствия  в пользовании арендованным  имуществом  путем обеспечения  истцу, его представителям, работникам и посетителям нежилых помещений  «красного фойе» и прилегающих к нему двух комнат, беспрепятственного доступа  в помещения  санузлов первого этажа  здания МКЦ, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2, а также восстановление бесперебойной системы теплоснабжения в отопительные  периоды помещений «красного фойе» и прилегающих к нему двух комнат, расположенных по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.68/2.

В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования  и просил, обязать МУК «Муниципальный культурный центр» и Рязанское областное объединение организаций профсоюзов устранить препятствия  в пользовании ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев»  арендованным по договорам от 01.06.1997 г. имуществом, а именно: обеспечить истцу, его представителям, работникам и посетителям нежилых помещений  «красного фойе» и прилегающих к нему двух комнат беспрепятственный доступ в помещения санузлов первого этажа  Муниципального культурного  центра, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2, а также восстановить  систему теплоснабжения  помещений  «красного фойе» и прилегающих  к нему двух комнат, расположенных в здании Муниципального культурного центра по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2.

  Не согласившись с заявленными истцом требованиями, Рязанское областное объединение организаций  профсоюзов, в свою очередь, обратилось к ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» со встречным иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.06.1997 г., используемого для работы казино и зала игро­вых автоматов, в связи с принятием закона о запрете на территории Рязанской области размещать игорные заведения от 02.02.2006 г. № 1-03.

Определением от 19.12.2006 г. по ходатайству истца производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Рязанского областного суда по заявлению ИП Хромова Д.А., НП «Индустрия развлечений», ООО «Золотой легион», ООО «Ступени» о признании не­действующим Закона Рязанской области «О размещении объектов игорного бизнеса на территории Рязанской области» № 1-03 от 02.02.2006 г., принятого 25.01.2006 г. Рязанской областной Думой.

В связи с устранением обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела по су­ществу, производство по делу определением от 14.09.2007 г. возобновлено.

Истцом по встречному иску неоднократно в порядке ст. 49 АПК РФ уточнялись исковые требования, которые  в окончательном виде были сформулированы как требования о расторжении двух договоров аренды, заключенных между Областным Советом профсоюзов (в на­стоящее время Рязанское областное объединение организаций профсоюзов) и ИЧП «Рязанский центр игрового бизнеса» (в дальнейшем преобразованное в ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев»), от 01.06.1997 г. нежилого помещения: «красного фойе» от 01.06.1997 г., общей площадью 116 кв.м и двух комнат, прилегающих  к «красному фойе», общей площадью 22,8 кв. м, расположенных в здании МКЦ по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2, в связи с нарушением арендатором договорных обязательств по внесению арендных платежей.

Определением от 28.11.2007 года встречное исковое требование принято к производству для рассмотрения с первоначальным иском.

Принятым по делу решением в удовлетворении исковых требований ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» отказано. Встречный  иск   Рязанского областного объединения организаций профсоюзов удовлетворен, договор аренды от 01.06.1997 г.  нежилого помещения общей площадью 116 кв. м, расположенного в здании МКЦ, и договор аренды от 01.06.1997 г. двух комнат, прилегающих к «красному фойе»  общей площадью 22,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2, расторгнуты.

При удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендных платежей по договорам аренды подтверждается материалами дела, ввиду чего в соответствии со ст. 619 ГК РФ имеются основания для расторжения договоров аренды. Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд исходил из того, что в связи с прекращением  договоров аренды прекращаются  возникшие  у сторон права, ввиду чего заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.  

Не согласившись  с решением Арбитражного суда Рязанской области, ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, приняв по делу новый судебный акт, которым удовлетворить его искового требования и отказать в удовлетворении встречного иска. Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность решения от 10.12.2007 года  проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил.

Рязанское областное объединение организаций профсоюзов является собст­венником здания, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2.

Между Областным Советом профсоюзов и ИЧП «Рязанский центр игрового бизнеса»  01.06.1997 г. заключен договор аренды нежилого помещения «красного фойе» об­щей площадью 116 кв.м, расположенного в здании МКЦ по адресу: г. Рязань, Пер­вомайский проспект, д. 68/2, для использования под работу казино, зала игровых ав­томатов и бара.

01.06.1997 г.  Областным Советом профсоюзов (и ИЧП «Рязанский центр игрового бизнеса» был заключен договор аренды нежилого помещения (двух комнат, прилегающих к «красному фойе») об­щей площадью 22.8 кв.м, расположенного в здании Муниципального культурного центра по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 68/2, для использования под работу уличного кафе летней площадки или под работу офиса арендатора.

Срок действия договоров аренды определен с 01.06.1997 г. по 01.06.2010 г.

Указанные помещения были переданы истцу по актам приема передачи от 01.06.1997 г.

Ссылаясь на невозможность использования арендуемых помещений по целевому назначению из-за чинения препятствий ответчиками в виде запрета пользованием тамбуром санузла с использованием навесных замков и запорных устройств, а также перекрытие задвижек отопления арендуемых помещений,  истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Не согласившись с данными исковыми требованиями, Рязанское областное объединение организаций профсоюзов обратилось со встречным иском о расторжении договоров аренды нежилых поме­щений от 01.06.1997 г., в том числе договора аренды «красного фойе» общей пло­щадью 116 кв.м и договора аренды двух комнат, прилегающих к «красному фойе», общей площадью 22,8 кв.м.

Вывод суда о наличии оснований для расторжения договоров аренды от 01.06.1997 г. и отказе в удовлетворении первоначального иска, суд апелляционной инстанции считает законным и обоснованным по следующим основаниям. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.2 договоров аренды нежилого помещения установлено, что аренд­ная плата перечисляется ежемесячно до 10 - го числа месяца, за текущий расчетный месяц, на основании счетов-фактур, предоставляемых арендодателем.

Общая сумма арендной платы составляет: за помещение «красное фойе» 2900000 руб. (неденоминированных) в месяц, за две комнаты, примыкающие к «красному фойе», 1140000 руб. (неденоминированных) в месяц (п. 3.1 договоров).

Согласно справки № 01-15/250 от 29.10.2007 г. арендатор ежемесячно по договорам аренды нежилых помещений обязан оплачивать аренду 2-х комнат площадью 22,8 кв.м в размере 1140 руб., а за аренду помещения «красное фойе» площадью 116 кв.м в размере 2900 руб.

В нарушение условий договора арендная плата за период с марта 2007 г. по октябрь 2007 г. ответчиком не перечислялась, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 32320 руб. из них: 23200 руб. - по «красному фойе» и 9120 руб. - по двум комнатам, прилегающим к красному фойе.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды, может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз под­ряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости испол­нения им обязательства в разумный срок.

Рязанское областное объединение организаций профсоюзов напра­вило в адрес ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» требование № 01-16/206 от 30.08.2007 г. о досрочном расторжении договоров аренды нежилых поме­щений от 01.06.1997 г., в том числе договора аренды «красного фойе» общей пло­щадью 116 кв.м и договора аренды двух комнат, прилегающих к «красному фойе», общей площадью 22,8 кв.м в связи с нарушением условий договоров в части внесе­ния арендных платежей. Данный факт подтверждается уведомлением, имеющимся в материалах дела. Указанные требования оставлены арендатором без ответа.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей подтверждается материалами дела. Доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» не представлено.

Учитывая, что с прекращением договора аренды прекращаются и возникшие из него у сторон права, суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «Рязанский центр игрового бизнеса - Ивлев» в удовлетворении исковых требований.

С доводом истца об отсутствии у него обязанности оплачивать в указанный период арендную плату, поскольку использо­вание арендованных помещений в соответствии с условиями договора аренды невозможно, так как ответчиками создавались препятствия в пользовании и владении арендован­ными помещениями, суд апелляционной инстанции считает несостоятельным по следующим основаниям.

   Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, Рязан­ское областное объединение организаций профсоюзов передало арендатору недвижимое имущество, поименованное в договорах аренды, т.е. надлежащим образом исполнило свои обязательства по договорам, согласно которых истцу были переданы в аренду конкретные нежилые помещения, указанные в договорах от 01.06.97 года. ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев»  арендодателя о недостатках нежилого помещения, препятствующих использованию его по целевому назначению вплоть до 2005 г., не уведомляло, так как указанное помещение использовалось для организации зала игровых автоматов (одного из видов деятельности истца).

Ссылка заявителя на то, что спорные санузлы являются общим имуществом арендаторов, что подтверждается целевым назначением арендованного имущества   (для организации бара, кафе) которые должны соответствовать санитарно – эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к данному виду деятельности, является не состоятельной по следующим основаниям.

  20 ноября 2000 г. Рязан­ское областное объединение организаций профсоюзов на основании Постановления мэра г. Рязани от 09.01.1996 г. передало по договору безвозмездного пользования № 3 Муниципальному учреждению культуры «Муниципальный культурный центр» во временное вла­дение и пользование здание дворца культуры, лит. Л, назначение - нежилое, общей площадью 5848,3 кв.м., в том числе и помещения санузлов, расположенных на первом этаже здания.  В соответствии с условиями данного договора  у Муниципального учреждения культуры «Муниципальный культурный центр»  обязанность передачи истцу в пользование спорных помещений санитарно-технического назначения не предусмотрена.

Таким образом, истец не вправе требовать передачи в пользование до­полнительных площадей, поскольку помещения санузлов находятся во владении и пользовании МУК «МКЦ», и отсутствует согласие собственника на передачу поме­щений в пользование третьим лицам.

Кроме того, ООО «Рязанский центр игрового бизнеса – Ивлев» при заключении договора аренды знал о целевом назначении передаваемого помещения, и самостоятельно выбрал его для