Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу n А23-6617/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

21 августа 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

                   Дело № А23-6617/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего                Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Рыжовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии до и после перерыва, от истца – индивидуального предпринимателя Комухиной Оксаны Владимировны (г. Калуга, ОГРН 314402930900102) – представителя Лазаренко И.В. (доверенность от 18.11.2014), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Сити-Мед» (ОГРН 1074027004204, ИНН 4027079809) – представителя Казакевич И.Н. (доверенность от 22.12.2014) в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Абрамова Игоря Владимировича (г. Москва), Федина Петра Алексеевича (г. Калуга), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу индивидуального предпринимателя Комухиной Оксаны Владимировны на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.04.2015 по делу № А23-6617/2014 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Комухина Оксана Владимировна (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Мед» (далее – ответчик, общество) об обязании освободить нежилое помещение магазина № 114 площадью 395,2 кв. м в одноэтажной кирпичной пристройке к указанному дому, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 395 600 рублей, неустойки в размере 130 025 рублей 10 копеек, судебных расходов в размере 72 330 рублей 99 копеек и расходов по государственной пошлине на сумму 27 998 рублей (с учетом уточнения исковых требований от 15.04.2015, т. 3, л. д. 36-42).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Абрамов Игорь Владимирович и Федин Петр Алексеевич.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов предприниматель ссылался на наличие между сторонами устной договоренности об увеличении размера арендной платы. Указывает на необоснованный отказ суда в назначении по делу фоноскопической экспертизы голоса представителя ответчика. Обратил внимание на то, что суд не дал оценку имеющейся в материалах дела справке ООО «Триглав» о рыночной стоимости арендуемого ответчиком недвижимого имущества. Выразил несогласие с выводом суда о том, что он своевременно не уведомил общество об изменении собственника предмета аренды.

От ответчика в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своих возражений общество отрицало наличие между сторонами устной договоренности об увеличении арендной платы. Расписка в получении Филиным А.В. денежных средств не выдавалась обществом, в связи с чем обоснованно не принята судом в качестве надлежащего доказательства изменения размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества. Указал на отсутствие у него задолженности по арендной плате.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. 

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся третьих лиц (их представителей), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.01.2013 между Фединым Петром Алексеевичем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1, л. д.8-11).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование следующее нежилое помещение: нежилое помещение магазина в одноэтажной кирпичной пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому, общей площадью 395,2 кв. м, расположенное по адресу:                          г. Калуга, ул. Московская, д. 234; подвал в одноэтажной кирпичной пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому, расположенному по адресу: г. Калуга,                        ул. Московская, д. 234, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 40КЯ 049982 от 18.12.2006, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.12.2006 сделана запись регистрации № 40-40-01/077/2006-416 и свидетельством о государственной регистрации права серия 40 КЛ 037624 от 29.06.2010, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2010 сделана запись регистрации № 40-40-01/067/2010-609 (пункт 1.3 договора).

В пункте 3.1 договора стороны установили, что стоимость арендной платы по договору равна 30 000 рублям за один месяц.

В пункте 3.4 договора указано, что арендная плата уплачивается наличным и безналичным расчетом ежемесячно в срок до 15 числа за текущий месяц.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Срок аренды с 01.01.2013 по 31.12.2017 включительно (пункт 6.1 договора).

21.01.2013 договор прошел обязательную процедуру государственной регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по Калужской области (т. 1, л. д. 10).

Факт передачи помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2013 (т. 1, л. д. 11).

01.07.2014 между Фединым Петром Алексеевичем (продавец) и Абрамовым Игорем Владимировичем (покупатель) заключен договор купли-продажи (т. 1, л. д. 15-17), согласно которому продавец продал, а покупатель принял в собственность принадлежащее продавцу на праве собственности следующие объекты недвижимости: помещение магазина общей площадью 395,2 кв. м, в одноэтажной кирпичной пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому, адрес объекта: г. Калуга, ул. Московская,                    д. 234; подвал в одноэтажной кирпичной пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому, назначение: торговое общей площадью 402,9 кв. м, номера на поэтажном плане 1-7, адрес объекта: г. Калуга, ул. Московская, д. 234; земельный участок, кадастровый номер 40:26:000183:0007, расположенный на землях поселений, предоставленный для торгово-

предпринимательской деятельности, площадью 502 кв. м, адрес объекта: г. Калуга,                    ул. Московская, д. 234.

Из пункта 14 договора следует, что на момент подписания договора на указанные объекты недвижимости существуют ограничения (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «Сити-Мед». Покупатель ознакомлен и согласен с условиями договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013.

15.04.2014 между Абрамовым Игорем Владимировичем (продавец) и Комухиной Оксаной Владимировной (покупатель) заключен договор купли продажи (т. 1, л. д. 12-14), в соответствии с которым продавец продал, а покупатель принял в собственность принадлежащие продавцу на праве собственности следующие объекты недвижимости: помещение магазина общей площадью 395,2 кв. м, в одноэтажной кирпичной пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому, адрес объекта: г. Калуга, ул. Московская, д. 234; подвал в одноэтажной кирпичной пристройке к пятиэтажному кирпичному жилому дому, назначение: торговое общей площадью 402,9 кв. м, номера на поэтажном плане 1-7, адрес объекта: г. Калуга, ул. Московская, д. 234; земельный участок, кадастровый номер 40:26:000183:0007, расположенный на землях поселений, предоставленный для торгово-предпринимательской деятельности, площадью 502 кв. м, адрес объекта: г. Калуга,                         ул. Московская, д. 234.

В пункте 11 договора стороны отразили, что на момент подписания договора на указанные объекты недвижимости существуют ограничения (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «Сити-Мед». Покупатель ознакомлен и согласен с условиями договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013.

Письмом от 22.10.2014 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды от 01.01.2013 по соглашению сторон от 01.01.2014, в связи с чем, потребовал освободить помещение и привести его в состояние, согласно акту приема-передачи от 01.01.2013 (т. 1, л. д. 24-25).

19.11.2014 истец направил в адрес ответчика требование о погашении задолженности по арендной плате и уплате договорной неустойки.

Указывая на достижение между прежним собственником помещения и обществом  устной договоренности об изменении размера арендной платы, в результате чего последняя составила 230 000 рублей, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленном размере, истец обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил отсутствия надлежащих доказательства заключения между сторонами соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить спорное помещение.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что  соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 данного Кодекса (пункт 3 статьи 434), согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Из вышеизложенного следует, что соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 438), к которой приравнивается письменное предложение внести изменения в договор и конклюдентные действия лица, получившего данное предложение, свидетельствующие о выполнении указанных в нем условий договора.

В обоснование заявленных требований истцом представлена расписка от 24.07.2014 о получении Абрамовым И.В., предыдущим собственником спорного помещения, денежных средств от Филина А.В. по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013 (т. 1, л. д. 34).

Доказательств направления истцом ответчику предложения об изменения размера арендной платы по договору аренды от 01.01.2013, ее акцепта или действий по выполнению указанных в оферте условий договора в материалы дела не представлены.

Доказательства непосредственного заключения сторонами соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы также отсутствуют.

Учитывая положения пункта 1 статьи 452 ГК РФ СD-диск с аудиозаписями разговоров      представителя истца Лазаренко И.В. с представителем ответчика Казакевичем И.Н., директором ответчика Филиным А.В. и заключение специалиста от 25.02.2015 содержащее дословное содержание аудиозаписей с файлов WS550608 и WS550556  (т. 1, л. д. 85, т. 2, л. д. 26-60) обоснованно не приняты судом области в качестве надлежащих доказательств в подтверждение факта внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества в части изменения размера арендной платы в установленном законом порядке.

На основании изложенного оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу фоноскопической экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела ответчиком с учетом заявленного истцом периода взыскания перечислено в счет арендной платы денежных средств на сумму                                  310 200 рублей.

Исходя из условий п. 3.1 договора аренды за указанный период подлежало внесению арендной платы в размере 30 000 рублей ежемесячно по 31.12.2014 и в сумме         33 000 рублей с января 2015 года.

При этом судом области были приняты во внимание платежи ответчика на сумму                              52 200 рублей и на сумму 26 100 рублей по платежному поручению № 117, поскольку истец в установленном законом порядке своевременно не уведомил ответчика (арендатора) о смене собственника.

При указанных обстоятельствах, судо области, с учетом установленного договором размера арендной платы и фактически произведенных ответчиком платежей, пришел