Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу n А54-1000/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

10 августа 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А54-1000/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 10.08.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тимашковой Е.Н. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Аникина Игоря Александровича (г. Рязань, ОГРНИП 304622905500107) – представителя Медведева Р.Н. (доверенность от 19.01.2013), от ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) –               Новинской Н.В. (доверенность от 31.12.2014), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, – управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Аникина Игоря Александровича и администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.04.2015 по делу № А54-1000/2014 (судья Афанасьева И.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Аникин Игорь Александрович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании возникших разногласий при заключении договора купли – продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н6 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Циолковского, д.6, назначение: нежилое, общая площадь 73,9 кв. м, этаж: подвал, и просил считать договор заключенным на следующих условиях:

пункт 2.1 – цена продажи имущества по настоящему договору составляет                     217 704 рубля 83 копейки и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;

пункт 2.3 – оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 6 047 рублей 35 копеек (последний платеж – 6 047 рублей 58 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (с учетом уточнения исковых требований, т. 5, л. д. 119-120).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 30.04.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец и ответчик обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами.

Истец, не оспаривая определенную рыночную стоимость помещения, выразил несогласие с решением суда в части отказа предпринимателю в зачете стоимости неотделимых улучшений по дополнительным работам на сумму 270 900 рублей, в связи чем просил обжалуемый судебный акт в соответствующей части отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании возникших разногласий в редакции, предложенных им условий. Обратил внимание на наличие в материалах дела письма от 23.08.2005 управления, в котором последнее выразило согласие на проведение перепланировки и капитального ремонта арендуемого помещения. Обращает внимание на то, что дополнительным экспертным заключением установлено, что  дополнительные работы, проведенные по смете 2005 года, являются неотделимыми улучшениями спорного нежилого помещения.

Ответчик, возражая против итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, ссылался на несоответствие положенного в основу принятого решения заключения эксперта от 20.06.2014№ 164/14 законодательству, регулирующему судебно – экспертную деятельность, в связи с чем просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании возникших разногласий в редакции, предложенных им условий. Считает, что капитальный ремонт к неотделимым улучшениям не относится.

Стороны отзывы на апелляционные жалобы друг друга суду апелляционной инстанции не представили.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило. 

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалобы рассмотрены в отсутствие неявившегося представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей                     270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.03.2004 управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества                             № 0584004 (т. 1, л. д. 20-28), согласно пункту 1.1 которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Циолковского, д. 6 на основании решения арендатора под офис.

В соответствии с пунктом 1.2.2 договора общая площадь сдаваемого в аренду помещения 50,2 кв. м, в том числе: основная 38,6 кв. м, вспомогательная - 13,4 кв. м.

Соглашением от 20.04.2004 (т. 1, л. д. 32) общая площадь нежилого помещения изменена на 73,2 кв. м.

10.11.2009 сторонами было заключено соглашение к договору аренды, в соответствии с пунктом 1.2.2 которого общая площадь нежилого помещения составляет 73,9 кв. м, в том числе: основная 50 кв. м, вспомогательная – 23,9 кв. м (т. 1, л. д. 33).

Пунктом 1.3 договора определен срок его действия – с 01.03.2004 по 31.01.2005.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования – город Рязань.

Решением Рязанской городской Думы от 14.11.2013 № 136-I1 «Об условиях приватизации нежилого помещения Н6 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань,                         ул. Циолковского, д. 6 (т. 1, л. д. 37), истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене – 1 895 047 рублей, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости ИП Шевченко М.А. от 18.10.2013 № 10-13/58-р.

В порядке реализации преимущественного права ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н 6 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Циолковского, д. 6.

После проведения независимой оценки выкупаемого объекта, предприниматель подписал представленный ему договор купли-продажи с протоколом разногласий, в отношении пунктов 2.1., 2.3. предложив ответчику свою редакцию условий договора в этой части. Рыночная стоимость объекта оценки в редакции  предпринимателя  составила 646 000 рублей. Кроме того, в протоколе разногласий истец просил уменьшить стоимость выкупаемого имущества на стоимость произведенных неотделимых улучшений выкупаемого имущества.

Письмом от 21.01.2014 № 01/68-11781 ответчик отклонил протокол разногласий истца (т. 1, л. д. 42).

Указанные обстоятельства послужили основанием для передачи истцом на рассмотрение Арбитражного суда Рязанской области в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) разногласий по пунктам 2.1 и 2.3 договора купли – продажи муниципального имущества – нежилого помещения.

Руководствуясь заключением эксперта от 20.06.2014 № 164/14, определившего рыночную стоимость спорного нежилого помещения, суд первой инстанции частично зачел стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого последним арендуемого имущества, урегулировав, возникшие у сторон разногласия по пунктам 2.1 и 2.3 договора купли – продажи муниципального имущества.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, явилось основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Сторонами было представлено два отчета об оценке стоимости спорного имущества с разницей более чем в два раза.

Судом области в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения, а также стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений, по делу была назначена судебная экспертиза.

Из представленного в дело заключения эксперта от 20.06.2014 № 164/14 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения Н6 лит. А, площадью 73,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Циолковского, д. 6, составляет 845 511 рублей 89 копеек (т. 3, л. д. 54-163).

Поскольку каких-либо противоречий заключение эксперта от 20.06.2014 № 164/14 не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнения в его достоверности отсутствуют, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу.

Вместе с тем, между сторонами спора также имеются разногласия относительно зачета в счет выкупной цены арендуемого помещения произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Статья 623 ГК РФ предусматривает возможность проведения арендатором улучшений арендованного имущества и определяет правовые последствия, связанные с такими действиями. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.

Указанной нормой закона предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В пункте 1.2.3 договора аренды изначально сторонами был указан износ помещения – 53 %. В дальнейшем, соглашением от 10.11.2009, в указанный пункт были внесены изменения и данные об износе были исключены из условий договора.

Из условий пункта 1.2.3 договора, а также справки ФГУП «Ростехинвентаризация» по Рязанской области (т. 1, л. д. 56) следует, что процент износа помещения составляет              53 %, поэтому, в целях использования помещения по его назначению требовалось проведение капитального ремонта

Пунктом 3.2.7 договора закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения арендодателя, согласования с балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города.

Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, в силу требований пункта 7.2 договора, проводятся только с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Исходя из вышеназванных условий договора аренды (с учетом соглашения от 10.11.2009), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что капитальный ремонт включен в объем неотделимых улучшений.

Соответственно довод администрации о том, что капитальный ремонт к неотделимым улучшениям не относится, является несостоятельным.

В ответ на обращение предпринимателя управление письмом от 19.02.2004                       № 01-071/0483 (т.1, л. д. 62) сообщило, что не возражает в проведении работ по реконструкции помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Циолковского, д. 6, при условии предоставления в управление муниципального имущества проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами (балансодержатель, санэпиднадзор, госпожнадзор и т.д.).

Такая документация была направлена истцом в адрес управления 01.11.2005                 (т.1, л. д. 66-131), ее получение ответчиком не отрицалось (т. 5, л. д. 43-44).

Каких – либо возражений либо несогласия с объемами работ и их стоимостью ни арендодателем, ни балансодержателем заявлено не было.

Понесенные арендатором затраты на проведение капитального ремонта были частично возмещены в сумме 56 279 рублей 94 копеек. При расчете арендной платы арендодателем был применен понижающий коэффициент 0,25.

В целях определения стоимости