Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А54-5874/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

06 августа 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А54-5874/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   04.08.2015

Постановление изготовлено в полном объеме    06.08.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и  Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца – открытого акционерного общества «БНС Групп» (г. Москва, ОГРН 1087746873323, ИНН 7702680310) – Левиной Я.А. (доверенность от 21.04.2015), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Гиперцентр-Рязань» (г. Рязань, ОГРН 1046209032484, ИНН 6234010968) – Вороновой Е.Ю. (доверенность от 05.11.2014),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «БНС Групп» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.05.2015 по делу № А54-5874/2014 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Открытое акционерное общество «БНС Групп» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гиперцентр-Рязань» о взыскании 342 928 рублей 02 копеек, в том числе  неосновательного обогащения в с размере 291 946 рублей 81 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 50 981 рублей 21 копейки (т. 1,                 л. д. 4).

Решением суда от 28.05.2015  (т. 3, л. д. 46)  в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции  пришел к выводу  о том, что  договор аренды не был заключен по причине  уклонения истца от его заключения. Ввиду этого суд, истолковав условия предварительного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о правомерности  применения  к истцу ответственности за отказ от заключения  договора аренды.   

В апелляционной жалобе ООО «БНС Групп» просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что ответчик неправомерно удерживает обеспечительный платеж, перечисленный в рамках предварительного договора от 23.04.2012. Указывает, что в нарушение заключенного сторонами предварительного договора арендодатель не передал арендатору нежилое помещение для проведения в нем работ по дооборудованию и отделке. Информирует о том, что дата официального открытия торгового центра (30.05.2012),  о которой ответчик сообщил в уведомлении от 24.04.2012 № 58   не имеет значения для отношения сторон, поскольку условиями предварительного договора предусматривалась возможность переноса названной даты до 30.12.2012. Это означало, что до указанного срока  и  истец вправе был  начать работу  в помещении.  Поясняет, что утрата интереса к дальнейшему сотрудничеству обусловлена  неуверенностью в экономической эффективности открытия магазина «Calvin Klein Jeans» в торгово-развлекательном комплексе. Считает, что в случае готовности ответчика передать помещения, ему следовало  обратиться  к уполномоченным представителям истца с предложением подписать акты доступа.  Поскольку указанных действий не было совершено,  договор  расторгнут истцом на основании подпункта 1 пункта 7.3 в связи с просрочкой ответчика. Отмечает, что судом не исследовался вопрос об исполнении ответчиком встречных обязательств по договору. Оценивает поведение ответчика в рамках заключенного сторонами договора как недобросовестное. Считает неприменимым к спорным правоотношениям статьи  429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не уклонялся  от заключения договора аренды.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Ссылаясь на свидетельские показания Шарковой А.А. и Ярцевой Д.В., письма от 27.02.2012, от 26.01.2015,  от 14.01.2015, а также электронную переписку,   заявляет  о передаче истцу всей исходной документации для проектирования. Считает, что  истец отказался от  проведения в помещении работ по дооборудованию и отделке не по причине отсутствия  у него  исходной документации, а по иным причинам. Выражает несогласие с толкованием истцом условий пункта 7.3 предварительного договора, отмечая, что отказ от заключения предварительного договора не связан с действиями ответчика.

В судебном заседании представители сторон  поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.   

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  23.04.2012 между ООО «Гиперцентр-Рязань» (арендодатель, сторона-1) и ОАО «БНС Груп» (арендатор, сторона-2)  заключен предварительный договор № 26/11, в соответствие с которым стороны договорились подписать в будущем, в течение 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (далее  –ТРЦ), представляющий собой 3-х этажное нежилое здание, находящееся по адресу: г. Рязань, Московское шоссе, 21, ориентировочной площадью 83 000 кв. метров, основной договор аренды нежилого помещения № 1-23, ориентировочной площадью 154  кв. метров, расположенного на первом этаже ТРЦ, где сторона 1 будет выступать в роли арендодателя, а сторона 2 – в роли арендатора (т. 1, л. д. 12).

В соответствии с пунктом 1.7 договора стороны договорились, что сторона 2 должна приступить к использованию помещения в соответствии с условиями основного договора, начиная с даты открытия магазина стороны 2, которая определяется следующим образом: либо датой официального открытия ТРЦ (момент торжественного открытия, после которого объект (его часть) начинает свою торговую и иную коммерческую деятельность), либо 15.08.2012, в зависимости от того, какая из указанных дат наступит позже.  С даты открытия магазина стороны 2 начисляется арендная плата и иные платежи по договору.

Согласно пункту 3.1 договора сторона 2 обязуется перечислить на расчетный счет стороны 1 гарантийное обеспечение в размере одного ежемесячного фиксированного арендного платежа по основному договору аренды в сумме, эквивалентной  7 700 долларам США,  кроме того –  НДС, в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на момент перечисления в течение 30 рабочих дней с момента подписания договора.

Гарантийное обеспечение не является задатком и правила статей 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении него не применяются, оно  служит мерой, обеспечивающей надлежащее исполнение стороной 1 условий договора. При надлежащем исполнении стороной 2 обязательств по договору и по основному договору аренды гарантийное обеспечение зачитывается в качестве фиксированной арендной платы за первый месяц аренды по основному договору аренды.

В соответствии с пунктом 4.1 договора сторона 1 до подписания основного договора в срок  не позднее 60 календарных дней до даты, установленной сторонами в пункте 1.7 как дата открытия магазина,  передает стороне 2 помещение для проведения в нем работ по дооборудованию и отделке в состоянии, указанном в приложении № 2 к договору. Передача помещения происходит по акту допуска для проведения дооборудования и отделки не позднее 01.06.2012 при условии выполнения стороной 2 обязательства, указанного в пункте 3.1 договора.

В случае, если передаваемое помещение не соответствует условиям, указанным в приложении № 2, сторона 2 вправе отказаться от принятия помещения и не проводить работы в помещении с указанием причин. Арендодатель обязан в этом случае устранить замечания арендатора и вновь передать помещение арендатору.

Согласно пункту 4.2 договора перед началом работ сторона 2 в обязательном порядке согласовывает со стороной 1 проектную документацию и получает письменное разрешение на проведение работ.

В пункте 4.3 договора стороны предусмотрели, что проект помещения должен быть подготовлен стороной 2 и передан на согласование и утверждение стороне 1 в срок  не позднее 20 рабочих дней со дня предоставления стороной 1 стороне 2 всех необходимых исходных данных для производства проекта.

В соответствии с пунктом 5.3.2 договора сторона 2 обязана до подписания основного договора принять у стороны 1 помещение по акту и произвести в нем работы по дооборудованию и отделке на условиях настоящего договора.

Пунктом 7.2 договора стороне 1 предоставлено право одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора в случае:

1) неисполнения или задержки исполнения стороной 2 на срок более 15 банковских дней после письменного уведомления стороны 1 обязательства, указанного в подпунктах 3.1, 3.3., 3.4, 4.5 договора;

 2) непринятия помещения стороной 2 для проведения дооборудования и отделки, если срок просрочки соответствующего обязательства по вине стороны 2 будет составлять более 15 (пятнадцати) рабочих дней;

3) неподписания стороной 2 основного договора на условиях договора, если срок просрочки соответствующего обязательства будет составлять более 15 (пятнадцати) рабочих дней;

 4) неисполнения или задержки исполнения стороной 2 на срок более 30 (тридцати) календарных дней обязательства, указанного в пункте 4.7 договора.

В этих случаях гарантийное обеспечение остается у стороны 1 в качестве штрафа.

 В соответствии с пунктом 7.3 договора сторона 2 вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения или задержки исполнения стороной 1 на срок более 15 рабочих дней обязательства, указанного в пункте 4.1 договора;

2) неподписания стороной 2 основного договора на условиях  договора, если срок просрочки соответствующего обязательства будет составлять более 15 (пятнадцати) рабочих дней.

В указанных случаях в течение 10  банковских дней с момента расторжения договора стороне 2 возвращается гарантийное обеспечение, а также штраф в размере, предусмотренном пунктом 6.8 договора и компенсируются документально-подтвержденные затраты стороны 2 на проведение дооборудования и отделки.

Во исполнение пункта 3.1 предварительного договора арендатор перечислил арендодателю гарантийное обеспечение в сумме 291 946 рублей 81 копейки, что подтверждается копией платежного поручения от 19.06.2012 № 9000 (т. 1, л. д. 25).

Из представленных в дело доказательств усматривается и не оспаривается сторонами, что договор аренды предполагалось заключить для размещения магазина «Calvin Klein Jeans».

Вместе с тем, письмом от 22.08.2012 истец отказался от заключения с ответчиком указанного договора аренды. При этом арендатор указал, что данное решение обусловлено неудовлетворительной работой действующего магазина «Jennyfer», открытого 16.07.2012. В данном письме истец также отметил, что неоднократно обращался к ответчику с просьбой о предоставлении льготных условий аренды, чтобы сократить свои потери, однако получил отказ, в связи с чем  вынужден был  принять решение о прекращении работ по подготовке помещения «Calvin Klein Jeans» для коммерческой деятельности и расторгнуть  договор. Одновременно истец  просил  ответчика  не применять  к нему  штрафные санкции, возвратить  гарантийное обеспечения и банковскую гарантию (т. 2,         л. д. 9).

В свою очередь, письмом от 17.09.2012 арендодатель также заявил об отказе от предварительного договора от 23.04.2012 № 26/11, указав, что арендатор не выполнил предусмотренных договором обязательств, в частности: не согласовал с                                     ООО «Гиперцентр-Рязань» проектную документацию, не получил разрешение на проведение работ и не принял помещение по акту приема-передачи. При этом арендодатель отказал арендатору в возврате гарантийного обеспечения (т. 1, л. д. 11).

Считая, что удерживая сумму гарантийного обеспечения, ответчик неосновательно обогащается за счет истца, ООО «БНС Групп» обратилось  в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из буквального значения условий, раздела 1 договора, следует, что  основной договор аренды должен быть заключен сторонами в течение 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ТРЦ.

При этом в соответствии с пунктом 1.7 договора стороны договорились, что сторона 2 должна приступить к использованию помещения в соответствии с условиями основного договора, начиная с даты открытия магазина стороны 2, которая определяется сторонами следующим образом: либо датой официального открытия ТРЦ (момент торжественного открытия, после которого объект (его часть) начинает свою торговую и иную коммерческую деятельность), либо 15.08.2012, в зависимости от того, какая из указанных дат наступит позже.  С даты открытия магазина стороны 2 начисляется арендная