Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А54-5763/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Доводы  заявителя  о  непроверяемости  расчетов эксперта    исследовались судом первой инстанции и правомерно отклонены им,  поскольку  в  отчете  указаны  источники  получения  информации,  в материалы  дела  экспертом  представлены  распечатки  справочных  изданий,  использованных  экспертом, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу  ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь нежилого помещения, адрес, расположение  и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за апрель 2014 года. Данная информация  содержится в открытых источниках. Использованные в экспертном заключении  объекты-аналоги имеют сходное со спорным помещением назначение (торговое), с хорошими подъездными путями и транспортной доступностью, с наличием коммуникаций, находящиеся в подвале (т. 3, л. д. 35-39).

Судом апелляционной инстанции не принимается указание заявителя на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление правительства Рязанской от 25.02.2005 № 37 «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области» (далее – постановление № 37) и применяет этот документ за  основу в исследованиях и расчетах, в то время как последние изменения в него внесены в 2009 году.

Постановлением № 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение № 1 к постановлению № 37).

В разделе 1 данной методики указано, что она устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Королевым В.Ю., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО № 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Доказательств того, что содержащиеся в постановлении № 37  сведения не соответствуют  текущим рыночным условиям, а примененные экспертом корректировки не являются актуальными, администрацией, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. 

При таких обстоятельствах оснований для вывода  о недостоверности  экспертного исследования, на основании которого  определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.04.2015 по делу   № А54-5763/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         Ю.А. Волкова  

                         Е.В. Рыжова