Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А54-5763/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 июля 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А54-5763/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   22.07.2015

Постановление изготовлено в полном объеме    23.07.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и  Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.04.2015 по делу   № А54-5763/2014 (судья Митяева Л.И.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна (ОГРНИП 304623419800149) (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий,  возникших  при  заключении  договора  купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 1).

Определением  суда  от  04.12.2014, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к  участию  в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно  предмета  спора,  привлечены   Рязанская  городская дума,  управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление), индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Исковые требования мотивированы несогласием  предпринимателя с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи и  направленном ответчиком во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                        № 159-ФЗ»).

До рассмотрения спора по существу  истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества  – нежилого помещения Н3, лит. А, назначение: торговое, площадью                           81,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 59, реестровый номер 49270, и изложении спорных условий в следующей редакции: 

– пункт 2.1 договора: «Цена продажи имущества  по    договору  установлена  в  размере  рыночной  стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом                                  № 69/2015 от 20.03.2015, выполненным  обществом  с  ограниченной  ответственностью  «Оценка  собственности» и составляет 2 236 000 рублей»,

– пункт  2.3  договора: «Оплата  основного долга осуществляется равными долями по 62 111 рублей 11 копеек  (последний платеж – 62 111 рублей 15 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора». Судом уточнение принято.

Решением суда от 29.04.2015  (т. 3, л. д. 119) исковые требования удовлетворены. Суд  не принял во внимание отчет о рыночной стоимости имущества, составленный индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А., на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с наличием у сторон  разногласий  по цене выкупа, представлением предпринимателем альтернативного рыночного отчета о стоимости спорного имущества, суд, назначив судебную экспертизу по делу,  разрешил спор по ее результатам.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что  экспертное заключение, принятое судом,  не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Федеральным стандартам оценки (далее – ФСО), а потому не может быть признано доказательством. Ссылается на то, что эксперт не указал источники, используемые при составлении заключения; неправомерно использовал при исследовании постановление правительства Рязанской области от 25.02.2005 № 37; в качестве аналогов взял объекты, не сходные с оцениваемым; примененная информация не соответствует  требованиям достоверности и достаточности (пункт 19 ФСО 1);  расчеты не соответствуют использованным методам; отсутствуют обоснование применения коэффициентов.

Лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в  их отсутствие   в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является арендатором муниципального имущества  – нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью                        81,7 кв. метров, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект,  д.  59,  реестровый  номер  49270 (договор  аренды  недвижимого  имущества от 01.07.2008                       №  1312108, т. 1, л. д. 85–88).

Указанное помещение находится в  собственности муниципального образования –     городской  округ  город  Рязань,  что  подтверждается  выпиской  из  единого государственного  реестра  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  от 06.11.2014 №01/007/2014-11404 (т. 1, л. д. 135).

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, предприниматель 04.04.2014 обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения  (т. 2, л. д. 2).

Решением Рязанской городской думы от 10.10.2013 №  55-II установлены условия приватизации путем  выкупа  помещения предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Во исполнение  решения управление  направило в адрес предпринимателя проект  договора  купли-продажи, указав в качестве  выкупной стоимости  цену, определенную на основании отчета о рыночной стоимости имущества от 27.06.2014 №  06-14/121р, составленного индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А., в размере                                        4 333 843 рублей (т. 1, л. д. 14).

Не  согласившись  с  предложенной  выкупной  ценой, предприниматель направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила  установить  выкупную стоимость  в  сумме  2 006 526 рублей, определенную на основании  отчета от  25.08.2014                    № 1865-08/14-О  об  оценке  рыночной  стоимости, составленного ООО  «Экспресс» (т. 1,                             л. д. 20–71).

Письмом от 29.09.2014 администрация отклонила протокол разногласий (т. 1, л. д. 23). 

Наличие разногласий относительно условий выкупной стоимости  спорного помещения послужило  основанием для обращения предпринимателя в арбитражный  суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель возражал против завышенной, по его мнению, рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от  27.06.2014 №  06-14/121р, выполненном индивидуальным предпринимателем Шевченко М.А. Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и  предпринимателем разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно   отчету от   27.06.2014 №  06-14/121р, составленному  ИП Шевченко М.А. по заказу администрации, рыночная стоимость объекта по  состоянию  на 30.05.2014 определена в   4 333 843 рублей (т. 2,  л. д. 5–54).

Возражая против  указанной цены,  предприниматель представил  отчет ООО «Экспресс» от  25.08.2014  № 1865-08/14-О, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 006 526 рублей (т. 1,  л. д. 24–71)

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от  10.02.2015 по делу была назначена судебная оценочная  экспертиза,  проведение  которой  поручено эксперту ООО «Оценка  собственности» Королеву В.Ю.    

Согласно заключению эксперта  от 20.03.2015  № 69/2015  рыночная стоимость  объекта    по  состоянию  на  04.04.2014   без учета НДС составляет 2 236 000 рублей  Выкупная стоимость определена на дату подачи заявки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Возражения, на которые ссылается заявитель, оспаривая судебную экспертизу, на основании которой определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования,  а являются несогласием с выводами эксперта. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки  и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001  № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»  (далее - Закон № 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых  для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность  в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной  и мотивированной. Неполнота и неясность   заключения не установлена.

Оценка  методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом,  не является предметом судебного рассмотрения, поскольку  определяется лицом, проводящим