Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А54-6423/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по ходатайству истца определением суда от 08.04.2014 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр профессиональной оценки» Зиминой Наталье Владимировне (т. 2, л. д. 94, 108 – 111). На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013.

Согласно заключению эксперта от 08.05.2014 № 05-14/271 рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 составляет                           2 132 289 рублей (т. 3, л. д. 5 – 20 – 54).

Поскольку расчет рыночной стоимости нежилого помещения определен экспертом Зиминой Н.В. с учетом НДС, определением суда от 14.07.2014 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту                    Зиминой Н.В. (т. 3, л. д. 123 – 126).

На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 без учета НДС.

Согласно заключению эксперта от 11.08.2014 № 08-14/514 рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013 без учета НДС составляет 2 002 818 рублей (т. 3, л. д. 130 – 174 – 168).

Учитывая возражения администрации относительно обоснованности заключения эксперта Зиминой Н.В., определением суда от 13.10.2014 по ходатайству ответчика по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Драницыну Александру Александровичу (т. 3, л. д. 88 – 90; т. 4, л. д. 3 – 4, 7 – 11).

На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 без учета НДС.

Согласно заключению эксперта Драницына А.А. от 20.11.2014 № 121/14 рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013 составляет 2 526 900 рублей (т. 4, л. д. 20 – 80 – 104).

Истцом также заявлено о произведенных им неотделимых улучшениях в спорном нежилом помещении, стоимость которых должна быть зачтена в стоимость выкупаемого объекта.

Как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность проведения арендатором улучшений арендованного имущества и определяет правовые последствия, связанные с такими действиями.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.

Указанной нормой закона предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, произведенные арендатором неотделимые улучшения подлежат зачету в счет выкупной стоимости имущества, что предполагает разрешение данного вопроса на стадии согласования цены договора.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и так далее.

Принимая во внимание изложенное, поскольку цена спорного имущества не установлена сторонами, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что разногласия по поводу выкупной цены переданы на рассмотрение суда, вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит рассмотрению на стадии согласования цены договора с учетом требований пункта 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, и правомерно отклонил довод ответчика о неправомерности требования истца об установлении рыночной стоимости спорного помещения с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества от 23.04.2008 № 0812108 истцу передано нежилое помещение Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, для использования под магазин (т. 1, л. д. 11 – 14).

Пунктом 3.2.7 договора аренды закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города.

Согласно акту приема-передачи от 23.04.2008 переданное в аренду помещение требует проведения текущего и капитального ремонта (т. 1, л. д. 15).

Письмами от 14.02.2006 № 01-081/1313 и от 04.07.2006 № 16-679 арендодатель уведомил истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта и обустройстве отдельного входа в арендуемом нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, при условии согласования проектно-сметной документации (т. 4, л. д. 140 – 141)

Получив разрешение, ИП Зудова Т.Я. произвела капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 610 879 рублей, что подтверждаются локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, расходными кассовыми ордерами (т. 4,                                л. д. 118 – 138) и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 № 0812108 управление приняло к зачету работы по ремонту нежилого помещения и применило понижающий коэффициент при расчете арендной платы на период с 01.09.2008 по 31.08.2009, сумма компенсации за указанный период составила 96 599 рублей 28 копеек (т. 4, л. д. 139).

Установив изложенные обстоятельства, Арбитражный суд Рязанской области пришел к правильному выводу о том, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества заявил истец, согласованы с ответчиком, как того требуют условия договора аренды и нормы действующего законодательства.

Доказательств обратного ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Поскольку вопрос о наличии в спорном нежилом помещении неотделимых улучшений и их стоимости не ставился судом перед экспертами в ходе проведения судебных экспертизы, а также принимая во внимание возражения ответчика относительно обоснованности заключения экспертов, определением суда от 02.02.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы с целью определения стоимости неотделимых улучшений в арендуемом помещении (т. 5, л. д. 13 – 15, 27 – 33).

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» Королеву Валерию Юрьевичу, а также эксперту общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» Костеву Александру Сергеевичу.

На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 27.06.2013 без НДС?

- Какова по состоянию на 27.06.2013 стоимость неотделимых улучшений, произведенных ИП Зудовой Т.Я. в нежилом помещении Н2, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, общей площадью 66, 4 кв. м, с учетом их износа?

Согласно отчету эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 № 79/2015 рыночная стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 27.06.2013 составляет 1 952 000 рублей (т. 5, л. д. 49 – 106 – 143).

Оценив отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 02.03.2015           № 79/2015 эксперта Королева В.Ю. при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Эксперт Костев А.С. в заключении от 24.03.2015 № 36/15 пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, общей площадью 66, 4 кв. м с учетом их износа составляет 583 797 рублей (т. 6, л. д. 4 – 26 – 39).

Согласно заключению эксперта Костева А.С. к неотделимым улучшениям арендованного помещения относятся выполненные работы по устройству стен, перегородок, полов, проемов, потолка, системы канализации, отопления и водопровода, системы энергоснабжения, вентиляции, кондиционирования, обустройству входной группы и площадки, подготовительные работы.

Вызванный в заседание суда первой инстанции 20.04.2015 для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперт Костев А.С. пояснил, что работы по устройству потолка относятся к капитальному ремонту помещения. При этом эксперт указал, что потолок «Армстронг», установленный в спорном помещении, состоит из гипсо-волоконных плит и металлического каркаса, который предполагает сверление отверстий в потолке и стенах. Демонтаж потолка вызовет ухудшение состояния помещения, в результате чего потолок снова нужно будет облагораживать.

Также эксперт пояснил, поскольку переданное в аренду помещение используется в качестве магазина оно должно соответствовать требованиям ГОСТ Р 51773-2009, в том числе быть оснащенным инженерными системами и оборудованием, обеспечивающими необходимый уровень комфорта, в том числе быть оснащенным искусственным, естественным, аварийным освещением, холодным и горячим освещением, водоснабжением, канализацией, отоплением, должны соблюдаться требования строительных правил по уровню шума, вибрации и звукоизоляции. Таким образом, поскольку спорное помещение передавалось под магазин, его реконструкция произведена в соответствии с нормами СНиП, в связи с чем выполненные истцом работы относятся к капитальному ремонту и обусловлены предписанием закона (т. 6, л. д. 52 – 54).

Оценив заключение эксперта Костева А.С. от 24.03.2015 № 36/15 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Как правомерно отметил, арбитражный суд первой инстанции, учитывая выводы эксперта Костева А.С., а также пояснения эксперта, данные в судебном заседании 20.04.2015, стоимость потолка «Армстронг» и работ по его установке подлежат включению в состав затрат по капитальному ремонту помещения, согласованному сторонами; установка потолка относится к неотделимым улучшениям, поскольку технология установки указанного потолка не позволяет произвести его демонтаж без вреда для арендуемого помещения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что отчет эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015 № 79/2015 и заключение эксперта Костева А.С. от 24.03.2015 № 36/15 являются недопустимыми доказательствами по делу, судом апелляционной  инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанные заключения не содержит, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в их достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие заявителя жалобы с примененным экспертами методом исследования не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации») предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Таким образом, установив, что материалами дела подтвержден факт согласования арендатором работ по реконструкции и капитальному ремонту помещения с арендодателем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 583 797 рублей в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, рыночная стоимость которого составляет 1 952 000 рублей в соответствии с отчетом эксперта Королева В.Ю. от 02.03.2015             № 79/2015, и определил выкупную цену арендуемого имущества в размере 1 464 802 рублей 28 копеек (рыночная стоимость нежилого помещения 1 952 000 рублей – (583 797 рублей стоимость неотделимых улучшений – 96 599 рублей 28 копеек частичная компенсация ответчиком затрат на создание неотделимых улучшений)).

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (редакция от 02.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации