Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А54-6423/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 июля 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-6423/2013  

Резолютивная часть постановления объявлена 16.07.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  23.07.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 по делу № А54-6423/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Зудова Тамара Яковлевна (город Рязань,              ОГРН 304623012600151, ИНН 623000929100) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (город Рязань,               ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 4 – 6).

Определением суда от 17.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) (далее – управление) и Рязанская городская Дума (город Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057) (далее – дума) (т. 1,  л. д. 110 – 111).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последнего уточнения просил урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2, литер А, этаж – подвальный, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, реестровый номер 110747, и считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена имущества по настоящему договору установлена в размере его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений и составляет 1 464 802 рубля 28 копеек (НДС не облагается)»;

- пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 40 688 рублей 95 копеек ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего числу и дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (т. 3, л. д. 72; т. 4, л. д. 2, 116, 142; т. 6, л. д. 50 – 51). Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 6, л. д. 52).   

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме литер А, этаж – подвальный, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, реестровый номер 110747, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в следующей редакции:

- Пункт 2.1. Цена имущества по настоящему договору установлена в размере его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений и составляет                1 464 802 рубля 28 копеек (НДС не облагается)»;

- Пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 40 688 рублей 95 копеек ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего числу и дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

С ответчика в пользу истца взыскано в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 2 000 рублей и по оплате судебных экспертиз 20 000 рублей.

С ответчика взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 2 000 рублей и в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка собственности» в счет оплаты судебной экспертизы 5 000 рублей.

С депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области перечислено на расчетный счет индивидуального предпринимателя Драницына Александра Александровича 5 000 рублей и на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» 15 000 рублей в счет выплаты вознаграждения эксперту                (т. 6, л. д. 57 – 71).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 6, л. д. 81 – 83).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение, выполненное ООО «РОНЭКС» и положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным.

По мнению заявителя, при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной. Заявитель жалобы считает, что рыночная стоимость неотделимых улучшений не должна вычитаться из рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в протоколе разногласий неотделимые улучшения истцом указаны не были.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (т. 6, л. д. 104 – 105).

Истец полагает, что доводы администрации сводятся к несогласию ответчика с результатами экспертного заключения, являются надуманными и не обоснованными. Отметил, что расчет стоимости неотделимых улучшений произведен экспертом с учетом сметных коэффициентов по состоянию па 2013 год, которые повышают стоимость выполненных работ, но с учетом износа помещения, которые понижают их стоимость.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Отзыв ИП Зудовой Т.Я. на апелляционную жалобу содержит ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т. 6, л. д. 104 – 105).

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между управлением (арендодатель) и ИП Зудовой Т.Я. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.04.2008 № 0812108 (т. 1, л. д. 11 – 14), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н2, литер А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, для использования под магазин.

По акту приема-передачи от 23.04.2008 нежилое помещение передано ИП Зудовой Т.Я. (т. 1, л. д. 15).

Письмами от 14.02.2006 № 01-081/1313 и от 04.07.2006 № 16-679 администрация уведомила истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта и обустройства отдельного входа в арендуемом нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, при условии согласования проектно-сметной документации (т. 4, л. д. 140 – 141).

Получив разрешение, арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 610 879 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются локальными сметами, актами о приемке выполненных работ, расходными кассовыми ордерами (т. 4, л. д. 118 – 138).

В соответствии с соглашением от 25.08.2008 о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 № 0812108 управление приняло к зачету работы по ремонту нежилого помещения и применило понижающий коэффициент при расчете арендной платы на период с 01.09.2008 по 31.08.2009, сумма компенсации за указанный период составила 96 599 рублей 28 копеек (т. 4, л. д. 139).

27.06.2013 ИП Зудова Т.Я. в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), обратилась в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества (т. 2, л. д. 3).

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 44-II установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию – город Рязань нежилого помещения Н2, литера А, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60.

Способ приватизации – выкуп ИП Зудовой Т.Я. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 26).

Управление направило в адрес ИП Зудовой Т.Я. письмо от 21.10.2013 № 01-75/2837 (т. 1, л. д. 22 – 25) с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 09.09.2013 № 09-13/18р, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной (т. 2, л. д. 4 – 88).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость нежилого помещения Н2,                 литер А, назначение: нежилое, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, дом 60, по состоянию на 08.11.2012 составила                    5 411 595 рублей (т. 2, л. д. 4 – 54).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой указанного недвижимого имущества, ИП Зудова Т.Я. направила в администрацию протокол разногласий, в котором предложила установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 2 010 144 рублей, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Триумф» от 13.11.2013 № 11-13/10 (т. 1, л. д. 27 – 28,  30 – 59).

Письмом от 11.12.2013 № 01-68/10399 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 29).   

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Зудова Т.Я. обратилась с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 – 6; т. 3, л. д. 72; т. 4, л. д. 2, 116, 142; т. 6, л. д. 51).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося