Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А68-8129/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

29 апреля 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

Дело № А68-8129/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23.04.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  29.04.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Стахановой В.Н., судей Заикиной Н.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко О.А., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (г. Тула,                               ОГРН 1067107013885, ИНН 7107093547) – Козловой М.М. (доверенность от 29.05.2014), от заинтересованного лица – администрации муниципального образования город Тула              (г. Тула, ОГРН 1037101133552, ИНН 7107030032) – Осиповой Е.Г. (доверенность от 01.11.2013 № 87), в отсутствие третьего лица – комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ОГРН 103710129504, ИНН 7102005410), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2015 по делу № А68-8129/2014 (судья Рыжикова Н.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью»  (далее – общество, заявитель, ООО «Управление недвижимостью») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным бездействия комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, об обязании комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б, нежилых помещений общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. метров (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1).

Определением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2014 в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика – комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на надлежащего – администрацию города Тулы (далее – администрация), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что спорные нежилые помещения не могут быть объектом купли-продажи, поскольку ввиду технического состояния не подлежат эксплуатации.

ООО «Управление недвижимостью» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, заявитель отмечает, что общество вело переписку с комитетом по предоставлению преимущественного права выкупа арендованного имущества около двух лет, что свидетельствует о том, что указанные действия комитета направлены на затягивание сроков и воспрепятствование реализации права общества на приобретение имущества.

Общество считает, что суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что с момента передачи в аренду состояние имущества не изменилось, что подтверждено экспертным заключением в рамках дела № А62-2972/2014, в связи с чем вывод об ухудшении состояния арендованного имущества и ненадлежащем исполнении обществом обязанности по проведению капитального ремонта является ошибочным.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация, опровергая доводы общества, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители комитета в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей указанных лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.03.2006 между ООО «Управление недвижимостью и капиталом» (арендатор) и территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) заключён договор № 71/04-04-003/0-06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б – нежилые помещения, общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. метров, лит. А, Al, А2, A3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1 по данным технического паспорта.

Срок аренды в соответствии с пунктом 1.4 договора определен до 01.04.2026.

Указанное недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2006 в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 02.02.2007 по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06, заключенному между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области, ООО «Управление недвижимостью и капиталом» и ООО «Управление недвижимостью», названные стороны признали, что все права и обязанности арендатора по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 перешли к ООО «Управление недвижимостью».

Дополнительным соглашением от 02.02.2007 произведена замена арендатора по договору аренды ООО «Управление недвижимостью и капиталом» на нового арендатора ООО «Управление недвижимостью».

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2012 арендодателем имущества по договору от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 является комитет, общая площадь имущества, являющегося муниципальной собственностью г. Тулы –                  304,3 кв. метров.

ООО «Управление недвижимостью» 10.01.2013 обратилось в администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества.

Администрация письмом от 18.01.2013 № 103-к сообщила ООО «Управление недвижимостью»  о процессе рассмотрения предоставления обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ООО «Управление недвижимостью» 12.07.2013 обратилось в администрацию с просьбой сообщить о стадии рассмотрения заявления общества о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Администрация письмом 16.08.2013 № 8913к сообщила обществу о подготовке проекта постановления «О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б, в порядке реализации преимущественного права», который находится на рассмотрении.

ООО «Управление недвижимостью» 07.04.2014 направило повторное заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б.

Администрация 25.04.2014 сообщила заявителю о том, что на рассмотрении в Арбитражном суде Тульской области находится исковое заявление комитета о расторжении договора аренды от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 и возврате недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б, Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А, а, а1, общей площадью 304,3 кв. метров по акту приема-передачи, в связи с чем вопрос о возможности предоставления преимущественного права выкупа вышеуказанного имущества будет рассмотрен после вынесения решения Арбитражным судом Тульской области по данному исковому заявлению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) государственного органа является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008                № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу № А68-2972/2014 по иску комитета к ООО «Управление недвижимостью» о расторжении договора от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, и об обязании ответчика вернуть недвижимое, исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06. Суд обязал ООО «Управление недвижимостью» в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. метров (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1, находящиеся по адресу: г. Тула,          ул. Свободы, д. 38б, и передать их по акту приема-передачи истцу.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 решение Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу № А68-2972/2014 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу                              № А68-2972/2014 установлено, что арендатор не выполнял установленные договором аренды обязательства (ухудшение состояния имущества, невыполнение капитального ремонта; все строения разрушены), тем самым существенно нарушал условия договора.

Так, согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.15 договора от 22.03.2006 № 71/04-4-003/0-06, арендуемое имущество является памятником истории и культуры, должно использоваться под реконструкцию, арендатор обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, обеспечить их сохранность, арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого им объекта, арендатор обязан незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта, арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, арендатор обязан обеспечить разработку, согласование и утверждение проектно-сметной документации, получение необходимых согласований, претензий, разрешений, иных официальных документов, совершение необходимых действий и процедур в целях реализации своих обязательств по договору.

Вместе с тем  согласно техническому заключению от 20.08.2013 по теме: «Оценка технического состояния строительных конструкций муниципальных зданий, расположенных по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б, под литерами A, al, А2, A3, А4, А5, Б, a, al», выполненному ОАО «Тулаоргтехстрой», все строения