Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу n А54-675/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 названного Кодекса), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Установив, что оборудование газовой автоматизированной котельной  и спорное нежилое помещение являются общей собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, так как предназначены для обслуживания более одного помещения в нем, и к ним ограничен доступ, суд правомерно удовлетворил требования об истребовании этих помещений из чужого незаконного владения.

Суд апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя о возникновении у  него права собственности на спорное имущество в порядке добросовестного приобретения ввиду следующего.

По смыслу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 16 Закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенных норм права следует, что право собственности участника долевого строительства возникает первоначальным образом в результате создания новой недвижимой вещи действующим в его интересах застройщиком. Право собственности на объект долевого строительства возникает непосредственно в лице участника долевого строительства в результате завершения сложного юридического состава, соблюдение которого подтверждается государственной регистрацией права собственности. Следовательно, по договору участия в долевом строительстве застройщик не переносит на участника долевого строительства свое ранее возникшее право собственности на вновь созданный объект недвижимости, но создает необходимые предпосылки для возникновения этого права у участника в результате завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и обеспечения регистрации права собственности участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данной нормы добросовестным приобретателем является лицо, получившее имущество по сделке с неуправомоченным отчуждателем, направленной на перенос права собственности, то есть по распорядительной сделке, в которой неуправомоченный отчуждатель легитимирует себя в качестве законного собственника, так что добросовестный приобретатель не знает и не может знать об отсутствии данного титула у другой стороны сделки.

По смыслу норм законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, у застройщика право собственности не возникает в силу прямого указания закона, о чем участник долевого строительства не может не знать. Целью договора участия в долевом строительстве не является отчуждение недвижимой вещи в собственность участника долевого строительства. Переход права собственности на вновь созданную недвижимую вещь от застройщика к участнику долевого строительства по правилам статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не производится, а потому необходимое условие для применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации – добросовестное доверие приобретателя титулу собственника отчуждателя – в рассматриваемой ситуации отсутствует.

Кроме того, по смыслу статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретение права собственности добросовестным приобретателем во всех случаях предполагает прекращение права собственности у действительного собственника, если он не вправе виндицировать свою вещь. Следовательно, приобретение права собственности добросовестным приобретателем возможно только в отношении вещей, уже являвшихся объектами права собственности. Поскольку созданные в порядке долевого строительства помещения поступают в собственность участников долевого строительства первоначальным способом (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), применение норм гражданского законодательства о приобретении права собственности в порядке статей 302, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации исключается.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации  ответчик  вправе  возразить  против  истребования  имущества  из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества  у  лица, которое не имело права  его  отчуждать, о  чем он не знал  и  не  должен  был  знать  (добросовестный  приобретатель).  Для  целей применения  пунктов  1  и  2  статьи  302  Гражданского  кодекса  Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если  отчуждатель  не  получил  в  полном  объеме  плату  или  иное  встречное предоставление  за  передачу  спорного  имущества  к  тому  моменту,  когда приобретатель  узнал  или  должен  был  узнать  о  неправомерности  отчуждения. При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества  (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный  (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права  участника  хозяйственного  общества  (товарищества).  В  то  же  время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество дома следует из императивных норм закона, неразрывно связано с правом собственности на отдельные помещения в жилом доме, а потому не может быть прекращено в результате совершения каких бы то ни было сделок с общим имуществом, направленных на его отчуждение третьим лицам, приобретение которыми общего имущества жилого дома ввиду установления права общей собственности законом ни при каких обстоятельствах не будет добросовестным.

Из материалов дела усматривается, что общество  приобрело   спорное помещение  в  собственность в связи с внесением его в качестве   вклада  в  уставный  капитал  от ООО  «ЖБИ-5».

Вместе с тем, на момент такого  приобретения  право собственности на спорное имущество  в силу закона принадлежало  собственникам многоквартирного дома, о чем  ответчик, исходя из специфики объекта, не мог не знать.

Из   проектной документации видно, что дом имеет технический этаж, над которым расположена крышная  котельная.  Отопление  и  горячее  водоснабжение  жилого  дома  осуществляется   от крышной котельной на газовом топливе.

В  связи  с чем, ответчик должен был знать о том, что предметом сделки явилось общее имущество  в  многоквартирном  доме,  а  также  имел  возможность ознакомиться с технической документацией на спорный объект, подтверждающий указанное обстоятельство.

По изложенным основаниям суд не может признать общество добросовестным приобретателем.

Не соглашаясь с доводом  заявителя  о пропуске товариществом  срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно указал на то, что нарушение  прав  истца  началось  с  момента  приобретения  обществом нежилого помещения 24.07.2012  (внесение вклада в уставный капитал) и регистрации за ним права собственности  на  спорное имущество 01.10.2013, тогда как за судебной защитой истец обратился 13.02.2014, то есть до истечения трехлетнего срока исковой давности. 

Из  представленного  договора  теплоснабжения    от 01.10.2009 № 6,  заключенного  между ООО  «Гейзер»  (энергоснабжающая  организация)  и  товариществом (абонент), на который ссылается общество,   не  усматривается,  что ООО «Гейзер»  является  собственником  спорного оборудования, поскольку предметом указанного договора является  подача тепловой энергии для обеспечения теплоснабжения и горячего водоснабжения жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Энгельса, д.22б.

Кроме того, в ходе судебного заседания председатель  товарищества Зайцев М.А., привлеченный  к участию в деле  в качестве свидетеля  пояснил,  что    05.11.2013  от   общества   поступило письмо № 69 с предложением  приобрести  в собственность нежилое помещение Н44 с расположенным в нем   оборудованием котельной (т. 1, л. д. 39–41), после чего им получена выписка из ЕГРП на спорное имущество (т. 1, л. д 38).

Довод заявителя об отсутствии указания в проектной документации на отнесение спорного имущества к общему имуществу, не влияет на принятое решение, поскольку  правовая квалификация имущества в качестве относящегося к общей собственности  с данным обстоятельством не связана. 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.12.2014 по делу № А54-675/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         Ю.А. Волкова

                          О.Г. Тучкова