Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу n А54-6110/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007                          № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Правовая гарантия» от 30.08.2014 № 449 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.

           В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.

1.      Экспертом необоснованно не применена поправка на местоположение.

  2. При применении поправки на размер экспертом не приведено обоснование корректности использования методики А.Д. Власова.

           3. В заключении отсутствует подтверждение и обоснование поправки на комиссионные риэлторам, к заключению эксперта не приложены материалы, позволяющие установить авторство данной информации и дату ее подготовки.

           4. В экспертном заключении отсутствует ряд важных вычислений (в частности, расчет поправки на размер земельного участка, а также расчет весов каждого из объектов-аналогов), обеспечивающих проверяемость выводов эксперта.

            5. Часть информации, имеющейся в таблицах сравнения объекта исследования с объектами-аналогами, отсутствует в объявлениях о данных объектах (фактически единственном источнике, содержащем информацию об объектах-аналогах).                                Т.е. фактически, экспертом приведены ничем не обоснованные характеристики объектов-аналогов (нельзя исключать, что приведенные характеристики подобраны таким образом, чтобы рыночная стоимость объекта исследования была минимальна).

           6. Подбор объектов-аналогов произведен экспертом некорректно. Об указанном свидетельствует существенное различие величин скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов.

           Между тем в ходе рассмотрения дела по существу экспертом Новосельцевой Анной Ленвеловной были даны пояснения  по экспертному заключению.

           Так, по первому нарушению эксперт пояснил, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка приведен в полном объеме и представлен на страницах 33 – 34 дополнительного экспертного заключения. В большей степени на анализ наиболее эффективного использования повлияло фактическое использование земельного участка – под торгово-складскими зданиями. Экспертом отмечено, что данная позиция подтверждается Федеральным Стандартом Оценки № 7 (далее ФСО № 7), утвержденным  приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования   оцениваемого   объекта.   При   этом   застроенный   земельный  участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО № 7).

           По второму доводу возражений министерства экспертом были даны пояснения о том, что анализ рынка и ценообразующие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого земельного участка, приведены в полном объеме и имеются на страницах 15 – 33 дополнительного экспертного заключения.

          По третьему доводу эксперт указал, что в связи с тем, что оценке подлежит сам земельный участок, а не объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), расположенные на нем, им в расчетах учитывались коммуникации как по границе участка с возможностью подключения. То есть, сами коммуникации относятся непосредственно к зданиям (строения, сооружениям), но, учитывая, что эти коммуникации подведены через оцениваемый земельный участок, в случае какого-либо строительства имеется более «упрощенная» возможность их подключения.

           В отношении четвертого довода эксперт пояснил, что при выборе объектов аналогов все их характеристики уточняются непосредственно у продавцов по причине того, что возможны случаи несовпадения информации, изложенной в тексте объявления, с фактическими данными. Действия, направленные на уточнение характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, являются общеустановленной практикой в области оценки, иначе невозможно получить информацию для сравнения объекта оценки с объектами аналогами. Соответственно и в данном случае вся информация уточнялась у продавцов по телефонам, приведенным в тексте объявления, что не является нарушением ФСО и соответственно принципов обоснованности.

           По пятому и шестому доводам министерства эксперт указал, что в экспертном заключении содержатся все ссылки, позволяющие определить источники информации, обоснование корректировки на комиссионные риэлторам полностью приведено, кроме того, на странице 58 дополнительного экспертного заключения приведены четкие данные по размерам корректировок. Вся информация о корректировках актуальна именно на дату оценки и может быть проверена по указанным телефонам. Все объекты аналоги находятся на одинаковом удалении от центра г. Рязани, имеют одинаковый тип окружающей застройки, одинаковую транспортную доступность. Более того, в данном случае данная корректировка не зависит от района города, в котором расположен объект (Московский, Железнодорожный и т.д.), в данном случае местоположение имеет значение, что объекты расположены на «окраинах города, а не «внутри» него. Обоснование корректировки на размер приведено на странице 58 экспертного заключения, где также кроме формулы указан и сам расчет (технические вычисления показателя) данной корректировки, и то, что все расчеты, выполняемые оценщиками для работ по оценке, производятся с использованием Microsoft office  Excel  и  это  установленная  практика у  всех  оценщиков.  Расчет  удельных  весов полностью приведен на странице 60 в таблице в графе «расчет удельных весов». Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен на странице 61 дополнительного экспертного заключения.

           Таким образом, возражения на экспертное заключение от 30.08.2014 № 449 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

           В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005            № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

           В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

           Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

           Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

           Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

           Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

           Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

           В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 30.08.2014 № 449, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

          Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

           Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.12.2014 по делу № А54-6110/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                   Ю.А. Волкова

                                                                                                                   Л.А. Капустина