Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2015 по делу n А09-5429/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

10 марта 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А09-5429/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  02.03.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  10.03.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – Гедеке-Мейер Е.Р. (доверенность от 09.04.214 № б/н), от ответчика – Соловьевой О.Б. (доверенность от 12.012015 № 01-04), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-Инвестиционная Компания» на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.12.2014 по делу № А09-5429/2014 (судья Абалакова Т.К.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-Инвестиционная Компания» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области                (далее – ответчик, управление, УИО БО) о продлении договоров аренды от 20.07.2011                № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и  от 15.07.2011 №  45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды от 20.07.2011       № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, ничтожным и понуждении возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью    10 888 кв. м, кадастровый номер 32:28:041603:40 по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2014 встречное исковое заявление принято судом к производству в порядке ст. 132 АПК РФ для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением суда  первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения. Встречный иск удовлетворен частично.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-Инвестиционная Компания» в жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на процессуальные нарушения со стороны суда первой инстанции. Полагает необоснованным совместное рассмотрение первоначального и встречного исков. Ссылается на отказ от исковых требований, заявленный обществом, который не был рассмотрен судом первой инстанции. Указывает на пропуск срока рассмотрения иска.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между УИО БО (арендодатель) и                     Борищенковым Олегом Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2011 № 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок  из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0041603:39, находящийся по адресу: город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 32:28:0041603:36, для использования в целях организации проезда в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 619 кв. м.

Согласно п. 2.1 договора от 15.07.2011 № 45726 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:39 установлен с 15.07.2011 по 15.07.2014.

Впоследствии  10.02.2012 Борищенков Олег Васильевич (цедент) заключил договор уступки права аренды земельного участка  с  ООО «ПИК» (цессионарий), по условиям которого цедент  уступил за плату, а цессионарий принял права и обязанности арендатора на земельный участок, находящийся по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район,  проспект Московский общей площадью 1 619 кв. м, с кадастровым номером  32:28:041603:39, из категорий земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для организации проезда, используемый цедентом на основании договора аренды земельного участка от 15.07.2011 № 45726, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 21.09.2011 № 32-32-01/064/2011-047.

Также  между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды 20.07.2011 № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок  из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0041603:40, находящийся по адресу: город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером 32:28:0041603:36 для использования в целях для подготовки инженерной инфраструктуры в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 10 888 кв. м.

Согласно п. 2.1 договора от 20.07.2011 № 45745 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 установлен с 20.07.2011 по 19.07.2014.

Между УИО БО (арендодатель) и ООО «ПИК» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности,  которым стороны внесли изменения в пункт 1.1 раздела договора 1. Предмет договора – для использования в целях: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.

Согласно п. 4.3.2 договоров аренды от 15.07.2011 № 45726 и от 20.07.2011 № 45745 арендатор имеет  право по истечении срока действия  договора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами  условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами.

Истцом в адрес ответчика направлены заявления от 18.04.2014 № 29, № 30  с просьбой заключить договоры аренды на новый срок.

Вместе с тем данные заявления оставлены ответчиком без удовлетворения.

Полагая, что действия ответчика свидетельствуют об уклонении от заключения договора аренды на новый срок,  а непродление срока договоров аренды повлечет негативные последствия для ООО «ПИК», которые могут выразиться  в несении последним убытков и  в отказе в выдаче разрешения на строительство на данном земельном участке на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Возражая против заявленных исковых требований по основному иску, Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) заявило о том, что возражает против заключения двух спорных договоров на новый срок с арендатором и возражал против продления двух спорных договоров аренды. Кроме того, арендодатель предъявил встречный иск о признании ничтожным договора аренды от 20.07.2011                       № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и понуждении возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проспект Московский, общей площадью 10 888 кв. м, кадастровый номер 32:28:041603:40 по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в данном случае отношения сторон регулируются нормами параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Сторонами в п. 2.1. договора от 15.07.2011 № 45726 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:39 установлен с 15.07.2011 по 15.07.2014, в               п. 2.1. договора от 20.07.2011 № 45745 срок аренды участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 установлен с 20.07.2011 по 19.07.2014.

Согласно статье 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Оценивая условия договоров аренды от 15.07.2011 № 45726 и от 20.07.2011№ 45745, исследовав материалы дела и пояснения сторон, суд первой инстанции верно установил, что вышеуказанные договоры прекращены в связи с истечением их сроков аренды, при этом сторонами не была предусмотрена возможность автоматической пролонгации договоров на новый срок.

Обращаясь с иском, истец основывал свои требования на положении, закрепленном в пунктах 4.3.2 договоров аренды от 15.07.2011 № 45726 и от 20.07.2011 № 45745, которое предусматривает, что арендатор имеет право по истечении срока действия договоров заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договоров, при этом арендатор имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора аренды перед другими лицами.

Направленными в адрес ответчика заявлениями от 18.04.2014  № 29, № 30 с просьбой заключить договоры аренды на новый срок истец исполнил свою обязанность.

Однако, ни действующим гражданским законодательством, ни договором не предусмотрена обязанность УИО БО заключить с ООО «ПИК» новые договоры аренды по истечении срока ранее заключенных, либо обязанность их продления на новый срок, что противоречит основным началам гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 1. ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Как установлено ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, по истечении срока договоров аренды от 20.07.2011 № 45745 и от 15.07.2011 № 45726 УИО БО вправе заключить на новый срок договор аренды, при этом подобная обязанность у него отсутствует.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что Управление имущественных отношений Брянской области намеревается реализовать свое право сдать в аренду спорные земельные участки, что привело бы к нарушению права истца, закрепленного в п. 4.3.2 договоров аренды от 20.07.2011 № 45745 и  от 15.07.2011 № 45726.

При указанных обстоятельствах требования ООО «ПИК» о продлении договоров аренды от 20.07.2011  № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности,  от 15.07.2011 № 45726 земельного участка, находящегося в государственной собственности, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения как необоснованные.

Встречные исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к ООО «ПИК» о признании договора аренды от 20.07.2011 № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, ничтожным и понуждении возвратить земельный участок правомерно удовлетворены судом в части на основании следующего.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ответчик основывает свои встречные исковые требования на том, что дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 № 45745 земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключено в нарушение ст. 30.1 ЗК РФ, что является основанием для признания его ничтожным.

Как видно из п. 1.1 дополнительного соглашения от 12.01.2012 к договору аренды от 20.07.2011 № 45745 стороны согласовали изменения в предмет договора, в частности, изменили цели использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041603:40 с подготовки