Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А54-2006/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

04 марта 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

      ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-2006/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой Е.Е., при участии от истца –  управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани                     (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) – представителя Морозовой Ю.В. (доверенность от 30.12.2014), от ответчика – индивидуального предпринимателя Шилина Андрея Валентиновича (г. Рязань, ОГРНИП 304622936500167, ИНН 622900588050) – представителя Здольник Ю.Г. (доверенность от 02.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц – связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шилина Андрея Валентиновича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 по делу № А54-2006/2014                     (судья Сергеева Л.А.), установил следующее.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шилину Андрею Валентиновичу (далее – ответчик по первоначальному иску, предприниматель) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение НЗ лит. А, общей площадью 110,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д.13 и передать его по акту приема-передачи управлению в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения исковых требований от 03.06.2014, т. 1, л. д. 39).

Предприниматель обратился к управлению со встречным иском об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д.13 на срок три года с рыночной стоимостью арендной платы в размере 12 376 рублей в месяц (с учетом уточнения встречных исковых требований от 26.09.2014, т. 2, л. д. 16-17).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 первоначальные исковые требования управления удовлетворены. Встречное исковое заявление предпринимателя оставлено без рассмотрения.

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска. В обоснование своих доводов ответчик ссылался на то, что ранее стороны вели переговоры об урегулировании цены договора, а не факта его заключения.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 01.03.2003 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время - управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) (арендодатель) и предпринимателем Шилиным А.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 233003 (т. 1, л. д. 7-10).

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение общей площадью 110,5 кв. м, далее объект, расположенное по адресу:                        г. Рязань, ул. Крупской, д. 13,  под производство товаров народного потребления (пошив мужской и женской одежды, чехлов для автомобилей).

Срок аренды: с 01.03.2003 по 31.01.2004 (пункт 1.3 договора).

Из пункта 1.4 договора следует, что он считается заключенным с момента подписания. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами.

В соответствии с пунктом 1.5 договора по истечении срока его действия и исполнения всех условий и обязательств по нему, он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

При этом если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 6.5 договора).

По акту приема-передачи от 01.03.2013 истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Крупской, д.13, общей площадью                     110,5 кв. м (т. 1, л. д. 15).

Соглашением от 26.09.2005 к в договору аренды от 01.03.2003 № 0233003 стороны изменили пункт 4.1 договора в следующей редакции: арендная плата по настоящему договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом и устанавливается в месяц с 01.07.2005 по 31.08.2005: всего 7 773 рубля                        80 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 6 587 рублей 97 копеек с 01.09.2005: всего 5 830 рублей 36 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 4 940 рублей 98 копеек (т. 1, л. д. 110).

Письмом от 19.02.2014 исх. № 02/4-13-796/исх. истец сообщил ответчику о своем отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 26.03.2014, в котором также предложил ответчику освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 13).

Основанием для отказа истца от продления договора аренды послужило не подписание ответчиком соглашения о внесении изменений в договор аренды в части установления арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения.

Направленное истцом уведомление об отказе от продления договора аренды на новый срок было получено ответчиком 04.03.2014 (т. 1, л. д. 14-15) и оставлено последним без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемое недвижимое имущество, управление обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском                       (с учетом уточнения исковых требований от 03.06.2014, т. 1, л. д. 39).

В свою очередь предприниматель обратился к управлению со встречным иском об обязании заключить договор аренды спорного нежилого помещения (с учетом уточнения встречных исковых требований от 26.09.2014, т. 2, л. д. 16-17).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования управления, суд первой инстанции исходил из факта прекращения договора аренды недвижимого имущества и отсутствия у предпринимателя законных оснований использования спорного нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, от 31.05.2011                     № 16092/10).

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 № ВАС-14486/11).

Из материалов дела видно, что договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2003 № 233003 заключен на определенный срок - с 01.03.2013 по 31.01.2004.

В пункте 6.5 договора стороны установили, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. на 11 месяцев.

С учетом неоднократного продления договора аренды в соответствии с положениями пункта 6.5 договора срок его действия истекал 26.03.2014.

Письмом от 19.02.2014 исх. № 02/4-13-796/исх истец сообщил ответчику об отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 26.03.2014, в котором также предложил ответчику освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 13).

Данное  уведомление было получено ответчиком 04.03.2014 (т. 1, л. д. 14-15), то есть до окончания срока действия спорного договора аренды.

Соответственно договор аренды прекратил свое действие в указанный в нем срок –  26.03.2014.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

Поскольку основания для дальнейшего пользования недвижимым имуществом прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, предприниматель данную обязанность не исполнил, факт пользования нежилым помещением без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленное управлением требование.

Оставляя встречное исковое заявление предпринимателя без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из непредставления последним доказательств, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласится с выводом суда области на основании нижеизложенного.

По смыслу пункта 1 статьи 621, пункта 1 статьи 421 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006                            № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанного права, в том числе лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.

Пункт 9 этой же статьи предусматривает, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такового договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ , если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

В пунктах 2, 3, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при