Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А09-5875/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

экспертизы было поручено эксперту некоммерческого партнерства «Ассоциация защиты и реализации гражданских прав, содействия земельным реформам и развитию геоинформационных технологий» Поспелову Игорю Алексеевичу.

Согласно заключению эксперта Поспелова И.А. № 08-2013 площадь земельного участка, обременяемого сервитутом, составляет 257 кв. м. В указанную площадь не входит площадь земельного участка 235 кв. м, сформированного в межевом деле. Внутренняя граница части земельного участка, обременяемого сервитутом, совпадает с границей земельного участка площадью 235 кв. м, сформированного в межевом деле. Координатное описание части земельного участка, обременяемого сервитутом, представлено в географическом приложении № 1 к заключению эксперта № 08-2013, и определено следующими геоданными:

– точка Н1, координаты Х - 504267,32, У – 2158652,13, L – 3,49,

– точка Н2, координаты Х – 504266,16, У – 2158655,42, L – 13.17,

– точка Н3, координаты Х – 504253,79, У – 2158650,90, L – 2,31,

– точка Н4, координаты Х – 504251,56, У – 2158651,50, L – 13,72,

– точка Н5, координаты Х – 504246,52, У – 2158664,26, L – 3,21,

– точка Н6, координаты Х – 504243,80, У – 2158665,97, L – 13,26,

– точка Н7, координаты Х – 504230,91, У – 2158669,09, L – 3,00,

– точка Н8, координаты Х = 504228,12, У – 2158667,99, L – 9,09,

– точка Н9, координаты Х – 504220,50, У – 2158672,94, L – 4,53,

– точка Н10, координаты Х – 504216,11, У – 2158671,84, L – 10,46,

– точка Н11, координаты Х – 504225,22, У – 2158666,71, L – 24,65,

– точка Н12, координаты Х – 504234,53, У – 2158643,89, L – 14,63,

– точка Н13, координаты Х – 504248,12, У – 2158649,32, L – 6,86,

– точка Н14, координаты Х – 504254,74, У – 2158647,52, L – 13,40,

– точка Н1, координаты Х – 504267,32, У – 2158652,13,

– точка 51, координаты Х – 504249,21, У – 2158652,64, L – 14,39,

– точка 52, координаты Х – 504243,80, У – 2158665,97, L – 8,21,

– точка 53, координаты Х – 504236,31, У – 2158662,60, L – 2,02,

– точка 54, координаты Х – 504234,47, У – 2158661,77, L – 4,20,

– точка 55, координаты Х – 504232,86, У – 2158665,65, L – 0,99,

– точка 56, координаты Х – 504231,95, У – 2158665,27, L – 3,92,

– точка 57, координаты Х – 504228,32, У – 2158663,78, L – 6,75,

– точка 58, координаты Х – 504230,87, У – 2158657,53, L – 11,78,

– точка 59, координаты Х – 504235,67, У – 2158646,77, L – 14,76,

– точка 51, координаты Х – 504249,21, У – 2158652,64.

Размер платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, экспертом определен в размере 29 900 рублей в год (приложения № 1 и № 2 к делу).

Истец, не согласившись с размером платы за пользование частью земельного участка, в установленном экспертом размере – 29 900 рублей в год, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по вышеуказанному вопросу.

Возражая против результатов проведенной экспертизы, истец ссылается на то, что стоимость сервитута рассчитана экспертом без учета того, что предполагаемый участок, обремененный сервитутом, не будет огорожен и не предполагает использование его только владельцем сервитута. Владелец сервитута не утрачивает права пользования спорным участком и будет пользоваться им наравне с истцом. Однако стоимость пользования сервитутом рассчитана экспертом из расчета того, что земельный участок, обремененный сервитутом, полностью выбывает из пользования владельца участка.

Определением суда от 02.04.2014 назначена повторная экспертиза по определению размера платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, расположенного по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Свердлова, д. 9, в том числе с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением – зданием по адресу: 241550, Брянская область, г. Сельцо, ул. Кирова, 44-А, кадастровый номер 32:32:0101109:3.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту Беспалову Сергею Вячеславовичу общества с ограниченной ответственностью «Брянское предприятие по экспертизе и оценке прав собственности».

Согласно заключению эксперта Беспалова С.В. от 26.06.2014 размер платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, с учетом круглосуточного пользования нежилым помещением составляет 9123 рубля.

В ходе рассмотрения дела выводы эксперта Поспелова И.А., изложенные в экспертном заключении № 08-013, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 12.02.2014, относительно определения границ и площади земельного участка, обременяемого сервитутом, истец и ответчик не оспаривали.

Поскольку из экспертного заключения № 08-2013 эксперта Поспелова И.А. усматривается, что экспертом при расчете платы за пользование сервитутом кадастровая стоимость земельного участка применена не была (часть 2 экспертного заключения по второму вопросу, приложения № 1 и № 2 к делу), суд первой инстанции посчитал возможным в этой части руководствоваться экспертным заключением от 26.06.2014 эксперта Беспалова С.В.

Оценив экспертные заключения № 08-2013 и от 26.06.2014, суд пришел к выводу о том, что указанные заключения экспертов Поспелова И.А. и Беспалова С.В. соответствуют требованиям статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являются доказательствами, подтверждающими площадь и расположение земельного участка, обременяемого сервитутом (заключение № 08-2013), и размер стоимости платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом (заключение от 26.06.2014).

В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.07.2010 № 2509/10, потенциальная возможность организовать без установления сервитута проезд к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности организовать подъезд к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок.

То есть наличие потенциальной возможности организации проезда при указанных условиях не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

Как следует из материалов дела, в течение длительного времени, предшествовавшего обращению предпринимателя с требованием в суд об установлении сервитута на спорный земельный участок, проезд, проход к земельному участку предпринимателя осуществлялся по дороге, проходящей через спорный земельный участок. Существование иных подъездов, подходов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта материалами дела не подтверждается.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца об установления сервитута подлежат удовлетворению.

Довод жалобы о том, что заключение эксперта Беспалова С.В. от 26.06.2014 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, отклоняется судом.

В обоснование своей позиции ответчиком заявлены возражения относительно размера платы за пользование частью земельного участка, обременяемого сервитутом, в размере 9123 рублей, определенных экспертом Беспаловым С.В. в заключении от 26.06.2014, а именно:

            1) необоснованность применения экспертом скидки на торг 10 %,

            2) не применение экспертом корректировки на площадь (важный, по мнению истца, фактор, влияющий на цену),

            3) отсутствие подбора сходных объектов,

            4) не применение шкалы корректировок,

            5) неверное указание кадастровой стоимости, являющейся базой для расчетов,

            6) отсутствие запроса эксперта в адрес предпринимателя Упатова В.В. при расчете упущенной выгоды о предоставлении документов (в связи с утратой актуальности документов предыдущей экспертизы).

Между тем экспертом Беспаловым С.В. даны пояснения по указанному экспертному заключению.

По первому замечанию относительно необоснованности скидки на торг эксперт  пояснил следующее. Скидка на торг отражает уступку по стоимости, которую может сделать или обычно делает собственник земельного участка при его продаже. При рыночной ситуации нельзя обязать при совершении сделки продавца сделать ту или иную скидку даже если она указана в какой-то справочной литературе. Скидка является добровольной и отражает фактическую ситуацию на рынке в текущий момент времени. Получить такую информацию можно только непосредственно у участников рынка, что и было сделано в процессе производства экспертизы при анализе рынка, путем переговоров с участниками рынка – представителями риэлтерских агентств, имена и телефоны которых указаны в заключении эксперта. Полученные данные о скидках при сделках с объектами близкими по своим характеристикам к объекту экспертизы были сведены в таблицу № 2, и уже на основании этих данных и было принято решение о внесении 10 % скидки в цены объектов аналогов, что было описано в пункте 11.4 в обоснование внесенной корректировки.

По второму замечанию эксперт указал, что корректировка на площадь не требуется, так как, например, аналог № 1 хоть и имеет площадь 73000 кв. м и его площадь существенно отличается от площади объекта экспертизы, но собственник готов продать как весь, так и часть земельного участка площадью соизмеримой с объектом экспертизы, при этом стоимость 1кв. м как при покупке всего участка, так и при покупке его части не изменится. Эксперт отметил, что эти данные были подтверждены в период проведения экспертизы в телефонном разговоре с представителем собственника – риэлтором                         АН «Наш дом». Остальные объекты аналоги попадали в диапазон площадей пользующихся спросом на рынке, в котором цена 1 кв. м фактически не зависит от площади при остальных равных характеристиках земельных участков и условиях сделки. Такой вывод был сделан экспертом на основе анализа рынка и переговоров с участниками рынка занимающихся продажами земельных участков. Сводные данные экспертных исследований, на основании которых были сделаны такие выводы, приведены в таблице 2 ч. Ю.5. экспертизы. В данном случае применительно к выбранным аналогам корректировка на площадь не требуется.

По поводу отсутствия подбора сходных объектов эксперт отметил, что если подходить к поиску объектов с позиции «точно такого же», то найти в маленьком городе которым является г. Сельцо второй продаваемый земельный участок с рынком нельзя                    из-за их фактического отсутствия. Кроме того, такие объекты относятся к доходным и образующим бюджет и их продажа собственниками наиболее часто связанна или с наличием коррупционной составляющей или случаями банкротства иногда преднамеренного при неумелом руководстве. Поскольку найти в Брянской области в моно-городах или иных соизмеримых населенных пунктах продаваемых или проданных под рынок земельных участков не удалось, то при выборе объектов аналогов была применена типичная последовательность действий характерная для метода сравнения продаж и гарантирующая высокую достоверность полученных результатов – анализ рынка и выбор объектов (земельных участков) представленных на рынке, сбор по ним информации (ч. 10.5 таблица 1 экспертизы), подбор сходных объектов (п. 11.3 таблица 3), анализ и выбор из них объектов аналогов, то есть тех объектов различия которых с объектом экспертизы можно было скорректировать, что в дальнейшем и было сделано.

По четвертому пункту эксперт указал, что требование о приведении шкалы корректировок, которые заявляет ответчик, относится к требованиям подпункта б части 4 пункта 22 ФСО № 1, предъявляемым к оценщику при выполнении оценки и составлении оценщиком отчета об оценке, а не к эксперту, проводящему экспертизу. Нормативные акты, устанавливающие требования к заключению эксперта, а так же методики определения стоимости, использованные экспертом при расчетах, не предусматривают применение шкалы корректировок.

По вопросу о неверно указанной кадастровой стоимости эксперт пояснил следующее.

Действительно, из имеющейся в экспертном заключении (л. 6 заключения, приложение № 3 к делу) схемы расположения земельного участка – объекта экспертизы, усматривается, что кадастровая стоимость участка составляет                                                      15 613 557 рублей 96 копеек.

При этом на указанном листе 6 экспертного заключения в абзаце «сведения о земельном участке» кадастровая стоимость отражена экспертом                                                               1 561 355 рублей 96 копеек.

Между тем в разделе 11.5 «Определение ставки капитализации» экспертного заключения (л. 36 заключения, приложение № 3 к делу) экспертом указано, что при расчете расходов, связанных с уплатой земельного налога, использована величина кадастровой стоимости участка 15 613 557 рублей 96 копеек.

Применительно к этому эксперт Беспалов С.В. пояснил о наличии технической ошибки во вводной части экспертного заключения в указании размера кадастровой стоимости.

При проведении экспертизы им использовались данные публичной кадастровой карты. Сведения, которые можно получить на кадастровой карте: земельные участки: кадастровый номер, сведения о форме собственности, сведения о кадастровой стоимости, площадь, разрешенное использование, статус, категория земель, адрес, кадастровый инженер, дата постановки на учет, план земельного участка, план кадастрового квартала, на котором расположен участок, список обслуживающих подразделений территориального органа Росреестра с указанием наименования подразделения, адреса и телефона офиса приема. Не доверять информации опубликованной на ресурсе Росреестра – Федеральной службы у меня как эксперта причин не было. Получение данных из этого источника общепринятая процедура. Налоговое уведомление № 1318169 не может рассматриваться как документ, устанавливающий кадастровую стоимость. Расчеты были произведены в соответствии с действующим законодательством и исходя из доступных и достоверных данных. В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер 32:32:0010109:3, опубликованная на сайте Росреестра, не изменилась и составляет 15 613 557 рублей 96 копеек.

Обратного индивидуальным предпринимателем Упатовым В. В. Не доказано.

Таким образом, возражения ответчика на экспертное заключение Беспалова С.В. от 26.06.2014 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчета платы за сервитут, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не