Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А54-9179/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета от 20.08.2012 № 150 об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «Эоника» (т. 1, л. д. 73), согласно которому наиболее вероятная рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 07.08.2012 составляет (округленно)                 2 813 000 рублей (т. 2, л. д. 24 – 54).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой указанного недвижимого имущества, ИП Камынина Н.А. направила в адрес администрации протокол разногласий, в котором предложила установить стоимость выкупаемого имущества, определенную на основании справки общества с ограниченной ответственностью «Трансспектр+» от 24.10.2012 с учетом уменьшения на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем (т. 1, л. д. 79, 81).

Согласно справке ООО «Трансспектр+» от 24.10.2012 ориентировочная стоимость нежилого помещения Н2, в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 24.10.2012 составляет                              2 000 000 рублей (т. 1, л. д. 80).

Письмом от 23.11.2012 № 01-68/8720 управление отклонило протокол разногласий, представленный истцом, и предложило заключить договор на прежних условиях (т. 1,                 л. д. 83).

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Камынина Н.А. обратилась с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 – 7; т. 4, л. д. 4; т. 7, л. д. 16; т. 9,                л. д. 1 – 2).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по ходатайству истца определением суда от 21.05.2013 по делу была назначена судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам «Независимая экспертиза и оценка» Тимакову Михаилу Николаевичу и Киселеву Вадиму Владимировичу (т. 2, л. д. 1 – 2, 110 – 111; т. 3, л. д. 18 – 21). На разрешение экспертов поставлены вопросы:

- Определить рыночную стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер             133976, по состоянию на 16.07.2012.

- Какие из выполненных ИП Камыниной Н.А. работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость?  

Согласно заключению экспертов от 19.07.2013 № 2688, выполненному экспертами «Независимая экспертиза и оценка» Тимаковым М.Н. и Киселевым В.В., рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 16.07.2012, с учетом округления, составляет 1 420 000 рублей. Демонтажные, строительные, отделочные, сантехнические, электромонтажные работы, выполненные истцом в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10, реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями. Стоимость работ составляет                    588 314 рублей 35 копеек (т. 3, л. д. 35 – 89).  

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта суд по ходатайству ответчика определением от 11.10.2013 назначил по делу повторную комплексную судебную строительно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр исследований строительных конструкций и материалов» Торопцеву Владиславу Алексеевичу и индивидуальному предпринимателю Драницыну Александру Александровичу (т. 4, л. д. 60 – 63, 74 – 80). На разрешение экспертов поставлены вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, расположенного по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 16.07.2012?

- Какие из выполненных ИП Камыниной Н.А. работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость по состоянию на 16.07.2012.

Согласно экспертному заключению (отчет № 124/13), выполненному оценщиком членом Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» ИП Драницыным А.А., рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10, по состоянию на 16.07.2012 составляет 2 582 000 рублей, без учета НДС (т. 4, л. д. 112 – 168).

Согласно заключению эксперта № 22-13-СЭ, выполненному экспертом ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» Торопцевым В.А., к неотделимым улучшениям можно отнести следующие работы, произведенные в указанном нежилом помещении: демонтажные работы (разборка полов и плинтусов деревянных; разборка трубопроводов канализационных и водопроводных; демонтаж оконных и дверных коробок); строительные и отделочные работы (устройство бетонных полов (с устройством оснований); устройство гидроизоляции и стяжки полов; устройство плинтусов ПВХ; устройство подвесных потолков типа «Армстронг»; устройство перегородок ГВЛ; устройство дверных блоков (деревянных, металлических); облицовка стен панелями ПВХ; установка окон ПВХ; оштукатуривание и окраска фасадов; устройство тротуарной плитки (вход); устройство бордюра; устройство бетонной отмостки; устройство приямка); сантехнические работы (прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб; прокладка трубопроводов отопления из металлополимерных труб); электромонтажные работы (устройство внутренней проводки в винипластовых трубах; установка розеток и выключателей; установка осветительного щитка; установка счетчика; установка автоматов). Стоимость произведенных работ, которые можно отнести к неотделимым улучшениям, составляет 330 455 рублей 43 копейки (т. 5, л. д. 8 – 20).

Поскольку ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» стоимость неотделимых улучшений определена по состоянию на IV квартал 2007 года, тогда как суд поручал установить стоимость неотделимых улучшений на 16.07.2012, суд ходатайство истца о назначении повторной экспертизы  (т. 5, л. д. 61 – 62) удовлетворил в части определения работ, произведенных в нежилом помещении Н2, которые являются неотделимыми улучшениями и их стоимости, а так же определения этажности размещения спорного помещения, и определением от 21.04.2014 назначил по делу повторную судебную строительно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «СтройКонсул» Пискуну Александру Евгеньевичу (т. 5, л. д. 84 – 93). На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- Какие из выполненных ИП Камыниной Н.А. работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость (без НДС) по состоянию на 16.07.2012, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения?

- Определить этажность размещения помещения Н2 в многоквартирном доме,                  лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976, с учетом его фактического расположения и требований строительных норм и правил?

Согласно заключению эксперта от 05.06.2014 № 17-2014, выполненному экспертом ООО «СтройКонсул» Пискуном А.Е., стоимость работ (неотделимых улучшений) выполненных истцом в указанном нежилом помещении по состоянию на 16.07.2012 составляет 525 076 рублей 72 копейки. Помещение Н2, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, располагается в подвальном этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10 (т. 6,                             л. д. 121 – 131 – 147).

Поскольку сторонами оспаривается стоимость работ (неотделимых улучшений), выполненных ИП Камыниной Н.А. в спорном нежилом помещении по состоянию на 16.07.2012, определенная без учета износа, а также учитывая, что при расчете рыночной стоимости спорного помещения экспертом ИП Драницыным А.А. использована стоимость                 1 куб. м объекта встроено-пристроенного помещения, тогда как объектом исследования является подвал в жилом помещении, суд ходатайство истца (т. 7, л. д. 20 – 21) удовлетворил и назначил определением от 25.07.2014 по делу повторную судебную строительно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью ООО «РОНЭКС» Костеву Александру Сергеевичу, Барляевой Наталье Стефановне, Сивцову Олегу Викторовичу (т. 7, л. д. 42 – 53). На разрешение экспертов поставлены вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10, реестровый номер 133976, по состоянию на 16.07.2012?

- Какие из выполненных ИП Камыниной Н.А. работ, произведенных в нежилом помещении Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10, реестровый номер 133976, являются неотделимыми улучшениями и какова их стоимость (без НДС) по состоянию на 16.07.2012, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения?

Согласно экспертному заключению от 21.08.2013 № 232/14, выполненному экспертами ООО «РОНЭКС» Костевым А.С., Барляевой Н.С., Сивцовым О.В., рыночная стоимость объекта экспертизы на дату оценки 16.07.2012, с учетом НДС составляет                         1 699 523 рубля 43 копейки, без учета НДС составляет 1 440 274 рубля 09 копеек.

Неотделимыми улучшениями являются следующие виды работ, произведенные в спорном нежилом помещении ИП Камыниной Н.А.: перепланировка помещений без нарушения несущих конструкций в соответствии с проектом; установка оконных и дверных блоков; устройство подвесного потолка и стеновых панелей ПВХ (внутренняя отделка); устройство покрытия пола; устройство отмостков и входной группы; наружные отделочные работы (штукатурка и окрашивание фасадов); сантехнические и электрические работы без стоимости работ по монтажу приборов. Отделимыми улучшениями являются следующие виды работ: установка унитаза и раковины; установка светильников, розеток, выключателей, счетчика, щитка и автоматов.

Стоимость неотделимых улучшений (без НДС) с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.07.2012 составляет 400 851 рублей (т. 8, л. д. 4 – 87 – 104