Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А54-9179/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

04 февраля 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-9179/2012  

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  04.02.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя истца – индивидуального предпринимателя Камыниной Натальи Анатольевны (город Рязань, ОГРН 304623434400535, ИНН 622800405591) – Рожкова А.А. (доверенность от 26.10.2012), в отсутствие ответчика – Администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьих лиц – Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), общества с ограниченной ответственностью «Эоника» (город Рязань, ОГРН 1056204049604, ИНН 6234018244), Рязанской городской Думы (город Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 по делу № А54-9179/2012 (судья Калинина В.А.), установил следующее.

ИП Камынина Н.А. обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилое помещение Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенное по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976), просит считать договор заключенным на следующих условиях:

- цена продажи имущества составляет 1 645 200 рублей и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем;

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 45 700 рублей ежемесячно не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора;

- обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2007 № 2682107, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения договора (т. 1, л. д. 4 – 7).

Определениями суда от 10.01.2013, от 19.03.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее – управление), ООО «Эоника» и Рязанская городская Дума (далее – дума) (т. 1,  л. д. 1 – 3; т. 2, л. д. 134 – 136).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последнего уточнения просил урегулировать возникшие между истцом и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, реестровый номер 133976, и считать договор заключенным в следующей редакции:

- Пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет                 1 039 423 рубля 09 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем.

- Пункт 2.2. Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пункта 2.1 договора (в дальнейшем – основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора.

- Пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 28 872 рубля 86 копеек (последний платеж – 28 872 рубля 99 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

- Пункт 6.2. Обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2007 № 2682107, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора (т. 4, л. д. 4; т. 7, л. д. 16; т. 9, л. д. 1 – 2).

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 9,                 л. д. 7 – 8, 10 – 15).   

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 исковые требования ИП Камыниной Н.А. удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. 6-я Линия, д. 10, реестровый номер 133976, изложив пункты 2.1, 2.2, 2.3, 6.2 в следующей редакции:

- Пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору составляет               1 039 423 рубля 09 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, уменьшенной на размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем.

- Пункт 2.2. Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем – основной долг) в течение трех лет с даты заключения настоящего договора.

- Пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 28 872 рубля 86 копеек (последний платеж – 28 872 рубля 99 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

- Пункт 6.2. Обязательства покупателя по внесению арендной платы, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества от 27.12.2007 № 2682107, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора.

С ответчика в пользу истца взыскано 4 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

С депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области возвращены денежные средства ИП Камыниной Н.А. в сумме 26 000 рублей и администрации в сумме 7 000 рублей, перечисленные за проведения судебных экспертиз по делу (т. 9, л. д. 32 – 53)                   (с учетом определения суда об исправлении опечатки (описки) от 31.10.2014 (т. 9,                л. д. 54 – 56)).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 9, л. д. 75 – 77).

Заявитель жалобы полагает, что экспертные заключения, выполненные ООО «РОНЭКС» и положенные в основу судебного акта, не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 03.12.2011, с изменениями от 28.07.2012), Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не могут быть признаны достоверными. По мнению заявителя, при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит в ее удовлетворении отказать, а решение суда оставить без изменения (т. 9, л. д. 101 – 103).

Истец полагает, что из экспертного заключения от 09.06.2014 № 107/14 усматривается, что экспертом проведен анализ итогов продажи ответчиком муниципальных помещений, сопоставимых по характеристикам со спорным объектом, при определении рыночной стоимости спорного объекта проанализирована стоимость объектов-аналогов, отчужденных ответчиком. Считает, что возражения ответчика на экспертизу, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными, поскольку заявитель жалобы не указал и не представил соответствующих доказательств, каким образом имеющиеся, по его мнению, недостатки повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта. Истец указал на то, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. 

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ИП Камыниной Н.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 03.02.2004 № 0392004 (т. 1, л. д. 18 – 19), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение, расположенное по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10, на основании решения управления от 02.02.2004            № 01-010/0027 под магазин непродовольственных товаров.

Характеристики объекта: общая площадь – 73,8 кв. м, в том числе, основная площадь – 41,8 кв. м, вспомогательная площадь – 32 кв. м. Дополнительные характеристики: стены кирпичные (пункты 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора).

Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора: с 03.02.2004 по 02.01.2005.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (пункт 1.4 договора).

В соответствии с актом приема-передачи от 03.02.2004 управление передало, а                    ИП Камынина Н.А. приняла нежилое подвальное помещение общей площадью 73,8 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10 (т. 1, л. д. 52).

Из письма от 19.01.2005 № 01-081/0064 усматривается, что на обращение                        ИП Камыниной Н.А. о продлении договора от 03.02.2001 № 0392004, управление сообщает, что поскольку ни одна из сторон не заявила о своем отказе от продления вышеуказанного договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в соответствии с пунктом 6.5 договора (с 03.01.2005 по 02.12.2005) (т. 1, л. д. 53).

Согласно акту приема-передачи от 26.12.2007 к договору аренды от 03.02.2004                 № 0392004 ИП Камынина Н.А. передает, а управление принимает нежилое помещение Н2, лит. А, общей площадью 70,8 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10. В указанном акте обозначено, что требуется проведение текущего и капитального ремонта (т. 1, л. д. 54).

27.12.2007 между управлением (арендодатель) и ИП Камыниной Н.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 2682107 (т. 1, л. д. 55 – 56), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н2, лит. А, расположенное по адресу: город Рязань, улица 6-я Линия, дом 10 (позиция 1 – 3 на поэтажном плане подвала от 06.12.2007), на основании решения управления от 26.12.2007 № 01-010/0590 для размещения магазина непродовольственных товаров.

Характеристики объекта: тип помещения – подвал; общая площадь – 70,8 кв. м, в том числе, основная площадь – 69,0 кв. м, вспомогательная площадь – 1,8 кв. м. Дополнительные характеристики: стены блочные (пункты 1.2, 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора).

Пунктом 1.3 договора установлен срок действия договора: с 27.12.2007 по 26.12.2012. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (пункт 1.4 договора).

В соответствии с актом приема-передачи от 27.12.2007 управление передало, а              ИП Камынина Н.А. приняла нежилое помещение Н2, лит. А, общей площадью 70,8 кв. м, расположенное по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10. В указанном акте обозначено, что требуется проведение текущего и капитального ремонта (т. 1, л. д. 58).

16.07.2012 истец обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества (т. 3, л. д. 23).

Решением Рязанской городской Думы от 27.09.2012 № 377-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию – городской округ город Рязань нежилого помещения H2 в многоквартирном доме, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 70,8 кв. м, этаж подвал, расположенном по адресу: город Рязань, улица 6-ая Линия, дом 10, реестровый номер 133976.

Способ приватизации – выкуп ИП Камыниной Н.А. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи –                     2 813 000 рублей (НДС не облагается). Цена продажи определена на основании отчета от 20.08.2012 № 150 об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «Эоника» (т. 1,                 л. д. 74).

Управление направило в адрес истца письмо от 08.10.2012 № 01-75/2638 с предложением использовать преимущественное