Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу n А68-5921/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

период с января по май 2014 года составила 3 073 610 рублей 35 копеек.

           Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявлением.

В соответствии с подпунктом 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

            В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

           Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

           Положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Факт передачи истцом имущества в субаренду ответчику и факт пользования арендованным имуществом подтверждаются материалами дела и ответчиком не оспорены.

           Согласно пункту 4.1 договора субаренды срок аренды устанавливается с 13.07.2011 и действует сроком на 11 месяцев при условии согласия арендодателя.

           В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

           Как усматривается из материалов дела, после окончания срока действия договора аренды от 13.07.2011 № 03-ДКФ-0683-11/53041100170 арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядке статьи               621 ГК РФ.

          В письме от 21.01.2014 № ЧГР/ОВ/64 истец уведомил ответчика о том, что согласно полученному от администрации уведомлению от 27.12.2013 к договору аренды земельного участка от 13.07.2010 № 622 арендная плата за 2014 год составит                                                             12 446 041 рубль 70 копеек без учета НДС. Таким образом, арендная плата по договору субаренды от 13.07.2011 № 03-ДКФ-0683-11/53041100170 в 2014 году составит                                        14 686 329 рублей 21 копейку, в том числе НДС – 2 240 287 рублей 51 копейка. Ежемесячная сумма платежа, начиная с 01.01.2014, составит 1/12 увеличенной годовой арендной платы – 1 223 860 рублей 77 копеек, в том числе НДС –                                                       186 690 рублей 63 копейки. С данным письмом ответчику было направлено два экземпляра расчета арендной платы на 2014 год.

           Однако в нарушение положений статей 309, 310 ГК РФ ответчик принятые на себя договорные обязательства в части внесения арендных платежей не исполнил надлежащим образом.

           С учетом того, что в спорном периоде арендные правоотношения возобновлены сторонами на неопределенный срок, переданный по договору субаренды земельный участок до 05.09.2014 фактически находился в пользовании ответчика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате задолженности по арендной плате за период времени за период с января по май 2014 года в сумме 3 073 610 рублей 35 копеек.

           Довод ответчика о том, что на основании письма истца от 02.10.2013 № 05-12/5988 договор субаренды расторгнут с 01.01.2014, не может быть принят во внимание судом.

           Действительно, как усматривается из материалов дела, истцом 02.10.2013 в адрес филиала ОАО «ВО «Технопромэкспорт» «Управление по строительству  2-х энергоблоков Черепетской ГРЭС» было направлено уведомление № 05-12/5988) о расторжении договора субаренды с 01.01.2014.

           Между тем в  письмах от 07.10.2013 № 53/ЧГРЭС/04-3774 и от 22.10.2013                            № 530414/011789 субарендатор просил пролонгировать договор субаренды до 01.07.2014.

           В связи с тем, что ответчик изъявил намерение о пролонгации договора до 30.06.2014, истец направил ему уведомление об увеличении арендной платы от 21.01.2014 № ЧГР/ОВ/64 с 01.01.2014 с приложением расчета, а также разъяснения от 30.01.2014                 № ЧГР/ОВ/127 в связи с запросом ОАО «ВО «Технопромэкспорт» от 27.01.2014                               № 53 ЧГРЭС/04-271 относительно увеличения кадастровой стоимости земельного участка.

          В письме от 03.02.2014 № ЧГР/ОВ/161 истец напомнил ответчику об истечении 02.02.2014 трехмесячного срока предупреждения о прекращении договора аренды                                № 03-ДКФ-0683-11/53041100170, а также просил освободить и возвратить земельный участок в срок, предусмотренный пунктом 2.4.8 договора.

           Однако в письме от 07.02.2014 № 53ЧГРЭС/04-543 субарендатор сообщил, что расторжение договора субаренды земельного участка и его освобождение возможно только к 30.06.2014. Относительно стоимости арендной платы субарендатор сообщил, что оплату будет производить в сумме 609 135 рублей.

           Согласие ответчика на пролонгацию договора субаренды также подтверждается оплатой арендной платы по данному договору после 01.01.2014.

           Как установлено судом, после направления истцом письма от 02.10.2013 о расторжении договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком и не возвратил его арендодателю. Таким образом, направление данного письма фактически не повлекло прекращения арендных отношений, в связи с чем у субарендатора сохранилась обязанность по внесению арендной платы, а в случае ненадлежащего исполнения этой обязанности – уплатить предусмотренную договором неустойку.

           Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления арендодателем в соответствии со статьей 610                 ГК РФ уведомления о расторжении договора,  продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует его как действующий. Из поведения сторон, сложившихся после направления ответчику уведомления от 02.10.2013, следует, что договорные отношения между ними сохранились.

           Впоследствии сторонами было подписано дополнительное соглашение от 05.09.2014 № 3 о расторжении договора и земельный участок с кадастровым номером 71:18:030103:99 был возвращен истцу по акту 05.09.2014.

           В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что  арендная плата должна взиматься в размере, установленном в приложении 1 к договору субаренды, так как ответчик не давал согласие на увеличение ставки арендной платы, в связи с чем одностороннее изменение условий со стороны арендатора невозможно.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, из положений вышеуказанных норм права следует, что регулируемая цена не зависит от усмотрения сторон, а потому соответствующие условия соглашений применяются лишь в части, не противоречащей нормативным актам.

При этом вне зависимости от механизма изменения арендной платы, предусмотренной договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта органа местного самоуправления.

Пунктом 3.1 договора субаренды предусмотрено, что величина арендной платы составляет 6 718 197 рублей 65 копеек в год, в том числе НДС –                                                                 1 024 809 рублей 81 копейка. Размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке в случае централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии с федеральным законодательством, о чем стороны подпишут соответствующее дополнение к договору. При этом коэффициент увеличения арендной платы по договору субаренды в любом случае не может быть меньше коэффициента последнего увеличения арендной платы по договору от 13.07.2011 № 662 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым № 71:18:030103:99, заключенному между арендатором и арендодателем участка (пункт 3.2 договора субаренды).

Пои этом фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия о размере арендной платы, в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Расчет арендной платы по земельному участку выполнен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и решением Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 19.12.2013 № 4-46 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы».

Централизованное изменение ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии с федеральным законодательством, подтверждается постановлением Правительства Тульской области от 05.12.2013 № 740 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области», на основании которого внесены изменения в значения удельных показателей кадастровой стоимости по земельным участкам с 01.01.2014, а также решением Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 19.12.2013 № 4-46 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы», которым установлен коэффициент вида разрешенного использования.

Согласно кадастровой справке от 24.07.2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:18:030103:99 по состоянию на 01.01.2014 составляет 124 460 417 рублей. Кадастровая стоимость в установленном законом порядке заинтересованным лицом не оспорена.

Администрация уведомила истца  об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.07.2010 № 622, которая с 01.01.2014 составит                                          12 446 041 рубль 70 копеек без учета НДС (письмо от 21.01.2014 № ЧГР/ОВ/64). Соответствующее уведомление истцом было направлено и ответчику.

Размер арендной платы в договоре аренды от 13.07.2010 № 622, заключенном между администрацией и истцом, и в договоре субаренды от 13.07.2011                                                № 03-ДКФ-0683-11/53041100170, заключенном между истцом и ответчиком, одинаковый, за исключением НДС 18 %, который истец начисляет ответчику сверх арендной платы.

Ввиду того, что предмет договоров аренды от 13.07.2010 № 622 и субаренды от 13.07.2011 № 03-ДКФ-0683-11/53041100170 одинаковый, размер арендной платы по договору субаренды не мог остаться ниже размера арендной платы по договору аренды, поскольку в таком случае истец понесет неоправданные убытки. Истец представил суду доказательства исполнения заключенного с администрацией муниципального образования Суворовский район договора аренды земельного участка с учетом изменения величины арендной платы по новой кадастровой стоимости.

Ссылка жалобы на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  отклоняется судом, т. к. данный документ не устанавливает порядок определения арендной платы. В пункте  9 указанного постановления изложены доводы о возможности передачи по договору аренды части земельного участка, а так же, что предоставление в пользование части земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

В данном случае по договору субаренды № 03-ДКФ-0683-11/53041100170 ответчику передан весь земельный участок с кадастровым номером 71:18:030103:99, а не его часть, и кадастровый учет проведен, в связи с чем ссылка на данное постановление как основание отказа от уплаты аренды является необоснованной.

Довод ответчика о применении к спорным отношения постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения