Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А23-2235/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.           Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Соответственно, до момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение за ИП Ширяевым И.И., ООО «Апогей», являясь его собственником,    в силу закона могло им распоряжаться, а значит, и сдавать в аренду.

При этом ссылка истца, содержащаяся в апелляционной жалобе, на                                  пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не принимается апелляционной инстанцией во внимание, поскольку данный документ утратил силу в связи с изданием постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 23.  

С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2  Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления  № 10/22).

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции имел правовые основания к отказу в удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца, изложенный им в апелляционной жалобе, и соглашается с мнением ответчика – ЗАО «Дикси Юг» о том, что  договор аренды от 28.09.2012 № Дк-537/2012/15,  заключенный между ООО «Апогей» и ЗАО «Дикси Юг» на срок с 28.09.2012 по 27.09.2013, в силу разъяснений, данных в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на один год.  

Вместе с тем доказательств государственной регистрации указанного договора в материалы дела не представлено.

Таким образом, вышеназванный договор краткосрочной аренды является незаключенным, а соответственно, его положения не могут быть применены к правоотношениям сторон.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.04.2013 по делу № А35-13269/2010, от 30.07.2012 по делу         № А64-4987/2011, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2012 № А42-3078/2010.

 При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что даже если согласиться с позицией истца по данному вопросу, то краткосрочный договор нельзя признать заключенным на неопределенный срок ввиду того, что волеизъявление сторон  было направлено на заключение договора долгосрочного, о чем указано в договоре от 28.08.2012 № Дк-537/2012/15, а значит, фактической передачи арендуемого объекта назад арендодателю не требовалось, поскольку арендные отношения сторон продолжились, но уже на основе иного договора.

Ссылка истца на то, что суд первой инстанции не применил положения, в частности, пункта 2 статьи 651 ГК РФ,  что привело к автоматическому нарушению судом прав истца на защиту, гарантированную пунктом 1 статьи 45 Конституции Российской Федерации, не принимается апелляционной инстанцией ввиду следующего.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В то же время, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-О, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 также отмечено, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель – ООО «Апогей» вплоть до государственной регистрации долгосрочного договора аренды (с учетом приостановления такой регистрации) высказывал какие-либо претензии по поводу такой регистрации.

В связи с этим ссылка истца в обоснование своей позиции на пункт 2 статьи 651 ГК РФ также подлежит отклонению.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь отмену судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

           Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 по делу № А23-2235/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                    Е.В. Рыжова

                                                                                                                   О.Г. Тучкова