Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А23-2235/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

26 января 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А23-2235/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  19.01.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 26.01.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца –  индивидуального предпринимателя Ширяева Игоря Ивановича (г. Москва,                          ОГРНИП 312774625601352) – Водопьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2015) и                    Чернова О.П. (доверенность от 27.02.2014), от ответчика – закрытого акционерного общества «Дикси ЮГ» (г. Подольск Московской области, ОГРН 1035007202460,                      ИНН 5036045205) – Сугробова А.А. (доверенность от 24.12.2014) и Киреева В.Д. (доверенность от 01.06.2014), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Апогей» (г. Таруса Калужской области,                                ОГРН 1024000850499, ИНН 4018006385) и третьих лиц: закрытого акционерного общества «Русский строительный банк» (г. Москва), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга,                                 ОГРН 1044004426498, ИНН 40270696800), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ширяева Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 по делу № А23-2235/2014 (судья Аникина Е.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ширяев Игорь Иванович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью «Апогей», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области и закрытому акционерному обществу «ДИКСИ ЮГ» с иском о признании договора аренды незаключенным, недействительности его государственной регистрации и отсутствии права аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Русский строительный банк».

Определением Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2014 производство по делу в части требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области прекращено. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил признать недействительным договор аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15 и отсутствующим право аренды сроком на 15 лет у ЗАО «Дикси Юг».

Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

           В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 12.01.2015.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, 06.12.2013 между Ширяевым И.И. (покупатель) и ООО «Апогей» (продавец) заключен договор купли-продажи № 2, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену на условиях настоящего договора нежилое помещение № 2 в          стр. 1, общей площадью 494,2 кв. м, цокольный этаж № 1, находящееся по адресу: Калужская область, г. Таруса, ул. Голубицкого, д. 2, пом. 2.

           Помещение передано по акту приема-передачи от 06.12.2013.

           На момент приобретения имущества оно находилось в залоге у                                       ЗАО «РУССТРОЙБАНК» на основании кредитного договора от 11.02.2011 № 0111 и договора об ипотеке от 11.02.2011 № 0111/И/1. Постановлением судебного пристава-исполнителя Тарусского РОСП УФССП России по Калужской области на указанное имущество наложен арест, что подтверждается информацией из ЕГРП от 29.10.2013                           (т. 1, л. 42).

           Во исполнение условий договора Ширяевым И.И. за ООО «Апогей» в период с 20.12.2013 по 26.12.2013 задолженность перед ЗАО «РУССТРОЙБАНК» погашена в полном объеме, что послужило основанием для снятия ареста и дачи банком согласия на регистрацию пава собственности истца на нежилое помещение.

           На представленной истцом копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2013 имеется отметка управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о том, что переход права собственности по договору зарегистрирован 19.02.2014.

           Истцом получено свидетельство о праве на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 № 40 КЛ 699951.

           Вместе с тем, как указывает представитель истца, согласно полученной 26.02.2014 выписки из ЕГРП на нежилое помещение наложено обременение правами долгосрочной аренды ЗАО «ДИКСИ ЮГ» на основании договора аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15.  

           Полагая, что договор аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15 противоречит действующему законодательству и является недействительным, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Обращаясь в суд, истец указал на то, что обстоятельства дела свидетельствуют о нарушении права собственности истца, прав пользования помещением, в связи с чем согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. При этом истец, считая договор аренды недействительным, указывает на положения                                             статей 168 и 650 ГК РФ. Кроме того, он,  ссылаясь на положения статей 13? 17 – 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее – Закон о регистрации) и пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 (далее – Постановление № 10/22), полагает право аренды сроком на 15 лет у ЗАО «Дикси Юг» отсутствующим.

Истец считает, что, заключив 06.12.2013 договор купли-продажи нежилого помещения  № 2, он с этого момента получил помещение в фактическое и юридическое распоряжение. Являясь с этого момента законным владельцем и собственником, он не изъявлял желания сдачи в аренду нежилого помещения на долгий срок как на момент заключения договора купли продажи (06.12.2013), так и после регистрации права собственности на нежилое помещение за истцом (19.02.2013). Истец не является стороной договора аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15, заключенного между ЗАО «Дикси Юг» и ООО «Апогей» и зарегистрированного в установленном законом порядке 19.02.2014. В то же время согласно пункту 4.1.5 договора купли-продажи от 06.12.2013 и положениям статьи 309 ГК РФ ответчик (ООО «Апогей») не имел прав заключать с третьими лицами сделок, связанных с обременением или отчуждением нежилого помещения. Ответчик (ООО «Апогей) с 06.12.2013 утратил свое право на распоряжение помещением и на момент заключения оспариваемого договора аренды не являлся лицом, обладающим правами арендодателя, поскольку, заключив договор купли-продажи нежилого помещения 06.12.2013, т. е. до момента регистрации оспариваемого договора долгосрочной аренды    № Д-537/2012/15 (19.02.2014), ООО «Апогей» утратило право и юридически отказалось от заключения договора долгосрочной аренды с ЗАО «Дикси Юг». Также истец считает, что право аренды по договору аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15 между ЗАО «Дикси Юг» и ООО «Апогей» не могло возникнуть, так как на момент его заключения не было прекращено право аренды на это же помещение, возникшее по договору аренды нежилого помещения № Дк-537/2012/15 (краткосрочный договор аренды). Поскольку сдаваемое в аренду спорное помещение не было возвращено арендодателю по краткосрочному договору, но при этом сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения по спорному долгосрочному договору аренды, истец считает, что нежилое помещение по факту не могло быть передано ответчику ЗАО «Дикси Юг» от                           ООО «Апогей» по договору аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15, а значит, в права арендатора по оспариваемому договору ЗАО «Дикси Юн» не вступило (статья 655 ГК РФ). Также истец отмечает, что в нарушение пункта 2 статьи 346 ГК РФ при заключении договора аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15 ответчиками не получено согласие залогодержателя – ЗАО «РУССТРОЙБАНК». Кроме этого, по мнению истца, регистрация договора аренды от 28.09.2012 № Д-537/2012/15 осуществлена в нарушение Федерального закона № 122-ФЗ, так как договор аренды зарегистрирован в отсутствие надлежащего арендодателя ввиду того, что ООО «Апогей» не имело права на распоряжение нежилым помещением после 06.12.2013.   

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция согласна с таким мнением суда в силу следующего.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 Постановления  № 10/22 изложена правовая позиция, согласно которой судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 350 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления                        № 10/22).

Из материалов дела и отзыва третьего лица – Управления Росреестра следует, что в Тарусский отдел управления 11.07.2013 обратился Раджабов А.В., действующий от имени ЗАО «Дикси Юг», с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений. В связи с этим на основании абзаца 8 части 6 статьи 12 Закона о регистрации регистратором была внесена запись о наличии правопритязания.

В соответствии с пунктом 4 статьи 19 этого же Закона государственная регистрация договора аренды на спорное помещение была приостановлена в связи с наложением запрещения на основании постановления  судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости от 29.01.2013, а также постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 27.05.2013.

В последующем, 16.01.2014, на основании постановления судебного пристава-исполнителя об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении имущества от 14.01.2014 записи об аресте от 31.03.2013 и от 29.05.2013 были прекращены.

При этом государственным регистратором 16.01.2014 было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц в связи с тем, что по данным записям ЕГРП спорное имущество находится в залоге у ЗАО «Русский строительный банк». В срок приостановления предлагалось дополнительно представить согласие банка на заключение спорного договора аренды.

В этот же период (16.01.2014) в регистрирующий орган поступили заявления                   ИП Ширяева И.И. и ООО «Апогей» в лице директора Гамаюнова Г.Н. о государственной регистрации права (перехода права) собственности на спорное помещение.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Поскольку в регистрирующий орган 14.02.2014 от ЗАО «Дикси Юг» поступило заявление о предоставлении дополнительных документов, а именно: письмо                             ЗАО «Русский строительный банк» от 11.02.2014 № 1-9/510, было принято решение от 19.02.2014 о государственной регистрации договора аренды.

В связи с тем, что 19.02.2014 было принято решение по ранее принятым документам, государственным регистратором 19.02.2014 произведена государственная регистрация права (перехода) права собственности ИП Ширяева И.И. на спорное помещение.   

Согласно положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения,