Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А62-4496/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13).

Департаментом уведомление  о  расторжении договора    направлено  обществу  лишь  в  мае  2014  года, т.е. спустя почти 5 лет после заключения договора.

Как видно из материалов дела, в настоящий момент на земельном участке находится  незавершенный строительством объект – фундамент со степенью готовности               9 %.

Несмотря на это, суд апелляционной инстанции не может признать  общество действующим добросовестно и надлежащим образом принимающим меры по целевому использованию земельного участка.

Как видно из приобщенных к делу фотоматериалов, фундамент по существу представляет собой неблагоустроенную часть земельного участка (т. 2, л. д. 27), находящуюся в заброшенном состоянии.

Ссылка общества на то, что оно по объективным причинам не могло  осуществлять строительство, поскольку приостановило выполнение работ в декабре 2011 года в связи с наступлением холодов и экономической нецелесообразностью строительства в зимний период и последующим наложением  Ленинским  районным  судом г. Смоленска обеспечительных мер, не может быть признана убедительной.

Действительно, определением Ленинского  районного  суда  г. Смоленска  от  29.03.2012, вынесенному в рамках   дела  по  иску  жильцов  многоквартирных  жилых  домов  №  21а  и  27б (Бакериной В.Г., Кримницыной О.С. и др.) об оспаривании решений органов государственной  власти,  органов  местного  самоуправления,  аннулировании кадастрового  учета  земельных  участков,  признании  сделок недействительными, приняты обеспечительные меры в виде приостановления разрешения на строительство от 02.09.2011 № RU 67 302000-136, выданного обществу.

Указанные обеспечительные меры были отменены решением  Ленинского районного  суда  г. Смоленска  от 19.12.2012 (дело №  2-1519/12), которое   вступило  в  законную  силу  12.03.2013 (апелляционное определение Смоленского областного суда от 12.03.2013).

Затем, определением Ленинского  районного  суда  г. Смоленска  от  15.01.2014, вынесенному в рамках  дела по иску жильцов многоквартирных жилых домов № 21а и 27б, приняты  обеспечительные  меры  в  виде  запрета  обществу осуществлять строительства здания общественного назначения по адресу: г. Смоленск, 1-й Краснинский переулок, между домами № 21а и 27б на  земельном участке с кадастровым номером  67:27:0020706:9.

Указанные обеспечительные меры были отменены решением  Ленинского районного  суда  г. Смоленска от 10.06.2014 (дело   №  2-1198/14), вступившим в законную силу  16.09.2014 (апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.09.2014). 

Таким  образом,  обеспечительные  меры,  препятствующие  обществу осуществлять  строительство,  действовали  в  период  с  29.03.2012  по 12.03.2013 и с 15.01.2014 по 16.09.2014.  Общий срок их действия составил 1 год 7,5 месяцев. Именно в этот срок общество не могло осуществлять строительство в силу объективных причин.

Следовательно, неподтвержденным уважительными причинами является период неосуществления строительства с 17.09.2009 по 29.03.2012 и  с 13.03.2013 по 15.01.2014. Суммарный срок этого периода превышает  три года.

Указание общества на прекращение строительства в зимний период 2011 года не может быть признано уважительной причиной, поскольку  законодательные нормы, запрещающие осуществление строительства в этот период отсутствуют. Следовательно,  неосуществление строительства являлось   риском самого общества.

Наличие на спорном земельном участке  незавершенного объекта строительства – здания  общественного  назначения (фундамента),  площадью  застройки  216  кв. метров,  степенью  готовности  –  9 % (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011 – т. 1, л. д. 37, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.01.2012), на что ссылается общество, не может являться препятствием для  отказа от договора аренды.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что этот объект был расположен на участке   по  состоянию  на  15.12.2011 (т. 1, л. д. 37). Действий по строительству после этой даты (по 29.03.2012  и  с  13.03.2013  по  15.01.2014) не совершалось. Соответствующая  строительная  документация  (журнал  работ, договоры с подрядчиками, сметы, акты о приемке выполненных работ и т.д.), опровергающая данный вывод не представлена.

Из фотографий, представленных суду первой и апелляционной инстанции усматривается, что фундамент  объекта  представляет  из  себя  раствор бетона  в опалубке по периметру планируемого  к постройке  здания (т.  2,  л. д.  27, фотографии, приложенные к отзыву на апелляционную жалобу), т.е. по существу неблагоустроенный земельный участок.  Представитель  общества в суде первой инстанции не  отрицал,  что  по  настоящее  время  фундамент выглядит в соответствии с фотографиями, и, вероятно, разрушается.

В  силу  части  19  статьи  51  Градостроительного  кодекса  Российской Федерации  разрешение  на  строительство  выдается  на  весь  срок, предусмотренный  проектом  организации  строительства  объекта капитального строительства.

Согласно  проекту  организации  строительства  продолжительность строительства объекта принята 4 месяца (пункт 6.1.5). 

Таким образом, в течение первоначального срока аренды (с 16.09.2009 по  16.09.2012)  установлен  только факт  производства  строительных  работ  в виде устройства фундамента. Причем из представленных в материалы дела доказательств  не  усматривается,  что  данный  фундамент  соответствует  проектной  документации;  работы  по  его строительству в соответствии с проектом документально не подтверждены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что возобновление  договора аренды земельного участка для целей строительства на неопределенный срок само по себе не подразумевает предоставление арендатору неограниченного периода времени для завершения работ. Тем более, что в настоящем случае установлено, что они практически не осуществлялись.

При таких обстоятельствах, поскольку действия общества не были направлены на надлежащее использование земельного участка, на достижение цели договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа от договора аренды.

Ссылка заявителя на то, что срок освоения участка следует исчислять с даты государственной регистрации  за обществом прав арендатора, судом апелляционной инстанции не принимается.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Довод заявителя о том, что уведомление об отказе от договора получено в период срока действия разрешения на строительство (ввиду его продления), не влияет на принятое решение, поскольку  наличие такого разрешения  не препятствует отказу от договора при установлении факта  неиспользования участка в течение длительного периода.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 по делу № А62-4496/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                          Е.В. Рыжова

                          Ю.А. Волкова