Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А62-4496/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 января 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А62-4496/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   21.01.2015

Постановление изготовлено в полном объеме    23.01.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Рыжовой Е.В. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца – общества  с  ограниченной  ответственностью  «Смоленск  Капитал Групп»                       (г. Смоленск, ОГРН 1106732003047,   ИНН 6732003071) – Емельяненкова Ю.А. (доверенность от 28.02.2014), от ответчика –  департамента  имущественных  и земельных   отношений  Смоленской  области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) –Карпович Ю.В. (доверенность от 30.12.2014), третьих лиц – Бакериной Валентины Гурьевны и Кремницыной Ольги Сергеевны,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смоленск Капитал Групп» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.11.2014 по делу № А62-4496/2014 (судья Красильникова  В.В.), установил следующее.

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «Смоленск  Капитал Групп»                        (далее  –  общество)  обратилось  в  Арбитражный суд Смоленской области с исковым  заявлением к департаменту  имущественных  и земельных   отношений  Смоленской  области (далее – департамент) о признании  незаконным  уведомления    от  08.04.2014     №  3664/09  «О расторжении договора аренды от 16.09.2009 № 861/з» и о возложении на департамент обязанности прекратить процедуру расторжения договора аренды (т. 1,                    л. д. 4).

Определением  суда  от  15.09.2014  (т. 1, л. д. 141), принятым на основании статьи                   51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к  участию  в  деле  в  качестве  третьих  лиц,  не заявляющих  самостоятельных  требований  относительно  предмета  спора,  привлечены Кремницына Ольга Сергеевна и  Бакерина Валентина Гурьевна.

Решением суда от 14.11.2014  (т. 3, л. д. 31)  в удовлетворении исковых требований отказано. Установив, что по истечении срока действия договора аренды, общество продолжило пользоваться земельным участком в отсутствие возражений департамента, суд признал договор возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приходя к такому выводу, суд принял во внимание, что земельный участок в установленные договором аренды сроки не был освоен. При этом   арендатор не подтвердил наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок.  

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, заявление удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что департаментом неправомерно направлено  в  адрес общества уведомление о  расторжении  договора  аренды  земельного  участка,  на  котором  расположен принадлежащий  обществу  на  праве  собственности  объект  незавершенного строительства. Ссылается на то, что в период с 02.09.2011 года по 15.12.2011 на арендованном участке велись работы по строительству объекта, что  подтверждает   разрешение на строительство, кадастровый паспорт объекта недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Отмечает, что строительные работы были приостановлены в декабре 2011 года в связи с наступлением холодов и экономической нецелесообразностью строительства в зимний период, а весной 2012 года работы на объекте возобновить не представилось возможным в виду наложения  судом общей юрисдикции обеспечительных мер. Обращает внимание на то, что отказ от договора  заявлен  арендодателем в период срока действия разрешения на строительство. Выражает несогласие со ссылкой суда на отсутствие у заявителя проектной документации, так как ее наличие в прошлом  подтверждается разрешением на строительство.

Ответчик в отзыве просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Считает необоснованной ссылку заявителя на нормы  статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку   завершенный строительством объект на спорном участке отсутствует. Указывает, что в  период действия договора участок не использовался по назначению более трех лет. Отмечает, что продление разрешения на строительство  после истечения срока его действия противоречит  статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Поясняет, что  расположенный на земельном участке  объект незавершенного строительства (фундамент степенью готовности 9 %)  не соответствует  градостроительным требованиям, что подтверждено информацией управления архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска. 

Третьи лица в отзыве просят решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Ссылаются на то, что при направлении уведомления в адрес арендатора, собственником соблюдены все требования действующего законодательства. Указывают на то, что по состоянию на 13.01.2014 у общества отсутствовал полный пакет проектно-сметной документации. Утверждают, что  общество к строительным работам на участке не приступало. Информируют о том, что управление архитектуры отказывало заявителю в продлении разрешения на строительство из-за полученного сообщения из департамента архитектуры и строительства Смоленской области об отсутствии у арендатора всех согласований на проведение строительных работ и  заключения геодезической службы.

В судебном заседании представители сторон и третьи лица поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон и третьих лиц,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 16.09.2009  между  департаментом (арендодатель) и ООО «Весна» заключен  договор  аренды  №  861/з  земельного  участка  с  кадастровым номером  67:27:0020706:9  площадью  1 250  кв. метров,  расположенного  в  городе Смоленске  по  1-му  Краснинскому  переулку  между  домами  21а  и  27б,  для строительства  здания  общественного  назначения,  сроком  на  3  года (т. 1, л. д. 38).

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 11.11.2009 (т. 1, л. д. 42 на оборотной стороне).

По договору  уступки  прав  и  обязанностей  от  17.09.2010  права  и обязанности по договору аренды переданы от  ООО  «Весна»  к   обществу (т. 1, л. д. 43). 

02.09.2011  обществом было  получено разрешение  на  строительство                                       №  RU  67  302000-136  сроком  действия  до 02.01.2012 (т. 1, л. д. 36). Впоследствии срок  разрешения продлялся (т. 3, л. д. 22).

По  состоянию  на  15.12.2011  на  кадастровый  учет  поставлен  объект незавершенного  строительства  –  здание  общественного  назначения (фундамент),  площадью  застройки  216  кв. метров,  степенью  готовности  –  9 % (кадастровый паспорт объекта от 15.12.2011)  (т. 1, л. д. 37).

18.01.2012 обществу  выдано  свидетельство  о  праве  собственности  на здание  общественного  назначения  (фундамент),  расположенное  по  адресу: г. Смоленск,                     пер. 1–й Краснинский, степенью готовности 9 % (т. 1, л. д. 34).

После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомлением от 08.04.2014  (т. 1, л. д. 35) ответчик в порядке  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации известил  истца об отказе от договора и  прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Одновременно  департаментом указано на необходимость возврата  земельного  участка в соответствии со статьей  622  Гражданского  кодекса  Российской Федерации.

Уведомление направлено обществу по юридическому адресу и возвращено органом почтовой связи с отметкой  «истек срок хранения» (распечатка с сайта «Почта России»).

Не согласившись с отказом департамента от договора аренды, считая его противоречащим закону, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю – возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение  стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011                         № 14381/11).

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе  от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство  во внесудебном порядке.

В настоящем случае фактическое неполучение обществом уведомления об отказе от договора, направленного по его месту нахождения, указанному в ЕГРЮЛ,  не свидетельствует о несоблюдении департаментом процедуры отказа от договора.

Применительно к разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридических лиц»,  юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу изложенного обоснованность отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута и общество осуществляло добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора,  материалы дела не содержат.

Так, из них следует, что права арендатора переданы обществу 17.09.2010, т.е. за 2 года до истечения срока действия договора. Разрешение на строительство получено им спустя почти год после приобретения прав арендатора – 02.09.2011. Доказательств наличия объективных препятствий для получения указанного разрешения ранее этой даты  суду не представлено.

При этом следует отметить, что приобретая права арендатора через год после заключения договора аренды для целей строительства,  общество приняло на себя соответствующий предпринимательский риск   хозяйственной деятельности, поскольку законодательство не предусматривает, что срок аренды в таком случае начинает течь с момента уступки прав арендатора  другому лицу.

При совершении сделки