Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу n А54-1270/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключению эксперта от 12.08.2014 № 212/14.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007                          № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» Сивцова Олега Викторовича от 12.08.2014                    № 212/14 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.

           В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.

           1.  При проведении оценки рыночной стоимости не проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

           2.  Неясна логика эксперта при решении вопроса о применении корректировки на наличие коммуникаций. Так, эксперт указывает, что на земельном участке, являющемся объектом оценки, имеются коммуникации (электроснабжение). В то же время эксперт применил поправку на отношение холодных (не отапливаемых)                             производственно-складских объектов к аналогичным отапливаемым объектам.

           3. Экспертом не проводился осмотр спорных земельных участков.

           4. Экспертом не применена поправка на разрешенное использование к объекту – аналогу № I, который предназначен, в том числе под жилищное строительство, в то время как объекты оценки предназначены для обслуживания производственно-складских зданий.

           5. Экспертом использованы объекты-аналоги, выставленные на продажу в                 феврале – марте 2012 года, что является некорректным, так как между датой продажи и датой оценки имеется разрыв более 6 месяцев.

           Между тем в ходе рассмотрения дела по существу экспертом Сивцовым О.В. были даны пояснения  по экспертному заключению.

           Так, по первому нарушению эксперт пояснил, что  согласно пункту 10 ФСО № 1 при определении наиболее эффективного использования объекта пленки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

           В заключении эксперта имеется раздел 1.4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (стр. 18 – 20 заключения), в котором сделан вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объектов. Эксперт указал, что в данном случае, учитывая месторасположение объектов экспертизы, а также вид использования, указанный в правоустанавливающих документах, наилучшее и наиболее эффективное использование, разрешенное законом и финансово оправданное – использование участков для строительства и обслуживания производственно – складских зданий и сооружений.

           Данная позиция эксперта подтверждается ФСО № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО № 7).

           В отношении второго нарушения эксперт указал, что его позиция относительно введения корректировки на наличие или отсутствие  коммуникаций на оцениваемых земельных участках изложена на страницах 44 – 46 экспертного заключения. Основным критерием, наиболее сильно влияющим на стоимость объекта недвижимости производственно – складского назначения целиком и земельного участка в частности, является наличие или отсутствие отопления (теплоснабжения или газоснабжения). Наличие транспортных путей увеличивает стоимость земельного участка на 15 – 20 %, газоснабжение и электроэнергия добавляют к стоимости по 15 – 25 %, теплоснабжение, канализация, коммуникационные связи добавляют в сумме 5 – 15 %.

           Так как на участках теплоснабжение и газоснабжение по состоянию на 01.01.2013 отсутствовало, эксперт ввел понижающую корректировку по тем участкам, которые были обеспечены этими коммуникациями. При этом корректировка, введенная экспертом на отсутствие коммуникаций, равная 0,73 или минус 27 %, находится в рыночном диапазоне корректировок.

           По третьему пункту, касающегося осмотра земельных участков, эксперт сообщил, что экспертиза в данном случае является оценочной, а в соответствии с пунктом 19                 ФСО № 1 (7) оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. В связи с изложенным фотографии объекта экспертизы не делались, так как фотографии, сделанные в августе 2014 года, не смогут отразить состояние объекта на дату определения его стоимости – 01.01.2013.

           Кроме того, в материалах дела имеется информация о том, что в рамках проведения экспертизы по делу № А54-6233/2011 экспертом была определена рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 11.05.2012. В этот день был произведен осмотр и фотографирование земельных участков, а также расположенных на них здании и сооружений, подведенных коммуникаций.

            Отклоняя четвертый довод министерства, эксперт пояснил, что спорный участок продавался на протяжении достаточно долгого времени. Он расположен в промышленном узле города и изначально предназначался под промышленное строительство. Однако  после нескольких месяцев экспозиции, поняв, что под промышленное назначение данный участок продать будет очень проблематично, риэлторы стали предлагать данный участок и как участок под жилищное строительство. Более того, так и не продав участок под промышленную застройку, собственники участка в январе 2014 года изменили вид разрешенного использования, но эта информация уже не может быть использована при проведении оценки, т. к. данное событие произошло после даты оценки.

           По пятому нарушению эксперт указал, что срок экспозиции коммерческих объектов составляет от 6 месяцев и более, и многие объекты, выставленные на продажу в                           2012 – 2013 годах, к моменту проведения экспертизы не проданы. В связи с этим, учитывая специфику рынка недвижимости, а именно: сроки экспозиции земель для промышленного строительства, производственных и складских помещений, эксперт счел возможным и необходимым использовать в качестве исходной информацию, которая появилась в открытом доступе в 2011 – 2012 годах.

           При этом отсутствие однородности выборки экспертом объектов – аналогов вызвано тем, что на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается ярко выраженный дисбаланс предложения – избыток крупных и средних по площади объектов и нехватка небольших земельных участков. Условия на приобретение подобного рода участков в Рязанском регионе от 500 тыс. рублей за 1 га до                                                           3 000 000 – 4 000 000 рублей за  1 га.

           В связи с этим эксперт приводит собственный анализ цен предложения по земельным участкам, которые предназначены для производственного – складского строительства, а также приводит минимальные и максимальные ориентиры стоимостей за единицу площади (стр. 27 заключения).

           Таким образом, возражения на экспертное заключение от 12.08.2014 № 212/14 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

           В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005            № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

           В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

           Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

           Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

           Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

           Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

           Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

           В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 12.08.2014 № 212/14, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

          Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

           Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ: 

решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.10.2014 по делу № А54-1270/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление