Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу n А62-4575/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Из содержания статей 8, 16 названного выше закона у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства  участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из приведенных выше норм следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В силу части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке предусмотрено, что в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что участники долевого строительства (залогодержатели) к участию в делах, рассмотренных Ленинским районным судом г. Смоленска, не привлекались, в связи с чем залогодатель был обязан незамедлительно уведомить участников долевого строительства (залогодержателей) об изменении предмета залога (право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику). Документы, подтверждающие такое уведомление залогодержателей, государственному регистратору представлены не были. Сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП также отсутствовали.

Названные обстоятельства являются причинами, препятствующими проведению государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Из указанных выше норм следует, что изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.

            Однако после изменения прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 (в результате его раздела) в проектную декларацию изменения застройщиком не внесены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых действий государственного регистратора Управления Росреестра не соответствующими требованиям Закона о государственной регистрации.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что Управлением было зарегистрировано аналогичное соглашение необходимо отметить, что факт регистрации аналогичного соглашения не является основанием для удовлетворения заявленного требования, поскольку действия государственного регистратора в рамках рассмотрения иных заявлений о регистрации соглашений не являются предметом рассмотрения настоящего спора.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, то основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2014 по делу № А62-4575/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                               Е.В. Мордасов

Судьи                                                                                                             Н.В. Заикина

В.Н. Стаханова