Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А62-4692/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации), в соответствии с Гражданским кодексом, иными федеральными законами.

Основания отказа в государственной регистрации указаны в статье 20 Закона о регистрации.

В силу части 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация                                  прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).

В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Из содержания статей 8, 16 названного выше закона у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, то есть на конкретное помещение, и регистрации подлежит право собственности на это помещение.

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства  участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из приведенных выше норм следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона                 от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В силу части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов.

В соответствии с положениями названной нормы Россреестр в период приостановления регистрационных действий в порядке правовой экспертизы предъявленных на регистрацию документов установил, что  запись о  договоре об участии в долевом строительстве от 25.03.2011 внесена в подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 .

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области,                полученных 23.01.2014 по запросу госрегистратора от 21.01.2014, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000060119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков,  в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67627600205036178, право собственности на который зарегистровано за иным лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона об ипотеке в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле

Из смысла законодательства об ипотеке (пункт 1 статьи 33, пункты 1, 3 статьи 25, статья 42 Закона об ипотеке) и аналогии законодательства о залоге (пункт 5 статьи 56 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», часть 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует безусловная обязанность залогодателя уведомлять залогодержателей об изменении залога.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что при предъявлении требований Емельяненкова Ю.А., влекущих уменьшение стоимости предмета залога, залогодатель участников долевого строительства (залогодержателей) не уведомлял, к участию в делах, рассмотренных Ленинским районным судом г. Смоленска, залогодержатели не привлекались.

Доказательства уведомления участников долевого строительства (залогодержателей) об изменении предмета залога (право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику) государственному регистратору представлены не были.

Сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП отсутствовали.

Указанные обстоятельства являются причинами, препятствующими проведению государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.

Проектная декларация представляется застройщиком в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 21 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Следовательно, изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.

Из материалов дела усматривается, что после изменения прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 (в результате его раздела) в проектную декларацию застройщиком не внесены.

При таких обстоятельствах проектная документация содержит не соответствующие действительности сведения о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства, т.к. земельный участок с кадастровым                   номером 67:27:0000000:0119 разделен и снят с кадастрового учета; право собственности на один из земельных участков, образованных в результате раздела, - с кадастровым номером 67:27:0020503:178 - зарегистрировано за иным лицом.

Учитывая то, что в соответствии со статьей 13 Закона о регистрации в целях регистрации сделки регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных документов, проверяет законность сделки, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности выводов Россреестра о том, что внесение изменений в договор на основании спорного Соглашения противоречит действующему законодательству. Согласно части1 статьи 20 Закона несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации прав. Исходя из изложенного, Росреестр  обоснованно пришел к выводу о несоответствии представленного на регистрацию Соглашения закону.

Таким образом, общество не представило суду доказательств того, что оспариваемый отказ Росреестра противоречит закону и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем заявленные в рамках настоящего дела требования удовлетворению не подлежат.

Довод апелляционной жалобы о том, что управлением было зарегистрировано аналогичное соглашение, был заявлен и в суде первой инстанции и являлся предметом рассмотрения. Как справедливо было указано судом первой инстанции, факт регистрации аналогичного соглашения не является основанием для удовлетворения заявленного требования, поскольку действия государственного регистратора в рамках рассмотрения иных заявлений о регистрации соглашений не являются предметом рассмотрения настоящего спора. Все остальные доводы не имеют правового значения.

Следует учесть, что 24.06.2014 на основании заявления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 27.03.2014 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.06.2007 № 112/з в части его площади и кадастрового номера (№ регистрации 67-67-01/166/2014-110). В настоящее время в ЕГРП содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:1706 площадью 6469 кв м.

25.07.2014 ООО «Стройинвестпроект» и ООО ФСК «Веж» повторно обратились в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о проведении государственной регистрации дополнительного соглашения на квартиры № № 22, 25, 27 от 25.03.2011 с соглашением об уступке прав на квартиру от 25.01.2013.

Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была произведена 11.08.2014.

Ввиду того,  что суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, всесторонне и полно исследовал доказательства, представленные в материалы дела, дал им надлежащую оценку, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.10.2014 по делу № А62-4692/2014  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и                                  может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством                               направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Председательствующий