Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу n А54-73/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 17.03.2014 № 347.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007                          № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта ООО «Правовая гарантия» Новосельцевой Анны Ленвеловны от 17.03.2014  № 347 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.

           В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.

           1.  В заключении эксперта не имеется информации о наличии коммуникаций на земельном участке, являющемся объектом оценки. Экспертом установлены собственные ограничения относительно данного объекта – «условно свободный от коммуникаций»,                  т. е. земельный участок оценен как не имеющий коммуникаций без каких-либо обоснований на это.

           2.  В заключении эксперта нет ссылок, позволяющих установить авторство и дату подготовки информации о размерах примененных экспертом корректировок, т. е. размеры корректировок ничем не подтверждены.

           3. Часть информации, имеющейся в таблицах сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, отсутствует в объявлениях о данных объектах (фактически единственном источнике, содержащем информацию об объектах-аналогах).

           4. В заключении эксперта отсутствует информация о факторах, влияющих на спрос и предложение на рынке земельных участков. Данные факторы не выявлялись и не анализировались экспертом.

           5. В заключении эксперта нет анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, являющегося объектом оценки; не указано на то какие факторы препятствуют использованию объекта по иному назначению.

           В связи с этим судом апелляционной инстанции в судебное заседание для дачи пояснений был вызван эксперт ООО «Правовая гарантия» Новосельцева Анна Ленвеловна, которая  по причине участия в ранее назначенном деле явиться не смогла, но при этом в письменном виде дала необходимые пояснения по экспертному заключению.

           Так, по первому нарушению ею пояснено, что поскольку оценке подлежит сам земельный участок, а не объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), расположенные на нем, экспертом в расчетах учитывались коммуникации на земельном участке как «условной свободный от коммуникаций». То есть, сами коммуникации относятся непосредственно к зданиям (строения, сооружениям), но, учитывая, что эти коммуникации подведены через оцениваемый земельный участок, в случае какого-либо строительства имеется более «упрощенная» возможность их подключения отсюда и вывод – «земельный участок условно свободный от коммуникаций».

           Данная позиция эксперта подтверждается ФСО № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО № 7).

          Таким    образом,    учитывая,    что    земельный    участок    рассматривается    как «незастроенный»,   соответственно   коммуникации   на  нем   также   отсутствуют,   то  есть земельный участок – «условно свободный от коммуникаций».

           По второму доводу эксперт указал, что в соответствии с пунктом 5.2.13 Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов - оценщиков «СМАО» в заключении эксперта представлены все ссылки на использованные источники информации (телефоны, сайты в Интернете, контактные лица), легко позволяющие установить авторство и дату подготовки информации о размерах примененных экспертом корректировок

           При этом получение информации (опрос) от риэлторов, занимающихся продажей земельных участков, является общеустановленной практикой в области оценки.

           В отношении объектов аналогов эксперт пояснил, что при подготовке отчета он использовал доступную и открытую информацию, позволяющую выбрать аналоги и определить их характеристики, а именно средства массовой информации (копии страниц приложены к заключению, телефоны указаны в расчетных таблицах).

           При выборе объектов аналогов все их характеристики уточняются непосредственно у продавцов, по причине того, что возможны случаи несовпадения информации, изложенной в тексте объявления с фактическими данными. Действия, направленные на уточнение характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, являются общеустановленной практикой в области оценки, в связи с чем вся информация уточнялась у продавцов по телефонам, приведенным в тексте объявления, что не является нарушением ФСО.

           Информация о факторах, влияющих на спрос и предложение на рынке земельных участков, приведена на страницах 31 – 32 заключения.

           В отношении пятого довода эксперт указал следующее. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка приведен в полном объеме на странице 20 экспертного заключения. В большей степени на анализ наиболее эффективного использования повлияло фактическое использование земельного участка – под промышленными объектами (для несельскохозяйственных целей).

            Данная позиция эксперта подтверждается Федеральным Стандартом Оценки № 7 (далее ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка застроенного объектами капитального строительства или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его Фактического использования (пункт 20 ФСО № 7).

           Таким образом, возражения на экспертное заключение от 17.03.2014 № 347 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

           В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005            № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

           В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

           Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

           Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

           Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

           Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

           Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

           В данном случае выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 17.03.2014 № 347, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

          Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

           Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ: 

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2014 по делу № А54-73/2014  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                  Ю.А. Волкова 

О.Г. Тучкова