Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А68-2972/14    . Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт получения помещения в аренду подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 6.3 договора стороны установили, что договор может быть досрочно расторгнут, в том числе, при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории, либо невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.8, 2.2.9, 2.2.14, 2.2.16 договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом невыполнение арендатором обязательства по производству капитального ремонта арендуемого помещения установлено материалами дела и является существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, комитет направил ООО «Управление недвижимостью» претензию от 16.01.2014 № КИиЗО/исх-97, в которой в соответствии со статьями 309, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктами «б» и «в» пункта 6.3 договора предупредил о необходимости устранения в тридцатидневный срок со дня получения претензии указанных в ней нарушений, в том числе по проведению капитального ремонта арендуемого имущества и использованию его под офис; предложил расторгнуть договор, если арендатором в тридцатидневный срок со дня получения претензии не будут устранены указанные нарушения договора; потребовал дать ответ на претензию в тридцатидневный срок со дня ее получения (т. 1, л. д. 41 – 42).

Претензия получена ответчиком 22.01.2014, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1, л. д. 43).

11.03.2014 комитетом проведена повторная проверка исполнения договора, о чем составлен акт проверки использования муниципального нежилого помещения от 11.03.2014, согласно которому имущество фактически не используется, все строения разрушены (т. 1, л. д. 79).

Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом того, что в указанный в претензии срок нарушения договора ответчиком не устранены, претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование комитета о расторжении договора аренды от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды недвижимого муниципального имущества расторгнут судом, исковое требование об освобождении спорных помещений удовлетворено обосновано. Суд первой инстанции правомерно обязал арендатора в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать по акту приема-передачи комитету нежилые помещения общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. м      (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1), находящиеся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что в пунктах 1.1, 1.2 договора сторонами согласовано, что арендуемое имущество является памятником истории и культуры и должно использоваться под реконструкцию.

В соответствии с актом от 13.04.2007 № 71-07 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории (приложение к охранному обязательству от 13.04.2007 № 63-07) после пожара здание находится в руинированном состоянии, представляет собой остатки обгоревших бревенчатых стен и деревянных перегородок, заросших кустарником и травой.

Судом установлено, что здание является памятником истории и культуры, назначение здания по договору – использование под реконструкцию.

Как следует из охранного обязательства от 13.04.2007 ООО «Управление недвижимостью» обязуется воссоздать памятник истории и культуры регионального значения «Жилой дом XIX века» (постановление Главы администрации Тульской области от 11.12.1991 № 71), располагавшийся по адресу: город Тула, улица Свободы, 38 б, лит. А, Al, А2, A3, А4, А5, Б, в целях его дальнейшего сохранения, как памятника истории и культуры.

Реализация права на выкуп здания в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ возможна после исполнения арендатором обязанности по воссозданию здания.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частями 1, 2 статьи 55 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований указанного Федерального закона. В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Согласно части 1 статьи 40 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» сохранение объекта культурного наследия в целях данного Федерального закона – направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника.

Воссоздание утраченного объекта культурного наследия осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости указанного объекта и при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания (часть 1 статьи 47 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, поскольку воссоздание утраченного объекта культурного наследия является одним из способов сохранения такого объекта, спорный договор о передаче в аренду имущества соответствует Федеральному закону «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в части заключения договоров аренды объектов культурного наследия.

Из письма ГУК ТО «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» от 30.01.2014 № 01-22/054 следует, что здание является памятником истории и культуры. Здание не исключено из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (т. 1, л. д. 75 – 78).

Административная процедура, определенная статьями 23, 28 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», не осуществлялась. Историко-культурная экспертиза не проводилась, полная физическая утрата объекта культурного наследия или утрата им историко-культурного значения не установлены.

Как правильно указал суд первой инстанции, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО «Управление недвижимостью» не представило доказательств несоответствия договора аренды нормам действующего законодательства, а также не доказало противоправность действий сторон оспариваемой сделки. 

Установив изложенные обстоятельства, Арбитражный суд Тульской области пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя – ООО «Управление недвижимостью».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271                Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу № А68-2972/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственность «Управление недвижимостью» (город Тула, ОГРН 1067107013885, ИНН 7107093547) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                                       Е.В. Рыжова

Судьи                                                                                                               Ю.А. Волкова

                                                                                                                         Е.Н. Тимашкова