Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А68-2972/14    . Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

16 декабря 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

     Дело № А68-2972/14     

Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  16.12.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никишкиной И.Ю., при участии истца – Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (город Тула, ОГРН 1037101129504, ИНН 7102005410) – Осиповой Е.Г. (доверенность от 10.12.2013 № 71) и ответчика – общества с ограниченной ответственность «Управление недвижимостью» (город Тула, ОГРН 1067107013885, ИНН 7107093547) – Козловой М.М. (доверенность от 29.05.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственность «Управление недвижимостью» на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу № А68-2972/14 (судья Воронцов И.Ю.), установил следующее.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Управление недвижимостью» о расторжении договора от 22.03.2006                             № 71/04-04-003/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, о возложении обязанности вернуть недвижимое имущество – нежилые помещения, общей площадью 304,3 кв. м (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1), находящиеся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, истцу по акту приема-передачи (т.1, л. д. 5 – 10).

В свою очередь ООО «Управление недвижимостью» обратилось в Арбитражный суд Тульской области со встречным исковым заявлением к комитету о признании договора от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, недействительным, как несоответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л. д. 11 – 12).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 исковые требования комитета удовлетворены: расторгнут договор от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06.             На ООО «Управление недвижимостью» возложена обязанность в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. м (Лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1), находящиеся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, и передать их по акту приема-передачи истцу. С ООО «Управление недвижимостью» взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 8 000 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Управление недвижимостью» отказано (т. 2, л. д. 140 – 151).

Не согласившись с судебным актом, ООО «Управление недвижимостью» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л. д. 153 – 155).

Заявитель жалобы полагает, что спорный договор аренды является недействительным, как несоответствующий статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорное здание по причине его состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, предусмотренных договором. По мнению заявителя, передача в аренду объекта, поименованного как здание, но фактически представляющего собой фундамент и части стен, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи, исходя из ее первоначального назначения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в исковых требованиях и об удовлетворении встречного искового заявления.  

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 3, л. д. 12 – 14), просил обжалуемое решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) и ООО «Управление недвижимостью и капиталом» (арендатор) заключен договор от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, нежилые помещения, общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. м, лит. А, Al, А2, A3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1 по данным технического паспорта (т. 1, л. д. 26 – 32). Срок аренды в соответствии с пунктом 1.4 договора до 01.04.2026.

Указанное недвижимое имущество было передано арендатору 01.04.2006 по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии (т. 1, л. д. 33).

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 02.02.2007 по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области, ООО «Управление недвижимостью и капиталом» и ООО «Управление недвижимостью», стороны признали, что все права и обязанности арендатора по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 перешли к ООО «Управление недвижимостью» (т. 2, л. д. 25 – 28).

Дополнительным соглашением от 02.02.2007 произведена замена арендатора по договору аренды – ООО «Управление недвижимостью и капиталом» на нового арендатора – ООО «Управление недвижимостью» (т. 1, л. д. 35 – 37). По условиям дополнительного соглашения от 27.02.2012 арендодателем имущества по договору от 22.03.2006 № 71/04-04-003/0-06 является комитет, общая площадь имущества, являющегося муниципальной собственностью города Тулы, составляет 304,3 кв. м (т. 1, л. д. 29 – 30).

Согласно пункту 2.2.16 договора арендатор обязан выдать охранное обязательство в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).  

13.04.2007 ООО «Управление недвижимостью» выдало охранное обязательство                         № 63-07 по недвижимому памятнику истории и культуры Госоргану охраны памятников истории культуры на территории Тульской области – департаменту культуры Тульской области (т. 1, л. д. 65 – 67).

В соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и действующим Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совмина СССР от 16.09.1982 № 865, ООО «Управление недвижимостью» обязуется:

1. Воссоздать памятник истории и культуры регионального значения «Жилой дом, XIX в» (постановление Главы администрации Тульской области от 11.12.1991 № 71), располагавшийся по адресу: город Тула, улица Свободы, 38б, лит. А, А1, А2, A3, А4, А5, Б, в целях его дальнейшего сохранения, как памятника истории и культуры.

2. Проводить работы по воссозданию памятника, предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с охранным обязательством.

4. Содержать воссозданный памятник в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке.

Согласно акту от 13.04.2007 № 71-07 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории (приложение к охранному обязательству от 13.04.2007 № 63-07) после пожара здание находится в руинированном состоянии, представляет собой остатки обгоревших бревенчатых стен и деревянных перегородок, заросших кустарником и травой (т. 1,          л. д. 68 – 69).

В целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования арендатор обязан провести следующие работы: 1) выполнить научно-проектную документацию на воссоздание объекта культурного наследия, сроки выполнения: 2007 – 2008 годы, в соответствии реставрационным заданием; 2) выполнить производство работ по воссозданию объекта культурного наследия в соответствии с проектно-сметной документацией, сроки выполнения: 2008 – 2009 годы.

По условиям договора здание памятника может быть использовано арендатором под здание непроизводственного назначения.

ГУК ТО «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» утвержден акт от 27.06.2007 № 20-07 осмотра памятника истории и культуры регионального значения «Жилой дом, XIX в» (т. 1, л. д. 70).

28.06.2007 Департаментом культуры Тульской области подписано разрешение № 07 на производство противоаварийных работ на памятнике истории и культуры (т. 1, л. д. 71).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.15 договора от 22.03.2006               № 71/04-4-003/0-06 арендуемое имущество является памятником истории и культуры (пункт 1.1); арендуемое имущество должно использоваться под реконструкцию (пункт 1.2); арендатор обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, обеспечить их сохранность (пункт 2.2.4); арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого им объекта (пункт 2.2.5); арендатор обязан незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта (пункт 2.2.6); арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества (пункт 2.2.8); арендатор обязан обеспечить разработку, согласование и утверждение проектно-сметной документации, получение необходимых согласований, претензий, разрешений, иных официальных документов, совершение необходимых действий и процедур в целях реализации своих обязательств по договору (пункт 2.2.15).

В соответствии с охранным обязательством по недвижимому памятнику истории и культуры от 13.04.2007 № 63-07 ООО «Управление недвижимостью» обязалось воссоздать памятник истории и культуры регионального значения «Жилой дом, XIX в», располагавшийся по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, а также подтверждать выполнение условий охранного обязательства не реже одного раза в полгода.

На запрос комитета от 28.01.2014 № КИиЗО/исх-232 (т. 1, л. д. 73 – 74) ГУК ТО «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» в отношении исполнения арендатором охранного обязательства сообщило, что на дату выдачи охранного обязательства памятник находился в руинированном состоянии после пожара, случившегося в июле 2006 года; арендатор выдал обязательство воссоздать памятник и выполнять условия охранного обязательства № 63-07; арендатор в период с 13.04.2007 (дата выдачи охранного обязательства № 63-07) никаких сведений о выполнении условий охранного обязательства не представлял; до настоящего времени сгоревший памятник остается в руинированном состоянии (т. 1, л. д. 75 – 78).

Из технического заключения по теме: «Оценка технического состояния строительных конструкций муниципальных зданий, расположенных по адресу: город Тула, улица Свободы, дом 38б, под литерами A, al, А2, A3, А4, А5, Б, a, al» от 20.08.2013, выполненного ОАО «Тулаоргтехстрой», следует, что арендатор использует имущество не по назначению и с существенным нарушением условий договора и охранного обязательства (т. 1, л. д. 45 – 64).

Согласно указанному заключению все строения по вышеуказанному адресу разрушены, восстановлению не подлежат.

Комитет направил ООО «Управление недвижимостью» претензию от 16.01.2014              № КИиЗО/исх-97, в которой в соответствии со статьями 309, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктами «б» и «в» пункта 6.3 договора предупредил о необходимости устранения в тридцатидневный срок со дня получения претензии указанных в ней нарушений, в том числе по проведению капитального ремонта арендуемого имущества и использованию его под офис; предложил расторгнуть договор, если арендатором в тридцатидневный срок со дня получения претензии не будут устранены указанные нарушения договора; потребовал дать ответ на претензию в тридцатидневный срок со дня ее получения (т. 1, л. д. 41 – 42).

Претензия получена ответчиком 22.01.2014, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1, л. д. 43), однако, оставлена без ответа и удовлетворения.

11.03.2014 комитетом проведена повторная проверка исполнения договора, о чем составлен акт проверки использования муниципального нежилого помещения от 11.03.2014, согласно которому имущество фактически не используется, все строения разрушены (т. 1, л. д. 79).

            Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, комитет обратился с иском в арбитражный суд (т.1, л. д. 5 – 10).

В свою очередь, ссылаясь на то, что договор аренды от 22.03.2006                            № 71/04-04-003/0-06 является недействительным, как несоответствующий положениям статей 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Управление недвижимостью» также обратилось в арбитражный суд со встречным иском (т. 2,               л. д. 11 – 12).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил требования комитета и отказал в удовлетворении встречных требований ООО «Управление недвижимостью», исходя из следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса