Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу n А54-5473/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12)  по результатам  дополнительной судебной  экспертизы,  проведение  которой  поручалось   эксперту Драницыну А.А.

Согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по  состоянию  на 08.04.2013 составила  без учета НДС – 2 368 100 рублей              (т. 3, л. д. 66).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 17.06.2013                   № 06-13/02р не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета от 17.06.2013 № 06-13/02р недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении дополнительной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11).

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая дополнительную  судебную экспертизу, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования,  а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001  № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»  (далее - Закон № 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность  в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Исследовательская часть экспертного заключения № 82/14 (т. 3, л. д. 66) является полной  и мотивированной. Неполноты и неясности заключение дополнительной экспертизы не содержит.

Оценка  методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом,  не является предметом судебного рассмотрения, поскольку  определяется лицом, проводящим  исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В  отчете  указаны  источники  получения  информации,  в материалы  дела  экспертом  представлены  распечатки  использованных им справочных  изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом  для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу  ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по  показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению  и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация о помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже по состоянию на дату оценки объекта (апрель 2013 года), эта информация  содержится в открытых источниках. Использованные в экспертном заключении  объекты-аналоги имеют сходное со спорным помещением назначение, помещения выбраны в удовлетворительном (хорошем) состоянии, расположены на первом-втором этажах (т. 3, л. д. 105).

Ссылка заявителя на то, что осмотр объекта оценки проводился в 2014 году и объект на дату оценки имел иные качественные и количественные характеристики, по сравнению с датой подачи заявления на выкуп – 08.04.2013, не влияет на принятый судебный акт.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

При этом, исходя из ретроспективности оценки, экспертом применены понижающие коэффициенты и индекс инфляции.

Судом апелляционной инстанции не принимается указание заявителя на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление правительства Рязанской области от 25.02.2005 № 37 «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области» (далее – постановление  № 37) и применяет этот документ как основу в исследованиях и расчетах.

Постановлением № 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение № 1 к постановлению № 37).

В разделе 1 данной методики указано, что она устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Драницыным А.А., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО № 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Иными словами, оценщик должен обосновать корректировки, которые он использует в своем исследовании.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

В свою очередь ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств того, что в действующем нормативно-правовом акте, коим является постановление № 37, содержатся сведения, не соответствующие текущим рыночным условиям.

При таких обстоятельствах, несогласие заявителя в отношении экспертного заключения не принимается судом апелляционной  инстанции. Судом первой инстанции эксперт был вызван в судебное заседание для дачи пояснений (т. 4,  л. 29), однако представитель администрации, по инициативе которого и был приглашен эксперт, в судебное заседание не явился. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции были учтены пояснения эксперта и с учетом этого экспертное заключение оценено как надлежащее доказательство.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель освобожден  от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                           ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.10.2014 по делу  № А54-5473/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                      Л.А. Капустина

                      Е.Н. Тимашкова

                      Ю.А. Волкова