Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А23-1814/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

05 декабря 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А23-1814/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   04.12.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    05.12.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю.,  в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мамоновой Натальи Михайловны (ОГРНИП 304402733500691)  на решение Арбитражного суда Калужской области от 04.07.2014 по делу № А23-1814/2014 (судья Чехачева И.В.), установил следующее.

Городская управа города Калуги (г. Калуга,  ОГРН 1024001179113,                               ИНН 4027017947) (далее – управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мамоновой Наталье Михайловне  (далее – предприниматель) о возложении   обязанности  освободить  земельный  участок   по  адресу:  г. Калуга  ул. Кирова, д. 64 (т. 1, л. д. 3).

Решением суда от 04.07.2014 (т. 1, л. д. 108) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован неправомерностью занятия ответчиком спорного земельного участка в связи с прекращением договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что, направив в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды спорного земельного участка и заявив требование об освобождении земельного участка, управа нарушила порядок расторжения договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ссылается на то, что поскольку договором аренды земельного участка прямо предусмотрено его расторжение по требованию истца исключительно при наличии оснований, определенных пунктом 4.1.6 договора (перечень исчерпывающий), то применение пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерно. Отмечает, что соглашение о расторжение договора аренды сторонами не заключалось, а расторжение договора не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке. Оценивает действия арендодателя по расторжению договора в одностороннем порядке как злоупотребление  правом.  Обращает внимание на длительное  бездействие истца, выразившееся в уклонении от утверждения схемы размещения нестационарных объектов на территории муниципального образования. Ссылается на  наличие у  предпринимателя  преимущественного права  на заключение договора аренды на новый срок. Указывает на то, что на спорном земельном участке располагается семь торговых палаток, имеющих смежные стены со спорной торговой палаткой, а также общую пожарную сигнализацию и электрическую сеть. Считает, что суд первой инстанции обязан был привлечь владельцев иных (смежных) палаток.

В отзыве управа просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Ссылается на пропуск срока на апелляционное обжалование по вине самого предпринимателя. Указывает на реализацию арендодателем права, предусмотренного статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает  необоснованным  довод заявителя о необходимости привлечения к участию в деле иных лиц, у которых также расположены торговые палатки на спорном земельном участке, указывая, что вступившими в силу решениями по другим делам на них возложены  обязанности по освобождению земельного участка.

Стороны,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в  их отсутствие  в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на  основании  распоряжения городского  головы  городского  округа  «Город  Калуга»  от  22.03.2006  № 1643-р между управой    (арендодатель)  и   предпринимателем  (арендатором)  30.03.2006  заключен  договор  аренды № 239,  по  условиям  которого предпринимателю в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 11 кв. метров из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000312:0056 по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Калуга, ул. Кирова, д. 64 (Московская),  для  использования  в  целях  эксплуатации  временного  сооружения для  торговли  хлебом  и  хлебобулочными  изделиями,  являющегося  объектом движимого имущества.

Срок  аренды  земельного  участка  установлен с 01.01.2006 до 31.12.2006 (пункт 2.1 договора).

По  акту  приема-передачи  (т. 1, л. д. 11) земельный участок передан арендатору.

По истечении срока действия договора предприниматель в отсутствие возражений арендодателя продолжил пользование земельным участком, в связи с чем в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.

Уведомлением от 07.11.2013  №8310/06-13 (т. 1, л. д. 13) истец в порядке  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации известил ответчика об отказе от договора и  прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Одновременно  управой указано на необходимость возврата  земельного  участка в соответствии со статьей  622  Гражданского  кодекса  Российской Федерации.

Уведомление  получено ответчиком  16.11.2013 (т. 1, л. д. 14).

Актом осмотра от 21.03.2014  (т. 1, л. д. 15) установлено, что земельный участок не освобожден и на нем расположена торговая палатка предпринимателя.

Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемый земельный участок, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Применительно к пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признан равным году.

В силу  пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, арендодатель вправе требовать возврата земельного участка по истечении срока действия договора или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если арендатор  продолжает пользоваться  имуществом после истечения  срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается  возобновленным  на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, от  31.05.2011 № 16092/10).

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку основания для дальнейшего пользования участком прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю,  предприниматель данную обязанность не исполнил, факт пользования  земельным участком без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленное  управой требование.

Довод заявителя о нарушении ответчиком его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

По смыслу изложенного преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 № 3440/05).

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункты 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерении арендодателя передать спорный земельный участок (после его освобождения) в пользование иным лицам (проведение органами местного самоуправления торгов для заключения договора аренды в отношении этого участка), что в настоящем случае исключает возможность реализации предпрнимателем преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя о том, что отказ от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом со стороны  управы. 

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 14.07.2011                  № 980-О-О разъяснено, что в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Из смысла пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. При этом бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный субъект употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

В рамках настоящего спора заявитель не доказал, что управа действует намеренно с целью злоупотребления правом. В связи с этим реализация  истцом предоставленной ему законом возможности отказа от договора, не может быть оценена в качестве злоупотребления правом.

Отказ арендодателя от договора аренды, заколоченного (возобновленного) на неопределенный срок является безусловным и не связанным с какими-либо мотивами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10). В связи с этим ссылка заявителя на необоснованность указания управы на то, что торговая палатка отсутствует в схеме размещения нестационарных объектов, не имеет правового значения.

Вопрос включения (не включения) торгового объекта в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования, не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку