Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2014 по делу n А23-61/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

«Об утверждении перечня муниципального имущества, предоставляемого в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства» следует, что спорное имуществ в данных перечень включено                        (т. 2, л. 67 – 69).

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона                           № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

С учетом того, что имущество, включенное в указанный перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий Перечень после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Арендуемое предпринимателем помещение включено управой в Перечень 10.12.2008, то есть после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ (25.07.2008) и за 22 дня до возникновения у предпринимателя возможности обращения с заявлением о выкупе помещения. Такие действия управы нарушают права и законные интересы предпринимателя, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На протяжении всего судебного процесса по настоящему делу управа не указывала на какие-либо обстоятельства, препятствующие приватизации спорного помещения и свидетельствующие о необходимости включения его в Перечень (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 01.12.2011 № 9646/11 и в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134).

Более того, в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ (часть 2.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ) с 01.07.2013 заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

С учетом того, что спорное имущество находится в аренде у предпринимателя более 5 лет (с 01.01 2006), что не оспаривается управой, то он вправе по своей инициативе направить  заявление в отношении имущества, включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательств, а значит, включение спорного помещения в Перечень также не может являться основанием к отказу в выкупе.

Однако необходимо учитывать, что согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009  № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"», по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона                                           «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

При рассмотрении дела судом установлено, что предприниматель обращался в управу по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения, которая по правилам, установленным Федеральным законом № 221-ФЗ, в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника. То есть, необходимо волеизъявление собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

На основании пунктов 3 и 5 статьи 1 Федерального закона № 221-ФЗ   государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Предпринимателем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств того, что арендуемое нежилое помещение в установленном порядке сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет.

В подтверждение своей позиции о возможности формирования на основе частей нежилого помещения № 1 обособленного объекта предпринимателем представлено техническое заключение Казенного предприятия Калужской области «Бюро технической инвентаризации» от 26.08.2014 № 90/14457-14 (т. 2, л. 37 – 62).

Согласно данному заключению  техническое состояние конструктивных элементов нежилого здания № 79 по ул. Ленина в г. Калуге (отсутствие видимых повреждений и разрушений), конструктивные особенности спорного нежилого помещения № 1 (внутренняя планировка, наличие вспомогательных и подсобных помещений, оконных проемов), его функциональное назначение (нежилое помещение) позволяют произвести раздел спорного помещения № 1 в строении 1б (выдел помещений, арендуемых заявителем).

При этом из пояснений специалиста по варианту раздела (выдела доли) (т. 2, л. 45) усматривается, что специфика исследуемого нежилого помещения № 1 (расположение переданных в аренду комнат № 3 и 4, наличие второго входа со стороны дворового фасада) и его конструктивные особенности (расположение оконных проемов и приямков) исключают возможность разработать несколько вариантов преобразования, принципиально отличающихся друг от друга. По предложенному варианту раздела (выдела)  площадь изолированного помещения № 1, выделяемого арендатору, составляет 86,7 кв. м; площадь изолированного помещения № 2, выделяемого арендодателю (собственнику), составляет 73,0 кв. м. Общая площадь нежилого помещения № 1 не меняется и составляет 159,7 кв. м.

Образованные при разделе (выделе арендуемого помещения) изолированные помещения № 1 и  2 сохраняют исходное назначение нежилого помещения № 1 в строении 1б и спланированы таким образом, что в каждом из них возможно организовать общественное помещение в соответствии с перечисленными выше требованиями. Изолированные помещения № 1 и 2 являются обособленными объектами, не имеющими в своем составе общего имущества – помещений общего пользования.

Оборудованный санузел № 7 включен в состав изолированного помещения № 1, передаваемого арендатору, оборудованная моечная № 6 включена в состав изолированного помещения № 2 собственника.

Представленный вариант предусматривает проведение следующих строительно-монтажных работ:

– закладка существующего проема между торговым помещением № 4 и коридором № 5;

– оборудование второго эвакуационного выхода через окно (приямок) в изолированном помещении № 1;

– оборудование второго эвакуационного выхода через окно (приямок) или существующий ранее дверной проем (технический паспорт от 15.07.1957 № 6808) в изолированном помещении № 2.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на одно из доказательств, в частности, заключение специалиста не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение специалиста в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд апелляционной инстанции не может признать его доказательством, свидетельствующим о возможном формировании на основе  частей нежилого помещения № 1 обособленного объекта ввиду следующего.

Из договора аренды (т. 1, л. 40 – 45) усматривается, что арендатору в аренду передано нежилое помещение № 1, расположенное в подвале здания общей площадью 88,7 кв. м (в том числе в соответствии с техническим паспортом КП «БТИ» от 21.10.2010 инв. № 6808 комнаты № 3 – 4 площадью 74,8 кв. м и места общего пользования без выдела в натуре площадью 13,9 кв. м в комнатах № 1, 5 – 10), для использования под торговлю продовольственными товарами.

Таким образом, из предмета договора усматривается, что предпринимателем арендовалась часть помещения № 1.

Согласно экспликации к поэтажному плану (т. 1, л. 150) нежилое помещение № 1 ,   представляет собой 4 помещения, а именно: склад площадью 28,9 кв. м (комната 1, (часть склада без выдела в натуре арендовалась предпринимателем)), подсобное помещение площадью 29,1 кв. м (комната 2 (не арендовалась предпринимателем), два торговых помещения № 3 и 4 площадью 37,5 кв. м и 37, 3 кв. м соответственно (данные помещения арендовались предпринимателем  (37,5 + 37,3 = 74,8 кв. м)). Между вышеуказанными 4 помещениями имеются места общего пользования: помещение № 5 – коридор, помещение № 6 – моечная, помещение № 7 – туалет, и три коридора (помещения № 8, 9, 10) площадями 3,1 кв. м,  3,5 кв. м и 3,1 кв. м.

Следовательно, предпринимателем арендовались не только помещения, являющиеся самостоятельными комнатами, но и часть помещения склада, а также места общего пользования, не выделенные в натуре.

Согласно же техническому заключению при разделе нежилого помещения и образовании двух изолированных помещений к арендатору переходит площадь комнат 7, 8, 9 и 10 в полном объеме при том, что они арендовались предпринимателем без выдела в натуре. Таким образом, из заключения следует возможность выдела не тех комнат, которые фактически предприниматель арендовал (например, часть помещения склада, арендуемая предпринимателем, вообще не выделяется ему).

Между тем возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Федеральным законом № 159-ФЗ не предусмотрена.

Кроме того, комнаты 6 (моечная) и 7 (туалет) являются местами общего пользования. При этом использование помещений № 1 и 2  (склад и подсобное помещение) без мест общего пользования (комната № 7) невозможно, поскольку данные помещения не учтены как самостоятельные объекты недвижимости, не являются самостоятельными по техническим характеристикам, не имеют самостоятельное функциональное назначение и самостоятельные входы-выходы из помещения, в отношении спорных помещений не зарегистрировано право собственности как на самостоятельный объект.

 Также из договора аренды и охранного обязательства от 13.10.2006 № 28 следует, что спорные помещения находятся в нежилом здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения.

В связи с этим и охранное обязательство, и договор аренды содержат для арендатора условие о запрете производить какие-либо переделки памятника