Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 по делу n А23-1776/08Г-16-144. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

22 января 2008 года

Дело № А23-1776/08Г-16 -144

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего     Никуловой М.В., судей                                       Заикиной Н.В., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4562/2008) индивидуального предпринимателя  Колесовой Елены Викторовны, г.Калуга,  на решение  Арбитражного суда Калужской области от 01 ноября 2008 года по делу № А23-1776/08Г-16-144 (судья Осипенко С.А.), принятое по иску Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа «Город Калуга» г.Калуга к индивидуальному предпринимателю Колесовой Елене Викторовне, г.Калуга,  об обязании освободить земельный участок,

            при участии в судебном заседании:

от истца: Прокофьевой Л.В., представителя, доверенность от 17.03.2008; от ответчика: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

 Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга» (далее - Управа) г. Калуга  обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Колесовой Елене Викторовне, г.Калуга об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Мичурина, д. 36 (ул. М. Горького), площадью 10 кв.м. с кадастровым номером 40:26:010625:0001 (4062660106256001) (том 1, л.д.4-6).

Решением  Арбитражного суда Калужской области от 01 ноября 2008 года (судья  Осипенко С.А.) исковые требования удовлетворены полностью (том 1, л.д.150-153).            Разрешая спор по существу,  первая инстанция, установив факт отсутствия у ответчика  правовых оснований для пользования спорным земельным участком, пришла к выводу об обоснованности заявленного иска.

Не согласившись с такой позицией  арбитражного  суда области,                       ИП Колесова Е.В. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе Управе в удовлетворении исковых требований (том 2, л.д.4-6).

Оспаривая  решение, заявитель, соглашаясь с выводом суда области о существовании между сторонами только одной арендной сделки - договора от 27.08.2001 № 220 (п), продленной на неопределенный срок,  считает, что она могла быть расторгнута только по соглашению сторон или при наличии нарушений со стороны арендатора. Отмечает, что каких-либо нарушений со стороны арендатора допущено не было. Указывает на нарушение истцом статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Истец представил  письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Указывает, что порядок прекращения договора аренды, продленного на неопределенный срок, был полностью соблюден Управой. Оценивает как несостоятельную ссылку ответчика на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, заявляя о том, что при отсутствии соответствующего согласия арендодателя на последующие арендные отношения указанное право не может быть реализовано. Полагая    законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу  без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд второй инстанции не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившейся стороны в  соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.             Законность и обоснованность оспариваемого решения суда проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или  отмены решения Арбитражного суда Калужской области в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции, 27.08.2001 года между Управой (арендодатель) и ИП Колесовой Е.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка под временное сооружение (объект движимого имущества)              № 220 (п) (том 1, л.д.8-12).

По условиям указанной сделки арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:010625:0001, общей площадью 10 кв.м, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Мичурина, д. 36 (ул. М.Горького).

Согласно п. 1.4 договора, последний вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует на протяжении времени, указанного в листе расчетных платежей.

Данный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции, о чем имеется соответствующая отметка на договоре. Указанное также подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.10.2008 3 01/017/2008-745.

Согласно листу расчетных платежей – приложение № 3 к договору аренды (том 1, л.д. 9), срок аренды установлен до 01.01.2002.

По истечении указанного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, ввиду чего арендные правоотношения сторон были продлены на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также между ответчиком и истцом были подписаны договоры аренды того же земельного участка № 585 от 27.07.2005 (том 1, л.д. 15-20) сроком с 01.01.2005 до 01.01.2006; № 254 (а) от 27.05.2004 (том 1, л.д. 21-24) сроком с 01.01.2004 по 01.01.2005; № 70 от 30.07.2003 (том 1, л.д. 25-28) сроком с 01.01.2003 до 01.01.2004, которые в установленном законом порядке не были зарегистрированы, в связи с чем считаются незаключенными.

Исходя из вышеизложенного, обязательственные отношения сторон возникли только по договору от 27.08.2001 № 220 (п) и действовали с момента его регистрации до истечения трехмесячного срока, установленного уведомлением о расторжении договора аренды от 20.04.2007 № 01/719-07, то есть по 24.07.2007 (том 1, л.д. 13).

Отказ ИП Колесовой Е.В. от добровольного удовлетворения  требований Управы послужил основанием для обращения последней в арбитражный суд с иском об обязании освободить земельный участок.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих правомерность использования ответчиком спорного участка, в связи с чем, обязал его  освободить занимаемый  спорный объект.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также - соответствие выводов Арбитражного суда Калужской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из условий спорной сделки следует, что, заключая 27.08.01 договор аренды № 220 (п), стороны определили срок его действия с 01.01.2001 по 01.01.2002 (том 1, л.д. 9).

Поскольку после истечения последнего срока ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, ИП Колесова Е.В. продолжала пользоваться земельным участком, договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Подписанные позднее сторонами договоры аренды, на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются заключенными, так как не были зарегистрированы. Данный факт подтверждается сообщением регистрирующего органа об отказе в предоставлении информации от 21.10.2008 (том 1, л.д. 130).

Следовательно, арендные отношения между истцом и ответчиком на период их существования регулировались только договором аренды от 27.08.2001 № 220 (п), который, в виду отсутствия возражений со стороны арендодателя,  возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора от 27.08.2001 № 220 (п), предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом данный отказ является ничем не обусловленным.

Из материалов дела усматривается, что предусмотренный законом отказ от продолжения продленных на неопределенный срок арендных отношений был выражен истцом в  уведомлении № 01/719 от 20.04.2007 (том 1, л.д.13).

Отсюда следует, что договор аренды от 27.08.2001 № 220 (п) с 24.07.2007 считается расторгнутым и с этого момента ответчик незаконно пользуется спорным земельным участком, а потому требования истца о его освобождении правомерны.

   В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что предпринимателем исполнено не было.

Факт нахождения земельного участка во владении ответчика подтверждается имеющимся в материалах дела договором аренды от 27.08.2001 № 220 (п), актами об исследовании земельного участка от 07.08.2007 (т.1, л.д.36) и от 10.09.2008 (т.1, л.д.66), а также не отрицается самой Колесовой Е.В.

Основанием прав истца на спорный земельный участок является пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001  года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также действовавшее в спорный период времени постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 года № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю». Указанными правовыми актами органам местного самоуправления предоставлены права по  осуществлению распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Установив такие обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции по праву удовлетворил заявленные исковые требования.

Оснований для переоценки указанного вывода у апелляционной коллегии не имеется.

Довод апеллянта  о возможности расторжении договора аренды от 27.08.2001 исключительно на основании пунктов 6.2 и 6.3 договора является необоснованным. Так, пункт 6.3 в договоре вообще отсутствует. Что касается пункта 6.2, то он гласит: «Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором пункта 3.2 и 5».   Действительно, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком названных условий договора. 

   Вместе с тем, в пункте 6.1 договора отмечено, что его изменение или расторжение возможно по соглашению сторон или в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами.

   Законодатель в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установил общее правило,  согласно которому заключенный договор может быть изменен и расторгнут по соглашению сторон, заключивших договор. При этом сделана оговорка о том, что иное может быть предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

   Так, в пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержится норма, допускающая односторонний отказ от исполнения договора. При этом такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон и производится без обращения в суд.

   Один из таких случаев предусмотрен в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - не менее чем за 3 месяца.

С учетом изложенного после 24.07.2007 договор аренды от 27.01.2001               N 220 (п) в силу прямого указания закона мог быть расторгнут (прекращал свое действие) по истечении трех месяцев после предупреждения любой из сторон другого контрагента об отказе от договора.

Истец