Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2014 по делу n А09-8291/2014. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

32:10:0190102:242;

земельный    участок    площадью     12,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:243;

земельный участок площадью 12,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:244;

-     земельный    участок    площадью    1057,0    кв. м   с    кадастровым    номером 32:10:0190102:245;

-     земельный    участок    площадью    1117,0    кв. м с    кадастровым    номером 32:10:0190102:246;

земельный участок площадью 29,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:247;

-     земельный    участок    площадью    1041,0    кв. м  с    кадастровым    номером 32:10:0190102:248;

-     земельный    участок    площадью    984,0    кв. м  с    кадастровым    номером 32:10:0190102:249;

земельный участок площадью 973,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:250;

земельный участок площадью 12,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:251;

земельный участок площадью 1093,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:252;

земельный участок площадью 977,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:253;

-     земельный    участок    площадью    1062,0    кв. м с    кадастровым    номером 32:10:0190102:254;

земельный участок площадью 938,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:255;

земельный участок площадью 1646,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:256;

земельный участок площадью 990,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:257;

земельный участок площадью 1117,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:258;

-     земельный    участок    площадью    1233,0    кв. м   с    кадастровым    номером 32:10:0190102:259;

-     земельный    участок    площадью     1106,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:260;

-     земельный    участок    площадью     1014,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:261;

-     земельный    участок    площадью    9971,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:262;

-    земельный    участок    площадью    10588,0    кв. м   с    кадастровым    номером 32:10:0190102:263;

-     земельный    участок    площадью    1632,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:264;

-     земельный    участок    площадью    1099,0    кв. м  с    кадастровым    номером 32:10:0190102:265;

земельный участок площадью 1286,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:266, общей площадью 54617,0 кв. м.

Между Емельяновым Ю.Е. (цедент) и Седлецким Ю.В. (цессионарий) заключен договор цессии от 04.04.2013, согласно которому цедент переуступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.02.2010 № 36/е в отношении следующих земельных участков, расположенных примерно в 50 м по направлению на северо-запад от п. Теплое Карачевского района, предназначенных для жилищного строительства:

-    земельного    участка    площадью    10588,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:263;

-    земельного    участка    площадью    1014,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:261;

-     земельного    участка    площадью    1117,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:258;

-     земельного    участка    площадью    990,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:257;

-    земельного    участка    площадью    1443,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:235;

-     земельного    участка    площадью    1632,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:264;

-    земельного    участка    площадью    1041,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:248;

-     земельного    участка    площадью    1117,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:246;

-     земельного    участка    площадью    1061,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:240;

-    земельного    участка    площадью    1075,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:239;

-    земельного    участка    площадью    1286,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:266;

-     земельного    участка    площадью    1280,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:234;

-     земельного    участка    площадью    1055,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:230;

- земельного участка площадью 973,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:250;

- земельного участка площадью 969,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:233;

-    земельного    участка    площадью    1389,0    кв. м    с    кадастровым    номером 32:10:0190102:237.

Между Емельяновым Ю.Е. (цедент) и Луниным Дмитрием Алексеевичем (далее – Лунин Д.А.) (цессионарий) заключен договор цессии от 18.10.2013, согласно которому цедент переуступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.02.2010 № 36/е в отношении земельного участка, расположенного примерно в 50 м по направлению на северо-запад от п. Теплое Карачевского района, площадью 9971,0 кв. м с кадастровым номером 32:10:0190102:262.

Вместе с тем статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно пункту 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Документы, свидетельствующие о соблюдении установленного ч. 2 ст. 30.1 Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством, а именно проведение процедуры аукционов, не представлены.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, регулируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере.

Часть 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Пункт 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Как следует из материалов дела, арендаторы не соответствуют ни одному из предусмотренных законом критериев обладателя права на получение участка под жилищное строительство без проведения торгов.

Таким образом, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды необходимо руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей. Так, положения заключенных договоров аренды от 23.07.2008 № 19-е и от 25.02.2010 № 36-е предусматривали предоставление земельных участков с разрешенными видами использования таких земельных участков, которые не связаны с жилищным строительством.

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» к полномочиям антимонопольного органа относится обращение в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе о признании недействительными полностью   или   частично   договоров,   не   соответствующих   антимонопольному законодательству, об изменении или о расторжении договоров, а также о признании торгов недействительными.

На основании изложенного, в соответствии со статьями 125, 126, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление Федеральной антимонопольной службы по Брянской области обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением от 22.07.2014 № 6047 о признании сделок недействительными.

Истец полагает, что администрацией Карачевского района незаконно заключены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков. В дальнейшем, заключены договоры цессии с гражданами Российской Федерации.

В настоящее время Емельянов Ю.Е. фактически осуществляет действия, направленные на жилищное строительство: завозит на участок строительные материалы, обустраивает территорию для строительства, что подтверждено на заседании Комиссии Брянского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства № 62. Указанное свидетельствует о намерении ответчика освоить данные земельные участки до вступления в законную силу решения по настоящему делу. Следовательно, в случае удовлетворения искового заявления Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области  Куликова И.В., Емельянов Ю.Е.,                   Лунин Д.А., Седлецкий Ю.В. не вправе будут осуществлять жилищное строительство на вышеуказанных земельных участках.

Лица, знающие о решении Брянского УФАС России об обращении в арбитражный суд о признании дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка и договоров цессии недействительными, могут начать строительные работы или передать свои права по договорам другим лицам, права которых в дальнейшем и будут нарушены.

Согласно статье 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, вправе принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска.

В соответствии с частью 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом могут быть приняты любые обеспечительные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя.

Согласно части 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» разъяснено, что при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления № 55 в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Согласно пункту 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и (или) пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передавать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр).

Правовая позиция Брянского УФАС России по данному вопросу подтверждается судебной практикой: постановлением арбитражного суда Центрального округа от 15.08.2014  по делу № А09-1093/2014.

В случае государственной регистрации договора долевого участия и удовлетворения искового заявления Брянского УФАС России по делу № А09-8291/2014 будут нарушены права и интересы третьих лиц, в том числе заинтересованных лиц в получении жилья в собственность, поскольку на дату вступления в законную силу решения по настоящему делу жилые дома могут быть уже возведены. Ответчики понесут значительные финансовые потери.

В случае удовлетворения исковых требований и признании незаконным перевода данных земельных участков под жилищное строительство, судебный акт Арбитражного суда Брянской области невозможно будет исполнить, поскольку жилищное строительство уже будет осуществлено на указанных участках в нарушение закона, заключены договоры долевого участия.

Кроме того, согласно пункту 4.3.2 договора аренды земельного участка от 23.07.2008 № 19/е  и договора аренды земельного участка от 25.02.2010 № 36/е                       Куликова И.В. и Емельянов Ю.Е. вправе при уведомлении арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Следовательно, гр. Седлецкий Ю.В. и Лунин Д.А., получившие аналогичные права вследствие заключения договоров цессии, также как и гр. Куликова И.В. и гр.