Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А54-638/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству истца определением от 31.03.2014 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ронэкс» (390005, г. Рязань, ул. Дзержинского, д. 58А, офис 21) Сивцову Олегу Викторовичу.

Согласно экспертному заключению от 09.06.2014 № 107/14 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.07.2013 без учета НДС составляет 4 083 495 рублей 51 копейка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 09.06.2014 № 107/14, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Ронэкс» Сивцовым Олегом Викторовичем.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

В обоснование своей позиции администрация ссылается на то, что осмотр объекта экспертом проводился в 2014 году, соответственно объект на дату осмотра имел иные качественные и количественные характеристики. У эксперта отсутствовала информация о том, были ли какие либо ремонты или переоборудования объекта за это время, соответственно информация, полученная экспертом при осмотре, не может считаться достоверной при оценке рыночной стоимости объекта на более раннюю дату.

Между тем данный довод являлся предметом исследования в суде первой инстанции, и эксперт дал подробные пояснения в судебном заседании 06.08.2014.

Предложенная администрацией в договоре купли-продажи выкупная цена недвижимого имущества установлена на основании отчета ООО «Оценка собственности» об оценки рыночной стоимости объекта оценки от 11.11.2013 № 359/2013, копия которого  была представлена в материалы дела № А54-638/2014. В указанном отчете имеется описание объекта экспертизы (т. 2, л. 20 – 23) и фотоматериалы объекта экспертизы на дату оценки (т. 2, л. 88 – 91).

В помещении имелся план эвакуации на случай пожара, датированный 2012 годом (на странице 13 экспертного заключения имеется фотография).

Эксперт пояснил, что при осмотре объекта экспертизы следов ремонта он не заметил.

Таким образом, в материалах дела имеются документальные доказательства, позволяющие определить состояние помещения на ретроспективную дату.

Кроме того, администрация указала на то, что при расчете корректировок на местоположение, на тип здания, на этажность, на площадь, на состояние, на наличие коммуникаций и т. д. эксперт ссылается на постановление Правительства Рязанской области от 25.02.2005 № 37 «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области» (далее – постановление  № 37) и применяет этот документ как основу в исследованиях и расчетах, в то время как последние изменения в указанное постановление вносились в 2009 году.

Между тем изменения в постановление № 37 вносились в 2011 году (постановление Правительства Рязанской области от 17.11.2010 № 292), в 2012 году (постановление Правительства Рязанской области от 07.12.2011 № 411), в 2013 году  (постановление Правительства Рязанской области от 20.12.2012 № 396) и в 2014 году (постановление Правительства Рязанской области от 19.12.2013 № 435), в связи с чем  утверждение ответчика о том, что последние изменения в постановление № 37 вносились в 2009 году, не соответствует действительности.

Постановлением № 37 была утверждена методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости (кроме сооружений) (приложение № 1 к постановлению № 37).

В разделе 1 данной методики указано, что настоящая методика устанавливает порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости с использованием следующих методов, основанных на результатах исследования рынка аренды недвижимости Рязанской области: метода массовой оценки; метода индивидуальной оценки; метода определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты недвижимости.

Таким образом, корректировки, использованные экспертом Сивцовым О.В., рассчитаны по результатам изучения рынка недвижимости.

Согласно требованиям подпункта б) пункта 22 ФСО № 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Иными словами, оценщик должен обосновать корректировки, которые он использует в своем исследовании.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

В свою очередь, ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что в действующем нормативно-правовом акте, коим является постановление № 37, содержатся сведения не соответствующие текущим рыночным условиям.

Также ответчик в своей апелляционной жалобе указал, что приведенная в таблице на странице 23 заключения эксперта информация не отражает реальной рыночной стоимости отчужденных объектов недвижимости, поскольку три помещения (покупатели Локюшин О.А., ООО «Роскомплектстрой», ИП Лавров А.В.) выкупались с учетом стоимости неотделимых улучшений, тогда как при определении рыночной стоимости объекта, отчуждаемого не в рамках реализации федерального закона № 159-ФЗ, стоимость объектов недвижимости была бы значительно выше.

Указанный довод отклоняется судом по следующим основаниям.

Во-первых, эксперт Сивцов О.В. на страницах 23 и 24 заключения эксперт привел информацию не о 3, а о 17 сделках купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ.

Во-вторых, указанная информация использовалась экспертом при анализе рынка недвижимости города Рязани. Эксперт не использовал указанные три помещения в качестве аналогов и соответственно данные о них никоим образом не повлияли на итоговый результат экспертизы – рыночную стоимость объекта экспертизы.

Документальных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ронэкс» от 09.06.2014 № 107/14, в части определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения администрацией в материалы дела не представлено.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Также не может быть принят во внимание  довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал администрации в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 09.06.2014 № 107/14, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

 Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Что касается устного довода администрации, заявленного в апелляционной инстанции, в отношении пункта 5.2 договора, то он уже был оценен судом первой инстанции. С данной оценкой суд апелляционной инстанции согласен, оснований для его переоценки не имеется.  

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

           Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.08.2014 по делу № А54-638/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                    Е.В. Рыжова

                                                                                                                   О.Г. Тучкова