Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу n А09-11539/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

           При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у истца права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта.

           Доводы правительства, касающиеся несогласия с заключением эксперта, заявленные в суде апелляционной инстанции, уже были заявлены в суде первой инстанции при рассмотрении дела по существу, в связи с чем эксперт Анисина Е.В. была вызвана в суд для дачи пояснений, которые оформлены протоколом судебного заседания от 09.07.2014 (т. 2,  л. 151 – 152).  

           Кроме того, в суд апелляционной инстанции экспертом Анисиной Е.В также направлены пояснения на заключение № 11/04-2014.

           В отношении довода жалобы о том, что в подписка эксперта содержит ссылку на  статью 85 ГПК РФ, в то время как экспертиза назначена в порядке статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Анисина Е.В. указала на то, что в данном случае имела место техническая ошибка, в связи с чем в суд апелляционной инстанции представлена исправленная подписка эксперта.

           Довод  жалобы, касающийся неопределенности места проведения экспертизы, не может быть принят во внимание судом, поскольку местом проведения экспертизы является офис эксперта, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, 91, офис 213,  на что указано на странице 2 заключения (т. 2, л. 40).

           По адресу г. Унеча, Брянской области, ул. Залинейная, д. 9 расположен исследуемый земельный участок. Экспертом 07.04.2014 в 16 час. 00 мин. был произведен осмотр исследуемого земельного участка с уведомлением всех сторон. Осмотр земельного участка производился по месту его нахождения. Место осмотра – это место расположения исследуемого земельного участка. При осмотре присутствовали представители истца. Во время осмотра экспертом сделаны фотографии объекта исследования, которые представлены в исследовательской части заключения.

          Также не могут быть приняты во внимание судом доводы жалобы о том, что в таблице № 1 на странице 7 экспертизы в строке «фактическое использование» указано «не застроен», в разделе «улучшения» – «производственные здания», в разделе «фактические характеристики»: «текущее состояние (застроен/не застроен) – застроен», а в таблице № 1 на странице 7 в разделе «Инженерное обеспечение» определено «электроэнергия», а на странице 27 в разделе «Наличие коммуникаций» эксперт указал, что на объекте экспертизы (земельный участок) заведены все коммуникации.

           Согласно пояснениям эксперта указанные разночтения произошли в результате технической ошибки. Фактически участок застроен, что видно на фотографиях.

           Вместе с тем при определении рыночной стоимости исследуемый земельный участок рассматривается как условно свободный (т. е. свободный от капитальной застройки зданиями и сооружениями). В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления земельного налога. Расположенные на земельном участке улучшения (здания, сооружения и т.п.) в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации  являются объектами налогообложения по налогу на имущество (земельные участки такими объектами не являются). Поэтому рыночная стоимость земельного участка рассчитывается без учета стоимости, расположенных на нем улучшений (зданий, сооружений и т.п.), т. е. как условно свободный.

            Кроме того, в разделе исходные данные указаны документы, представленные эксперту для исследования, а именно:

– копия приложения № 9 к договору электроснабжения от 29.04.2002 № 579 «Техническая характеристика абонента» на 1 листе,

–  копия договора электроснабжения от 29.04.2002 № 579 на 4 листах.

           В связи с этим экспертом сделан вывод, что на земельном участке из присоединенных мощностей присутствует только электроэнергия, что указано в таблице № 1 на странице 7. Исходя из этого в расчетах стоимости подсоединенных мощностей к земельному участку экспертом определяется стоимость подключения к электрическим сетям, которая затем используется для расчета рыночной стоимости.

           В отношении доводов жалобы о том, что при расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом не было учтено наличие инфраструктуры, Анисина Е.В. указала на то, что в целях избежания двойного налогообложения кадастровая стоимость земельного участка согласно действующим нормативным документам определяется для не застроенного участка, то есть участка, на котором отсутствуют улучшения (приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»; приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации от 29.06.2007 № П/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (в ред. приказа Роснедвижимости от 14.08.2008 № П/0284).

           В качестве улучшений могут выступать не только здания и явно имеющиеся сооружения, но и сети на участке, дороги, тротуары, дорожки, отсыпанные площадки и ограждения и пр., стоимость которых отдельно не определяется, но опосредовано входит в стоимость основных объектов недвижимости, как факторы их обеспеченности инженерными коммуникациями и благоустройства окружающего здание земельного участка.

  Если не производится корректировка на исключение стоимости благоустройства и коммуникаций из стоимости аналога, то будет получена не рыночной стоимость земельного участка, а рыночная стоимость земельного участка с улучшениями, стоимость которых, в свою очередь, не должна участвовать в налогообложении земельного участка, т.е. в кадастровой стоимости.

  Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Поэтому в данном случае при определении рыночной стоимости земельного участка должна учитываться стоимость подсоединенных мощностей к земельному участку, являющихся свойством земельного участка и влияющих на его стоимость.

  Расчет стоимости технических условий для подключения земельного участка к основным коммуникациям приведен в заключении, и стоимость подключений учтена в расчетах рыночной стоимости земельного участка.

  Ссылка жалобы на то, что экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны объекты, не сходные по местоположению, площади земельного участка, наличию коммуникаций, дате выставления на торги/продажу, является необоснованной.

  Поскольку дата определения рыночной стоимости 01.01.2010 экспертом произведено полное исследование рынка земель промышленного назначения в Брянской области за период 2009 – 2010 года, для чего были исследованы региональные периодические издания в зале периодики Брянской областной библиотеки, данные сайтов, а также проведены консультации с риэлторами, которые занимались в данный период времени продажей земельных участков промназначения. На основе анализа изученных данных эксперт пришел к выводу, что в обозначенный период на территории Брянской области в основном предлагались участки вдоль трасс для строительства АЗС и в населенных пунктах под производственные базы. В основном стоимость 1 кв. м земель промышленного назначения для данного периода составляла 60 – 200 рублей для Брянской области и от 100 до 500 рублей за кв. м по г. Брянску. Кадастровая стоимость исследуемого земельного участка в г. Унеча составляет 14 433 840 рублей, это 801 рубль за кв. м, что намного превышает стоимость аналогичных земельных участков в г. Брянске.

  В данном случае экспертом проведен анализ земель промназначения, а в качестве аналогов использованы участки для строительства промышленных объектов, как наиболее соответствующие исследуемому земельному участку, назначение которого в кадастровом паспорте указано «для размещения промышленных объектов» и фактически он используется как производственная база. Все объекты-аналоги, это земельные участки, расположенные в населенных пунктах, предназначенные для строительства промышленных объектов. Среди предложений к продаже не встречаются земельные участки «земли населенных пунктов». Не существует разницы в стоимости земельных участков «промназначения» расположенных в населенном пункте, или земель населенных пунктов с назначением «для производственных целей» или «для размещения промышленных объектов»».

  Объекты-аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом оценки и объектами-аналогами. Оценщиком были собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом оценки. Экспертом проведены все необходимые корректировки, в том числе и на масштаб.

   Таким образом, возражения на экспертное заключение от 02.04.2014 № 11/04-2014 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельного участка, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

В любом случае считая, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта или  противоречия в его выводах, правительством ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в нарушение части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлялось.

В соответствии с закрепленным в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципом состязательности арбитражного процесса, заявителем жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено суду достаточных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертизы, и подтверждающих необоснованность правовой позиции истца в соответствующей части.

          Остальные доводы апелляционной жалобы администрации сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 16.07.2014 по делу № А09-11539/2013  оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                    Е.В. Рыжова

                                                                                                                   О.Г. Тучкова