Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А23-5078/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ставок арендной платы и      т. п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вывод о том, что к договору, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует дополнительного изменения договора путем заключения дополнительного соглашения, соответствует также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9707/13.

Из материалов дела следует, что первоначально размер арендной платы сторонами исчислялся с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере                            65 072 096 рублей 18 копеек.

Между тем ввиду наличия технической ошибки, исправленной в последующем кадастровым органом на основании статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007                              № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» решением от 10.07.2012                            № 40/12-1-51161, кадастровая стоимость спорного земельного участка стала составлять 41 778 241 рубль 96 копеек (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка согласно постановлению правительства Калужской области от 21.08.2003 № 224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Калужской области» равен 2272 рублям 78 копейкам за кв. м).  

Из постановлений городской управы г. Калуги от 25.12.2009   № 311-П, от 28.03.2011 № 70-П, от 29.12.2011 № 290-П и от 27.12.2012 № 448-П следует, что размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования «Город Калуга», определяется по формуле:

А = С x К x П x И1 x...x Иn,

где А – размер арендной платы;

С – ставка арендной платы;

П – поправочный коэффициент;

К – кадастровая стоимость земельного участка;

И1 x...x Иn – индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Ставка арендной платы в 2010, 2011, 2012 и 2013 годах органом местного самоуправления для вида разрешенного использования «земельные участки, предоставленные для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания» была установлена в размерах, соответственно, 0,25 %; 0,6 %; 0,5 %; 0,5 %. 

Из пояснений представителя истца усматривается, что арендная плата управой была перессчитана исходя из 5 группы видов разрешенного использования (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание) с применением ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка – 1,3 %.

Вместе с тем применение управой данной ставки апелляционный суд считает неправомерным, поскольку  согласно договору аренды от 25.02.2010 спорный земельный участок был предоставлен ответчику для строительства гостевого дома, что соответствует виду разрешенного использования, отраженному в постановлениях городской управы                   г. Калуги от 25.12.2009 № 311-П, от 28.03.2011 № 70-П, от 29.12.2011 № 290-П и от 27.12.2012 № 448-П, –  «земельные участки, предоставленные для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания».

Тот факт, что на спорном земельном участке осуществляется несколько видов деятельности (строительство гостевого дома и ресторанного комплекса), имеет значение только для поправочного коэффициента, который при такой ситуации равен 1.  

Таким образом, у управы не имелось правовых оснований в пересчете арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимости применять ставку 1,3 %.

При таких обстоятельствах за пользование спорным земельным участком за период с 12.02.2010 по 01.01.2011 ответчиком в пользу истца подлежала перечислению арендная плата в сумме 220 061 рубль 69 копеек, за период с 01.01.2011 по 01.01.2012 –                            635 020 рублей 35 копеек, за период с 01.01.2012 по 10.10.2013 – 575 222 рубля 26 копеек,   за период с 01.01.2013 по 01.10.2013 – 456 909 рублей 56 копеек.

Между тем ответчик в нарушение требований пункта 1 статьи 614 ГК РФ и положений пунктов 3.3 и 4.4.3 договора свои обязательства по внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, произведя уплату арендных платежей частично на сумму 1 291 462 рубля 44 копейки.

Согласно расчету, представленному истцом, основная задолженность ответчика составила 595 751 рубль 76 копеек. С данным расчетом ответчик согласен, считает, что данная сумма соответствует его фактической обязанности по уплате арендной платы.

С учетом сказанного вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае имело место изменение разрешенного вида использования, а значит, в силу условий договора между сторонами должно было быть подписано  дополнительное соглашение, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Также не может считаться правильным и вывод суда о том, что  управой не доказан факт получения ответчиком направленных в его адрес изменений расчета арендной платы. 

Согласно пункту 3.5 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или)  коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

В рассматриваемом случае в договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению. При заключении договора аренды земельного участка, арендатор, согласовав условия договора, тем самым согласился с возможностью изменения размера арендной платы по договору арендодателем в одностороннем порядке.

Следовательно, не имеет правового значения факт получения или неполучения арендатором   уточненных    уведомлений    от   арендодателя   ввиду    того,   что    арендная    плата   является   регулируемой   и    изменение    методики   ее    определения не требует   как   дополнительного    изменения    договора,    так    и     направления каких-либо уведомлений об этом в адрес арендатора. Все нормативные акты, устанавливающие   такие    изменения,   носят    публичный характер,  а значит, у арендатора имеется возможность самостоятельного исчисления арендной платы. Более того, размер и порядок расчета арендной платы за землю являлся приложением № 2 к договору аренды и с момента заключения договора, в последующие периоды он не менялся.

Кроме того, даже если признать верной позицию арендатора о том, что в соответствии с условиями договора такое уведомление должно быть направлено в его адрес, то буквальное прочтение договора аренды позволяет прийти к выводу о том, что уточненное уведомление подлежит направлению только в случае изменения условий, определяющих арендную плату, и сроки ее внесения.  

Однако в настоящем деле перерасчет арендной платы имел место не в связи с такими изменениями, а ввиду наличия исправленной технической ошибки в отношении кадастровой стоимости спорного земельного участка. Причем, поскольку техническая ошибка исправляется по состоянию на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, т. е. в настоящем случае – 19.08.2009, то арендатор в любом случае должен уплатить арендную плату в размере, фактически причитающемся ему к уплате с момента заключения договора. Такая обязанность не нарушает его прав, так как является законной.

Кроме того, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием и для заявления истцом требования о взыскании с арендатора неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора аренды от 25.02.2010 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

           За просрочку оплаты арендных платежей ответчику за период с 01.07.2010 по 11.11.2013 начислено 286 796 рублей 94 копейки пеней.

Контррасчет в отношении суммы пени ответчиком не представлен. Судом расчет проверен и признан правильным.

Ссылаясь на пункт 3 статьи 401 ГК РФ, ответчик не согласен с начислением неустойки,   поскольку,   по   его    мнению,   он   не   был   уведомлен   о    кадастровой ошибке   и   не   знал,   что  в связи с ее наличием у него изменилась сумма арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 2 статьи 410 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

По правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В настоящем случае неуплата арендной платы допущена ответчиком при осуществлении   предпринимательской   деятельности, а  значит,  в  силу вышеизложенных норм ответчик за ненадлежащее исполнение обязательств несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном   исследовании    имеющихся   в    деле   доказательств.   Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности,   а   также   достаточность  и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.02.2010 № 143/10 как в суд первой инстанции, так и в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал отсутствие своей вины и потому несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства, следовательно,  требование истца о взыскании пени также подлежит удовлетворению в полном объеме. 

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2014 по делу № А23-5078/2013 отменить.

           Исковые требования   удовлетворить частично.

           Взыскать с индивидуального предпринимателя Белова Сергея Ивановича (12.01.1964 г. р., ОГРНИП 305402705500025, ИНН 402703021746) в пользу городской управы города Калуги (ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) задолженность по договору аренды от 25.02.2010 № 143/10 в сумме 595 751 рубля 76 копеек и неустойку в размере 286 796 рублей 94 копеек.

           Взыскать с индивидуального предпринимателя Белова Сергея Ивановича (12.01.1964 г. р., ОГРНИП 305402705500025, ИНН 402703021746) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8360 рублей 76 копеек по иску и                           343 рублей 30 копеек за рассмотрение апелляционной жалобы, а всего в сумме                         8704 рублей 06 копеек.                         

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

           Постановление  может   быть   обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в   течение   двух   месяцев   со   дня изготовления  постановления в полном объеме.  В   соответствии  с   частью  1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                  Ю.А. Волкова    

О.Г. Тучкова