Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А23-5078/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

30 сентября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А23-5078/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  30.09.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 30.09.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от истца – городской управы города Калуги (ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) – Ермиловой Е.В. (доверенность от 04.02.2014), от ответчика – индивидуального предпринимателя Белова Сергея Ивановича – Дребушко А.М. и Бургардт Е.А. (доверенность от 19.12.2013), рассмотрев в открытом  судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2014 по делу № А23-5078/2013 (судья Глазкова С.В.), установил следующее.

Городская управа города Калуги (далее – истец, управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белову Сергею Ивановичу (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 25.02.2010 № 143/10 в сумме 3 912 279 рублей 20 копеек и неустойки в сумме                 1 229 201 рубля 29 копеек, а всего – 5 141 480 рублей 49 копеек.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.04.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

           Не согласившись с решением суда, управа подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           Дело рассмотрено после перерывов, объявленных 12.08.2014, 19.08.2014.

           Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что 25.02.2010 между городской управой г. Калуги (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Беловым Сергеем Ивановичем (арендатор) заключен договор № 143/10 аренды земельного участка для строительства гостевого дома и ресторанного комплекса.

Согласно условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:25:000182:73 общей площадью 18382 кв. м по адресу: г. Калуга, ул. Планерная (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская обл., г. Калуга, ул. Планерная, используемый для строительства гостевого дома и ресторанного комплекса.

Согласно пункту 3.1 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в приложении № 2 (л. д. 13). Расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания расчета ежегодной арендной платы либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания арендодателем (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или)  коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.

В случае изменения условий, определяющих арендную плату, и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя (пункт 3.6 договора аренды).

Пунктом 4.2.3 договора предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

При этом в силу пункта 4.4.7 договора арендатор обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения от арендодателя письменного уведомления о перерасчете арендной платы и приложения с расчетом арендной платы подписать приложение с расчетом арендной платы.

Расчеты арендной платы за 2011 и 2012 годы, а также акты сверки платежей за предыдущие периоды (2010 и 2011 годы) ежегодно направлялись арендодателем в адрес арендатора (письмо управы от 07.09.2011 № 6028/06-11 (л. д. 20 – 23), письмо управы от 22.06.2012 № 4286/06-12 (л. д. 24 – 27)), были им получены.

На основании этого ответчик произвел уплату арендной платы, а именно: за                    2010 год –  163 971 рубль 44 копейки, за 2011 год – 473 163 рубля 66 копеек, за 2012 год – 428 607 рублей 40 копеек.

Однако управа 26.06.2012 в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области направила письмо № 4345/06-12 с просьбой для правомерного начисления арендной платы подтвердить кадастровую стоимость спорного земельного участка на дату его постановки на кадастровый учет, ссылаясь на то, что в кадастровом паспорте от 11.03.2010 № 40/09-161316 (л. д. 12), являющимся приложением к договору аренды от 25.02.2010, кадастровая стоимость указана в размере 65 072 096  рублей 18 копеек с удельным показателем 3539 рублей 99 копеек кв. м, что соответствует результатам кадастровой оценки по 6 группе видов разрешенного использования, утвержденной постановлением правительства Калужской области от 06.07.2009 № 257 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселения Калужской области», притом, что согласно кадастровому паспорту от 11.09.2009 № 40/09-160416 на этот же земельный участок кадастровая стоимость обозначена в размере                                         94 360 688 рублей 24 копейки с удельным показателем 5133 рубля 32 копейки за кв. м, что соответствует результатам кадастровой оценки по 5 группе видов разрешенного использования, утвержденной постановлением правительства Калужской области от 06.07.2009 № 257. В случае установления технической ошибки управа просила направить в ее адрес соответствующее решение (л. д. 17).

Письмом от 13.07.2012 № 2657-11 кадастровая палата сообщила, что в данном случае действительно имела место техническая ошибка в определении кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая в настоящее время исправлена на основании решения об исправлении ошибки от 10.07.2012 № 40/12-1-51161 (л. д. 19). Правильная кадастровая стоимость по состоянию на дату постановки  земельного участка на кадастровый учет 19.08.2009 в соответствии с постановлением правительства Калужской области от 21.08.2003 № 224 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Калужской области» составляла                                       41 778 241 рубль 96 копеек (л. д. 18).

В связи с этим управа направила в адрес ответчика заказное письмо с уведомлением от 31.07.2012 № 5143/06-12  (л. д. 28 – 32), содержащее уточненные уведомления к расчетам арендной платы за 2010, 2011 и 2012 годы.

Уведомление без соответствующего письма возвратилось в адрес управы в отсутствие подписи ответчика о его получении (л. д. 29).

Далее письмом от 11.04.2013 № 2473/06-13 управа направила арендатору расчет арендной платы за 2013 год, уточненное уведомление по суммам платежей к расчету и акт сверки платежей за 2012 год, которое им получено 16.04.2013.  

Поскольку доначисленные суммы арендной платы предпринимателем уплачены не были, управа в его адрес направила претензию от 18.04.2013 № 2648/06-13, в которой предложила образовавшуюся задолженность погасить в течение 15 дней с даты получения уведомления (л. д. 39 – 40).

Неуплата задолженности явилась основанием для обращения в арбитражный суд.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции посчитал, что  изменение расчета арендной платы вызвано изменением вида разрешенного использования,  а значит,  в силу условий договора подлежит доказыванию соблюдение предусмотренного договором порядка изменения договора – подписание между сторонами дополнительного соглашения, что  в настоящем случае  не доказано. Кроме того,  управой не доказан факт получения ответчиком направленных в его адрес изменений расчета арендной платы. С учетом этого суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»   отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов,