Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу n А62-5474/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

       49 лет, который не прошел государственную регистрацию.

Доказательств того, что на момент рассмотрения настоящего спора указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, в суд не представлено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.

Как установлено судом, между администрацией Капыревщинского сельского округа муниципального образования Ярцевский район Смоленской области и закрытым акционерным обществом передвижная механизированная колонна «Капыревщинская» отсутствовали (отсутствуют) разногласия относительно толкования и исполнения условий договора аренды, которые были сформированы на основе автономной воли сторон.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникает право следования (статья 617 ГК РФ) и преимущественное право заключения договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Вместе с тем, предоставив конкретный земельный участок в пользование ответчика на условиях договора аренды, муниципальное образование приняло на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должно надлежаще исполнять. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, разногласий в отношении объекта аренды у контрагентов не возникало, договор исполнялся, истец не вправе ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, органы местного самоуправления, которым переданы полномочия по распоряжения нерезграниченными земельными участками на территории Капыревщинского сельского поселения Ярцевского района Смоленской области, обязаны учитывать факт передачи земельного участка с кадастровым номером 67:25:060201:0036 в аренду на 49 лет ЗАО ПМК «Капыревщинская».

В любом случае, исходя из системного толкования положения статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 3 Федерального закона                    «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации» право бессрочного пользования на земельный участок под производственной базой, возникшее у ответчика на основании постановления главы Капыревщинской сельской администрации от 27.05.1992 № 36 Филиалу АООТ «Смоленскинжсельстрой» ПМК «Капыревщинская» не могло быть прекращено без переоформления в собственность или в аренду либо без письменного отказа ЗАО «ПМК «Капыревщинская» от такого права.

Доказательств того, что ЗАО «ПМК «Капыревщинская» отказалось от права бессрочного пользования на земельный участок под производственной базой, в суд не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

В этом случае принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется (пункт 3 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Пунктом 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Из пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Перечень лиц, согласие которых требуется, является исчерпывающим.

При этом в силу пункта 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации под землепользователями понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; под землевладельцами – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; под арендаторами земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

С учетом системного толкования положений абзаца 12 статьи 12 ГК РФ арбитражный суд вправе дать оценку недействительной сделке или соответственно не применять акт уполномоченного органа независимо от того, предъявлялись ли требования о признании сделки или акта недействительными.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, заявление о разделе земельного участка площадью 26016 кв. м с кадастровым номером 67:25:060201:0036 и выделении земельного участка с кадастровым номером 67:25:0600102:112, который в последующим был предоставлен предпринимателю, ответчиком не подавалось.

Выделение земельного участка с кадастровым номером 67:25:0600102:112 без заявления правообладателя земельного участка площадью 26016 кв. м с кадастровым номером 67:25:060201:0036, из которого выделен земельный участок с кадастровым номером 67:25:0600102:112, и без доказательств отказа общества от прав на земельный участок с кадастровым номером 67:25:060201:0036 противоречит требованиям законодательства.

Таким образом, образование земельного участка с кадастровым номером 67:25:0600102:112 и его последующее предоставление в аренду предпринимателю осуществлено с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае судом установлено, что принадлежащим ответчику имуществом распорядилось лицо, не являющееся его собственником – администрация.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 06.03.2012 № 060, подписанный между предпринимателем и муниципальным образованием Ярцевский район Смоленской области, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Следовательно, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:25:0600102:112 (часть земельного участка с кадастровым номером 67:25:060201:0036) у истца не возникло.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 14749/11, а также постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что иском о признании отсутствующим зарегистрированного  права может защитить свое вещное право лицо, считающее себя собственником   находящегося   в  его  владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано  за   иным субъектом. В случае же, когда лицо не обладает на спорное имущество зарегистрированным правом и фактически таким имуществом не владеет, вопрос о защите права собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил гражданского законодательства.

Таким образом, требование о признании зарегистрированного права может быть заявлено только лицом, имеющим самостоятельный материальный интерес в установлении действительной принадлежности права распоряжаться спорным объектом. В случае, если   иск   предъявлен   лицом, интерес которого в установлении действительной  принадлежности прав является косвенным (например, арендатором земельного участка, собственником здания или сооружения, расположенным на таком земельном   участке), требование о признании зарегистрированного права удовлетворению не подлежит, так как у таких лиц имеются иные способы защиты своих прав и законных интересов, основанные на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (защита добросовестного приобретателя имущества, приобретшего от несобственника, договорные требования арендатора к новому собственнику о сохранении аренды и прочие).

Истец не представил суду документов, подтверждающих наличие у него зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества – площадка для хранения техники, площадь застройки 2467,7 кв. м, инв. № 8894, лит 1, расположенная по адресу: Смоленская область, Ярцевский район, д. Капыревщина,                     ул. Мира, д. 16.

Доказательств того, что им использованы все иные способы защиты права, которое он считает нарушенным, предпринимателем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предприниматель не обладает правом на обращение с настоящим иском, а заявленное истцом требование о признании права собственности ответчика на спорную площадку отсутствующим не приведет к восстановлению его нарушенных прав.

Доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений по существу заявленных требований отклоняются апелляционным судом, поскольку избрание истцом ненадлежащего способа защиты права  является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

          Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.  

           Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

  ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.07.2014 по делу № А62-5474/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Возвратить индивидуальному предпринимателю Пименову Андрею Алексеевичу (ОГРН 304672734500107, ИНН 672700248210) из федерального бюджета госпошлину в размере 4000 рублей, излишне уплаченную по чеку-ордеру от 04.08.2014 № 1433667855.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления