Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А54-828/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

11 сентября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                          Дело № А54-828/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  11.09.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., при участии от    истца – общества с ограниченной ответственностью «ЭКОТВОРОГ» (г. Рязань,                         ОГРН 1026200959762, ИНН 6228045578) – Сокурова М.В. (доверенность от 27.06.2014), в отсутствие представителей ответчика – муниципального образования – городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260,                            ИНН 6227000292), третьих лиц: Рязанской городской Думы (г. Рязань), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2014 по делу № А54-828/2013 (судья Калинина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКОТВОРОГ» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно о принятии в редакции общества следующих пунктов договора купли-продажи муниципального имущества:

– пункт 2.1 «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 29.04.2014 № 98/04-14 по делу № А54-828/2013 и составляет 2 101 485 (два миллиона сто одна тысяча четыреста восемьдесят пять) рублей (НДС не облагается)»;

– пункт 2.3 «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по                 58 374  (Пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят четыре) рубля 58 копеек (последний платеж – 58 374 (Пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят четыре)  рубля 76 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 60 136 (шестьдесят тысяч сто тридцать шесть) рублей 86 копеек (последний платеж – 60 136 (шестьдесят тысяч сто тридцать шесть) рублей 90 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора»;

– пункт 5.2 исключить;

– пункт 6.2 исключить (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2014 исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н6, назначение – нежилое, общей площадью 74,4 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, реестровый номер 177457, изложив пункты 2.1, 2.3, 5.2, 6.2 в следующей редакции:

– «пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 29.04.2014 № 98/04-14 по делу № А54-828/2013 и составляет 2 101 485 (Два миллиона сто одна тысяча четыреста восемьдесят пять) рублей 06 копеек (НДС не облагается);

– пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по                58 374 (Пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят четыре) рубля 58 копеек (последний платеж – 58 374 (Пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят четыре) рубля 76 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора»;

–  пункт 5.2. исключить;

– пункт 6.2. исключить.

           Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта ООО «Правовая оценка» Ворониной И.С. от 29.04.2014 № 98/04-14, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

           В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, 01.11.2002 между управлением муниципального имущества администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1961202, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения Н2, лит. А, далее объект, находящееся на 2-ом этаже, расположенного по адресу: г. Рязань,  ул. Мюнстерская, д. 8, на основании решения УМИ от 22.10.2002 № 01-010/0558, для использования под офис (пункт 1.1 договора).            Характеристики объекта: тип помещения: встроенное, общая площадь 99,3 кв. м, в том числе: основная – 68,5, вспомогательная – 30,8; дополнительные характеристики: стены кирпичные (пункт 1.2 договора).

          В соответствии с пунктом 1.3 договора срок договора с 01.11.2002 по 31.10.2007.

          Указанный договор зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 17.04.2003.

           Сторонами 09.02.2007, 28.07.2009, 20.11.2009, 28.08.2012 подписаны соглашения о внесении изменений в договор аренды от 01.11.2012 № 1961202. Указанные соглашения зарегистрированы Рязанской областной регистрационной палатой 10.09.2007, 21.08.2009, 23.12.2009, 03.09.2012.

           Соглашением от 28.07.2009 пункт 1.1 договора аренды от 01.11.2012 № 1961202 изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н5, лит. А (поз 2-4 на поэтажном плане второго этажа от 25.02.2009), нежилое помещение Н6, лит. А (поз. 1-3, 3а, 4-7 на поэтажном плане второго этажа от 25.02.2009), далее объект, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, на основании решения УМИ от 22.10.2002                    № 01-010/0558, под офис».

          Пункт 1.2.2 договора аренды от 01.11.2012 № 1961202 изложен в следующей редакции: «Общая площадь (кв. м): 98,8 (часть Н5 – 24,54; Н6 – 74,4), в том числе: основная площадь (кв. м) – 68,7 (часть Н5 – 15,6; Н6 – 53,1), вспомогательная площадь (кв. м) – 30,1 (часть Н5 – 8,8; Н6 – 21,3)».

            Соглашением от 20.11.2009 пункт 1.1 договора аренды от 01.11.2012 № 1961202 изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н5, лит. А (поз. 2-4 на поэтажном плане второго этажа от 25.02.2009), нежилое помещение Н6, лит. А (поз. 1-3, 3а, 4-7 на поэтажном плане второго этажа от 25.02.2009) (далее – объект), расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8; на основании решений УМИ от 22.10.2002                   № 01-010/0558, от 26.05.2009 № 01-010/102, от 20.11.2009 № 01-010/271, для использования под производство продуктов питания».

            Соглашением от 28.08.2012 изменена редакция преамбулы договора аренды от 01.11.2012 № 1961202 – договор аренды от 01.11.2012 № 1961202 заключен между управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор).

            Пункт 1.1 договора аренды от 01.11.2012 № 1961202 изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н5, лит. А (поз. 2-4 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009), нежилое помещение Н6, лит. А (поз. 1-3, 3а, 4-7 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009), далее – объект, расположенный по адресу: г. Рязань,                            ул. Мюнстерская, д. 8, для использования под производство продуктов питания (часть нежилого помещения Н5 лит. А - поз. 2-4 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009), и размещения кабинетов директора, бухгалтерии и сотрудников организации (нежилое помещение Н6, лит. А – поз. 1-3, 3а, 4-7 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009)».

           Решением Рязанской городской Думы от 15.11.2012 № 450-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию – городской округ город Рязань нежилого помещения H6, назначение – нежилое, общей площадью 74,4 кв. м,                 этаж 2, лит. А; расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, реестровый номер 177457.

           Способ приватизации – выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

           Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества письмо от 23.11.2012 исх. № 01-75/3039 с предложением использовать преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 03.08.2012 № 144, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЭОНИКА», согласно которому вероятная рыночная стоимость указанного недвижимого имущества – нежилое, общей площадью 74,4 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенного по адресу: Рязанская обл.,                        г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, по состоянию на 23.07.2012 составляет (округленно) 2 812 тыс. рублей.

           Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество направило в адрес администрации протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета от 14.12.2012 № 12-12/02, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «ТРИУМФ».

           В соответствии с отчетом от 14.12.2012 № 12-12/02 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 05.12.2012, полученная в результате применения затратного подхода, после разумного округления до целых, составляет 855 262 рубля без учета НДС; доходного подхода – 2 989 100 рублей; сравнительного подхода – 3 320 814 рублей; итого: рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС – составляет 2 554 614 рублей, без учета НДС – 2 164 927 рублей. 

           Письмом от 14.01.2013 № 01-68/10515 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

           Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 2 101 485 рублей 06 копеек (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                      ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                              «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон                                 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 23.11.2012 № 01-75/3039, которым