Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А09-9052/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данная позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу                            № А57-9149/2010.

Из представленных истцом и ответчиком в суд апелляционной инстанции отчетов об оценке № 021/0613/ОЦ (приложения № 1 и 2), содержащих различные стоимостные показатели, следует, что экспертом определялась рыночная стоимость спорного имущества на дату 30.06.2013, а не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (заявление от 31.10.2012). Кроме этого, в деле имеется проект договора купли-продажи от 12.09.2013, в котором цена объекта недвижимости определена в размере 5 308 000 рублей.

В связи с этим по ходатайству предпринимателя судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость спорного имущества в составе нежилого  здания  по состоянию на 31.10.2012 составляет 2 234 800 рублей.

Возражения ответчика в отношении экспертного заключения отклоняются апелляционным судом в силу следующего.    

Экспертное заключение выполнено согласно требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, приложений к приказу Министерства юстиции Российской Федерации от 29.12.2002 № 346, а также Федеральных стандартов оценки в части использования подходов и методов оценки, расчета стоимости объекта исследования.

Замечание ответчика о том, что в заключении не приведен раздел анализа рынка с указанием и анализом цен на аналогичные объекты для выводов о соответствии полученных результатов расчетов рыночным ценам, не принимается во внимание, так как вышеуказанными  законодательными и нормативными документами по проведению судебной экспертизы не предусмотрено наличие в заключении данного указания. Федеральные стандарты оценки в полном объеме действуют  только при составлении отчета об оценке, в связи с чем в экспертном заключении указано, что  Федеральные стандарты оценки использовались в части применения подходов и методов оценки объекта исследования.

Замечания ответчика, высказанные им в возражениях, о том, что эксперт привел данные по износу и устареваниям на дату осмотра объекта 30.05.2014 для представления об объекте оценки и что отсутствует описание земельного участка, также отклоняются, поскольку, как пояснил эксперт, во-первых, проведение осмотра объекта оценки на дату оценки не представлялось возможным по разрыву по времени от принятия решения о проведении судебной экспертизы и датой осмотра, в связи с чем описание приведено для представления об объекте оценки; а во-вторых, земельный участок не выделен в натуре, не передан истцу в аренду или в собственность (ни на дату оценки, ни на дату осмотра объекта). Отсюда следует, что объективное описание земельного участка, который может быть использован истцом в своей деятельности, невозможно.

Ссылка ответчика на то, что экспертом неверно определена стоимость земельного участка и данный метод (метод выкупной цены) является нормативным, а не рыночным и не относится ни к одному из общепринятых подходов и методов оценки, отклоняется, поскольку земельный участок не выделен в натуре и не передан истцу собственником (ни в аренду, ни в собственность) ни на дату проведения оценки, ни на дату составления заключения, а значит, не имеется возможности  определить, какие права необходимо оценивать: права собственности или аренды. Как пояснил эксперт, используя затратный  подход  к оценке объекта оценки, он исходил из того, что затраты нового собственника здания на приобретение прав на земельный участок на дату определения стоимости будут равны выкупной цене согласно части 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Обратного ответчиком не доказано.

Замечание ответчика о том, что эксперт к расчетам необоснованно принял площадь застройки, а не 901 кв. м, подлежит отклонению, поскольку, как следует из пояснений эксперта, он не располагал официальными документами  о передаче истцу прав на какой-либо земельный участок, в том числе и данными о его площади.

Ссылка ответчика на то, что в заключении эксперта в принт-скринах усматривается дата после даты оценки, что, по его мнению, недопустимо, не подлежит принятию во внимание, так как все спорные объявления были отобраны в срок, не превышающий одного месяца от даты оценки, что при использовании ретроспективной оценки допустимо. Иного ответчиком не доказано.

Несогласие ответчика с использованием экспертом при применении корректировки на местоположение постановления Брянской городской администрации от 28.10.2005                № 3661-п «Об утверждении методики определения размеров арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности             г. Брянска» подлежит отклонению, поскольку из пояснений эксперта следует, что им в заключении использовались рыночные данные о размере арендной платы, корректировка только на местоположение проводилась на основе соотношения коэффициентов, определяющих «лучшее» или «худшее» расположение объектов аналогов относительно объекта оценки. Сами же коэффициенты напрямую в расчетах не применялись, а значит, замечание, что использовался нормативный расчет, а не рыночный, не верно.

Ссылка предприятия на то, что в заключении отсутствует корректировка на внутреннюю отделку, не принимается во внимание, так как, во-первых, ответчик не сослался на нормативный акт, предусматривающий в обязательном порядке наличие таковой, а, во-вторых, из пояснений эксперта видно, что подобные корректировки им использовались – на техническое обустройство объекта и техническое состояние объекта.

Довод ответчика о том, что в экспертном заключении суммарные корректировки составляют более 30 %, подлежит отклонению, поскольку им не приведены нормативные документы, определяющие величины как отдельных корректировок, так  и их суммарное значение. При  этом учитывается техническое состояние объекта оценки и его «возраст».

Ссылка ответчика на то, что эксперт не обосновал затраты на капитальный ремонт, противоречит экспертному заключению, так как в нем приведены источники (страница 27 заключения), на основании которых произведены расчеты взносов на капитальный ремонт, их сумма, сроки проведения и прочее.

Что касается замечаний ответчика в отношении некорректно подобранных аналогов, что по его мнению, после всех корректировок цена уменьшилась более чем в два раза (более 50 %), то апелляционный суд их также отклоняет, поскольку, во-первых, эксперт вправе самостоятельно отбирать объекты, которые использует в качестве объектов сравнения; во-вторых, спорный объект возведен в начале XIX века и, как отметил эксперт, подобрать аналоги с таким «возрастом» практически невозможно, поэтому, учитывая этот и другие факторы (техническое состояние, обустройство и наличие коммуникаций, масштаб) получены указанные в заключении корректировки на странице 32 – 36 заключения; в-третьих, ни одним нормативным актом не определены величины как отдельных корректировок, так и их суммарное значение.

В связи со сказанным, проанализировав экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно является надлежащим доказательством по делу, а следовательно, выкупная цена спорного объекта должна быть установлена в размере 2 234 800 (два миллиона двести тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей.

Что касается  договора в отношении  условий рассрочки,  то суд апелляционной инстанции принимает их в редакции пунктов 2.4 и 2.5 ответчика ввиду согласия с ними истца (протокол судебного заседания от 02.12.2013 (т. 1, л. 78)).

С учетом этого суд апелляционной инстанции считает возможным решение суда изменить.

  Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

 

решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 по делу № А09-9052/2013 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого здания между муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска и индивидуальным предпринимателем Савичевым Юрием Михайловичем (покупатель) по проекту договора муниципального унитарного предприятия «Жилищное хозяйство», переданному в адрес предпринимателя письмом от 30.06.2013 № 384/1 (получено представителем по доверенности).

Изложить условия договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Продавец» продал, а «покупатель» купил объект за                                 2 234 800 (два миллиона двести тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей (с учетом НДС). 

Пункт 2.4.  «При оплате объекта в рассрочку «покупатель» оплачивает 50 % от полной стоимости объекта в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет «продавца». Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на указанный счет.

Пункт 2.5. «Оплата «покупателем» остатка от суммы, указанной в пункте 2.1, с учетом пункта 2.4 осуществляется ежеквартально равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату извещения о продаже арендуемого объекта.

В части распределения государственной пошлины решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                    Л.А. Капустина

                                                                                                                   Е.В. Рыжова

 

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А23-1097/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)  »
Читайте также