Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А09-9052/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

05 сентября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-9052/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  05.09.2014

Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Савичева Юрия Михайловича                                (ИНН 323500166025) – Киндирова А.С. (по доверенности от 20.01.2013), от ответчика – муниципального унитарного предприятия «Жилищное хозяйство» (г. Брянск,                             ИНН 3234039633, ОГРН 1023202737150) – Талюко В.А. (по доверенности от 01.09.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 по делу № А09-9052/2013 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

           Индивидуальный предприниматель Савичев Юрий Михайлович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Жилищное хозяйство» Советского района                  г. Брянска (далее – ответчик, предприятие) о признании заключенным договора                       купли-продажи от 22.07.2013 № 32 нежилого здания площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25.

            Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 исковые требования удовлетворены. Суд признал заключенным между индивидуальным предпринимателем Савичевым Юрием Михайловичем и муниципальным унитарным предприятием «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска договор купли-продажи № 32 нежилого здания общей площадью 171,4 кв. м, инв. № 3655/01, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, д. 25, кадастровый (или условный) номер                                        32-32-01/066/2008-808, по цене 2 250 тыс. рублей, с уплатой 50 % стоимости объекта в течение 10 дней с даты подписания договора купли-продажи и остальных 50 % стоимости в течение 5 лет равными ежеквартальными платежами с начислением на остаток задолженности процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприятие обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы.

Определением от 23.06.2014 производство по делу возобновлено.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 03.09.2014.

           Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, предприниматель, являясь с 30.12.2005 арендатором нежилого здания площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Урицкого, д. 25, 08.10.2012 обратился в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением (т. 2, л. 47) о преимущественном праве выкупа данного здания, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 31.10.2012 № 29.09-10260 управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отказало истцу в предоставлении преимущественного права выкупа недвижимого имущества, сославшись на то, что нежилое помещение площадью 171,4 кв. м находится в хозяйственном ведении                         МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска.

Истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации по отказу в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение за плату арендуемого им нежилого помещения, площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, выраженных в письме от 31.10.2012 № 29.09-10260, как несоответствующих                                 Закону № 159-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 29.04.2013 по делу                   № А09-11756/2012 утверждено мировое соглашение между ИП Савичевым Ю.М. и                    МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска, согласно которому                       МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска обязалось в десятидневный срок заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого                         ИП Савичевым Ю.М. объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, принять решение об условиях приватизации арендуемого ИП Савичевым Ю.М. объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу:                       г. Брянск, ул. Урицкого, 25, направить проект договора купли-продажи на вышеуказанное нежилое помещение (т. 1, л. 11 – 15).

Ответчик согласовал продажу нежилого здания, решением Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва от 26.06.2013 № 1005 разрешено ответчику продать нежилое здание площадью 171, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск,     ул. Урицкого, 25 (т. 1, л. 35).

Предприятие произвело рыночную оценку арендуемого имущества, согласно отчету № 021/0613/ОЦ, выполненному независимым оценщиком ООО «Городской Информационно-земельный Центр», рыночная стоимость нежилого здания на 30.06.2013 составила 2 250 тыс. рублей.

Ответчиком 30.06.2013 было направлено истцу письмо с предложением о заключении договора купли-продажи площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу:                г. Брянск, ул. Урицкого, 25, при этом был направлен проект договора купли-продажи арендуемого предпринимателем нежилого помещения по вышеуказанному адресу. В письме и в проекте договора была указана цена продаваемого нежилого помещения в размер 2 250 тыс. рублей (т. 1, л. 16 – 22).

Истец рассмотрел предложение о заключении договора купли продажи и проект договора купли продажи нежилого помещения площадью 171,4 кв.  м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, письмом от 22.07.2013 выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи от 22.07.2013 № 32 и направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи (т. 1, л. 23 – 29).

Вместе с тем 23.07.2013 ответчиком в адрес истца было направлено письмо о том, что цена объекта составляет не 2 250 тыс. рублей, а 4 050 тыс. рублей, а также было указано, что договор подписан ненадлежащим лицом и необоснованно исключены пункты, регламентирующие порядок оплаты выкупаемого нежилого помещения (т. 1,              л. 31).

Предприниматель письмом от 07.08.2013 указал на неправомерность действий со стороны предприятия и предложил ему урегулировать все вопросы по подписанию договора (т.1, л. 30).

Однако ответчик на данное предложение в установленный срок не ответил, более того, 18.09.2013 направил истцу письмо вновь заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск,                     ул. Урицкого, 25, стоимостью 5 308 тыс. рублей на 29.08.2013 (т. 1, л. 37 – 41).

Неподписание предприятием первоначально направленного в его адрес предпринимателем проекта договора купли-продажи от 22.07.2013 № 32, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции с учетом мнения ответчика, изложенного им в отзыве (т. 1, л. 70 – 71), исходил из того, что фактически по договору купли-продажи от 22.07.2013 № 32 стороны не достигли соглашения по его существенным условиям, в частности, цены этого имущества, так как продавец не подписал его, кроме того истцом необоснованно были изменены пункты, регламентирующие порядок выкупа нежилого помещения. С учетом этого суд первой инстанции удовлетворил требование истца.  

Суд апелляционной инстанции может согласиться с таким выводом суда только в части по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 – 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Суд апелляционной инстанции считает, что фактически предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1  и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества.

К такому выводу апелляционный суд приходит на основе того, что рассматривая проект предприятия, направленный им во исполнение определения суда от 29.04.2013, утвердившего моровое соглашение, предприниматель не согласился с порядком расчетов по договору, указанным продавцом.

В то же время предприятие, получив подписанный проект договора с изменениями в отношении порядка расчета, в своем письме в адрес предпринимателя (т. 1, л. 31), указало иную цену – 4 050 000 рублей (хотя такого проекта договора в деле не имеется), а в последующем направило проект уже с новой ценой – 5 308 000 рублей.  

На основании этого истец просит определить условия спорных пунктов договора купли-продажи в следующей редакции:

– 2.1. «Продавец» продал, а «покупатель» купил объект за  2 250 000 (два миллиона двести пятьдесят тысяч) рублей (в том числе НДС 18 %).

При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец просил признать заключенным договор на условиях рассрочки, предложенных ответчиком в первоначальном проекте договора (протокол судебного заседания от 02.12.2013                                 (т. 1, л. 78)).

  В первоначальном проекте договора условия пунктов 2.4 и 2.5 были следующими:

– 2.4. «При оплате объекта в рассрочку «покупатель» оплачивает 50 % от полной стоимости объекта в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет «продавца». Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на указанный счет.

– 2.5. «Оплата «покупателем» остатка от суммы, указанной в пункте 2.1, с учетом пункта 2.4 осуществляется ежеквартально равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату извещения о продаже арендуемого объекта.

Ответчик, в свою очередь, настаивает на редакции названных пунктов договора, изложенной в его проекте.

Разногласия по иным условиям проекта договора у сторон отсутствуют.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

 Рассматривая условия, предложенные сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации