Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 по делу n А54-6674/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

28 августа 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А54-6674/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  28.08.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., в отсутствие представителей истца – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), ответчиков:  общества с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» (г. Рязань, ОГРН 1127746684537, ИНН 7725766525) и общества с ограниченной ответственностью «Эллада» (г. Рязань, ОГРН 1046206009607, ИНН 6229047842), третьего лица – министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эллада» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2014 по делу № А54-6674/2013 (судья Сельдимирова В.А.),  установил следующее.

           Администрация города Рязани (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 29.12.2007 № А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в сумме 121 943 рублей 19 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2013 по 31.11.2013 в сумме 4734 рублей 98 копеек.

           По ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эллада» (далее – соответчик).

           В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» задолженность по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.12.2013 в размере                         32 907 рублей 95 копеек, пени за просрочку внесений платежей за период с 16.03.2013 по 30.11.2013 в размере 1537 рублей 48 копеек;

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эллада» задолженность по арендной плате за период с 22.03.2013 по 31.12.2013 в размере 88 478 рублей 41 копейку и пени за период с 16.06.2013 по 30.11.2013 в размере 3157 рублей 31 копейку.

           К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

           Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по внесению  арендной платы.

            Не согласившись с решением суда, ООО «Эллада» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Рязани от 20.07.2007 № 2440 между администрацией (арендодатель) и ООО «Смолавтотехника» (арендатор) 29.12.2007 заключен договор                    № А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011.

           Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 21.07.2007 по 20.07.2056 земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 площадью 4176 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань,                           р-н Песочня, 18 (Октябрьский округ), для обслуживания артезианской скважины в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (приложение № 2). Категория земель – земли населенных пунктов.

           Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 30.06.2008.

           В соответствии с пунктом 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани, для 34 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.

           Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.

           Исходные данные для расчета арендной платы за земельный участок приведены в пункте 2.5 договора.

           В силу пункта 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

           Между обществом с ограниченной ответственностью «Смолавтотехника» и обществом с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» 07.12.2012 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

           Согласно данному соглашению общество с ограниченной ответственностью «Смолавтотехника» передает обществу с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» свои права по договору от 29.12.2007 № А149-07 на аренду земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 площадью 4173 кв. м, расположенного по адресу: Рязань,  р-н Песочня, 18 (Октябрьский район), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины (пункт 1.1 соглашения).

            В пункте 1.2 соглашения стороны установили, что наряду с передачей прав               ООО «Смолавтотехника» передает, а ООО «Рязанская кузница» полностью принимает на себя обязательства ООО «Смолавтотехника» по договору аренды. С момента вступления соглашения в законную силу обязанность по уплате ежемесячных арендных платежей переходит к ООО «Рязанская кузница», которое обязуется производить платежи в сумме и в сроки, указанные в пункте 2 договора аренды.

            В силу пункта 2.1 соглашения его положения о передаче прав по договору                         №  149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 от 29.12.2007 вступают в силу с момента регистрации соглашения в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

           Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация соглашения от 07.12.2012 о передаче обществу с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» прав и обязанностей по договору № А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 от 29.12.2007 произведена 20.12.2012.

           Впоследствии, 06.03.2013, между обществом с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Эллада» (покупатель) заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а покупатель приобретает объекты недвижимого имущества, в том числе 7/10 доли в праве собственности на здание насосной (скважина № 5), лит. А, назначение – производственное, общая площадь 15 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский район). Право аренды земельного участка принадлежит продавцу на основании договора № А149-07 аренды земельного участка с кадастровым номе-ром 62:29:011 00 25:0011 от 29.12.2007 и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.12.2012 (позиция 27 пункта 1.1 договора купли-продажи).

          Согласно пункту 5.1 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участкам, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования.

           Государственная регистрация права общей долевой собственности на здание насосной (скважина № 5), лит. А, произведена 22.03.2013.

           Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.2014 здание насосной (скважина № 5), лит. А, назначение – производственное, общая площадь 15 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 по адресу: Рязань, р-н Песочня, 18, находится в общей долевой собственности: ООО «Рязанская кузница» принадлежит                  3/10 доли в праве, ООО «Эллада» – 7/10 доли в праве.

           Неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0110025:11, на котором расположен объект недвижимого имущества (здание насосной – скважина № 5), находящийся в их общей долевой собственности, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.     

           В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.             

           Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

           Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

           Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

            Как усматривается из материалов дела, на основании соглашения от 07.12.2012 о передаче прав по договору от 29.12.2007  № А149-07 ООО «Рязанская кузница» был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 площадью 4173 кв. м, расположенный по адресу: Рязань,  р-н Песочня, 18 (Октябрьский район), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания артезианской скважины  (пункт 1.1 соглашения).

            Впоследствии, 06.03.2013, между обществом с ограниченной ответственностью «Рязанская кузница» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Эллада» (покупатель) заключен договор № 1, в соответствии с которым с 22.03.2013 (дата государственной регистрации) к обществу с ограниченной ответственностью «Эллада» перешло 7/10 доли в праве собственности на здание насосной – скважину № 5, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 по адресу: г. Рязань, р-н Песочня, 18 (Октябрьский район).

           Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ)  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

           Аналогичные положения закреплены в пункте 2 статьи 271 и статье 522 ГК РФ.

           В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится разъяснение, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

           В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

            Следовательно, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

           Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

           Таким образом, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 25:0011 находился в аренде у продавца, то с 22.03.2013 к покупателю